今天小編分享的财經經驗：上海最近的看房人數，讓我确實沒想到，歡迎閲讀。
其實上月就想做這個選題，那是 2 月 16 日，那天上海鏈家的單日看房人數是 19197 人，看到數字的那一刻就像有人告訴我上海二手成交破三萬套一樣。
因為你拉出過去一年每月的單日峰值，就知道 19197 人是什麼恐怖存在。
所以現在市場上看房人數已經這麼瘋了麼？
連續兩周末我自己也泡在中介帶看隊伍裏，不得不説 28 ℃的春天真的神助攻。踩着春遊的步伐，中介臉上的笑容已經分不清是天氣好還是生意好了。
同套房多組帶看是家常便飯，同小區看房人擦肩而過也不新鮮，此時此刻上海二手市場正在醖釀自己的新紀錄。
3 月 15 日浦東交易中心
我不知道這記錄是破在看房人數還是這個月成交，總之從看房人數這點看——上海市場正在默不作聲的憋大招。
01
現在的看房人數在去年年年底破記錄上再破 30%，也是我們半年内二度開啓這個話題的核心原因。
要知道去年 9 月後我們看着鏈家每日看房人數數據的震驚還沒完全褪去，沒想到這個三月又原地更新，還是爆炸版。
首先看房人數數據我們取用的鏈家，一來客户數據市場供應量為零，二來鏈家的 25% 的成交市占足以支撐他的客户樣本數據的説明性和説服力。
這份數據我分拆兩步去挖。
首先是工作日看房，這份數據原本屬于野菜數據，就是吃也能吃但非主流，但沒想到工作日看房也開啓瘋狂模式。
昨天我和遠中風華園鏈家門店的經理請教市場帶看，他説最近挺有意思，從業這麼多年還很少看到工作日這麼多看房的。
我統計了 3 月以來鏈家工作日日均看房人數，6512 人，是去年 9 月的兩倍，也差點是過去 1 年月均水平的兩倍。
翻倍數據的背後，很可惜沒能為各位找到大家都翹班去的哪裏看房，不過不着急，後面還有更刺激。
開篇跟各位説的峰值數據基本來自周六日數據，而這也正是看房人數爆的地方。
3 月目前只有三周周末數據，最高峰的 3 月 9 日這天的 19304 人已經破了 2 月 16 日那天的 19197 人來到近 3 年歷史新高。
這類數據從來不是平地起高樓，而是站在巨人肩膀上的層層堆疊，所以 19304 的下面是多少平日數據的托舉。
我統計了近 1 年每個月周六日的日均看房人數，3 月周末日均看房人數 17835 人。這個數據睥睨任何月份，也實體示範了一把什麼叫斷崖式數據。
所以怎麼形容呢？從工作日到周六日這個 3 月的數據要麼翻倍要麼斷崖，而去年 9 月後的數據已經是近 3 年的峰值數據了。
等于説這個 3 月又又破記錄了，雖然只是小範圍，但足以説明大家看房跑的有多勤。
02每新增 38 個看房人，就新增 1 套成交
不關注成交的數據都是耍流氓，關注看房人數的本質當然是關注成交。
我們都知道看房人數肯定跟市場有關，但跟成交又有什麼關系。
既然我們看房人數用的鏈家，那對應鏈家的成交你就能看到看房人數和成交到底有什麼關系。
我拉出來 2024 年年初至今鏈家的每月成交，你會看到每月的新增看房人數 / 每月成交單數有個不高不低的比值。
數字不太吉利，但也讓我們清楚一點，就是鏈家大概每增加 38.44 人就會成交 1 套房源。
3 月截至 22 日上海鏈家新增看房人數達到 21.12 萬人，我們按目前工作日和周六日的日均看房人數往後推完整個 3 月會看到這是 29.73 萬人的存在。
以每新增 38.44 看房人 = 成交 1 套計算，這是 7734 套的存在，鏈家過去一年的成交市占平均在 25% 左右，7734 套也就意味着全市近 3 萬套的成交。
先别急，這并不意味着全市 3 月超 3 萬套的成交，看房人數兑現到成交除了 38.44 人 / 套之外，還有時間維度。
并不是説我 3 月看房就都在 3 月網籤，根據上海鏈家統計的自己的客户成交周期，現在鏈家每位客户進入市場後平均成交周期在 42 天。
換句話説未來 1 個多月裏上海較為罕見的看房人數将投入近 3 萬套購買力進入市場。這點跟我們預估的三月最後成交不謀而合。
根據目前全市已有的 23 天成交數據，這個 3 月的二手房成交套數會定格在 2.89 萬套，二手住宅會在 2.6 萬套上下，跟這月跟大家分享的二手市場結果一樣。
某種程度上你會看到二手市場的運行有自己的架構。
看房、轉定、成交之間都有自己的關聯，如果其中有一部分數據變化，那麼觸類旁通，其他數據也會有相應比例變化。
回歸到 2.6 萬套這個數據，2.6 萬套之外的需求會順延到 4 月，等于説 4 月上旬的成交也是穩的。
03那 42 天之後呢
這是為難住很多人的問題，也是購房者唯一觀望的理由。
那我們可以用什麼方式靠近這個問題的答案：市場本質是個供需遊戲，供需的大于小于狀态分别對應買方市場和賣方市場。
這兩類市場我們已經在 2023 年和 2021 年分别見識過。
那供需怎麼判斷？
新增房和新增客是個依據，全市接近 23 萬套的二手挂牌并不是每套都誠意出售的，甚至説絕大部分房源都只是挂挂而已。
這情況下同口徑的鏈家新增客和新增房就是個突破口，我将這兩組數據按月分别列好，這是個高位的數據。
市場新增供應雖然多，但新增需求也同樣高位，這意味着後續市場的成長動力。
有意思的是我将這個數據放入 2021 年以來的市場，這數據居然波動震蕩向上，每個波峰和谷底都對應當時的市場狀況。
2021 年下半年客户驟減、2022 年小陽春上升、2023 年 3 月春震蕩上行、4 月驟降、9 月認房不認貸後大量客户衝進市場、2024 年下半年震蕩上行
換句話説市場供需關系的最新循環裏，新的成交階段也正在開啓。
也是從這點你多少能感受到一點這個小陽春背後的一些遒勁有力的地方。
42 天之後的市場韌性也許比我們想象的要多一點強勁。
供需就是這樣，或許説市場就是這樣，我不會聽中介跟我天花亂墜説政策和市場，我只相信這些可以有關聯的數據，本質上只有這些東西才和未來重度關聯。
04
稿件還沒寫完我又翻了會朋友圈，最近我朋友圈裏最熱鬧的可能就是中介了，從帶看到談判再到凌晨的合同，一切迹象都能在此刻完成閉環。
今天的看房人數數據是我們繼成交數據之後反溯的一類市場數據。
最開始關注它是跟市場熱度有關，因為同樣的市場環境裏有的中介和買房人以及房東會因為個人體感去感知市場。
這時候成交數據又因為沒到月底，還看不出市場成色，所以當看到還有看房人數這類細分數據之後就多了一把關注樓市的尺子。
當市場成交數據還沒出來的時候，我們就能通過看房人數的爆棚推測下一個成交爆點。
但漸漸的你會發現這類數據更為寶貴的地方倒不是成交，而在于他是人數據。所謂人數據就是每個個體會選擇什麼時候出來看房、每多出多少看房人會多出多少成交。
以及更重要的，情緒。
我想此時此刻沒有什麼數據比大家紛紛跑出去看房更能説明市場情況的了吧。
