今天小編分享的财經經驗：房屋養老試點這一年，歡迎閲讀。
" 房屋養老金 " 最近成了熱詞。8 月 23 日，住建部副部長董建國提到，上海等 22 個城市正開展房屋養老金試點，掀起了一輪熱議。據經濟觀察報了解，8 月 26 日，住建部部長倪虹召開了一個專題會議，研讨和復盤相關政策宣貫和輿情引導問題。
" 房屋養老金 " 并非近期提出的新概念。數據顯示，預計到 2040 年前後，有近 80% 的房屋将進入 " 中老年 " 階段。比最早一批商品房建成年代還要久遠的 " 老公家宿舍 "（福利分房年代建成的公有住房），不少因缺乏維修資金，淪為城市核心區的 " 隐雷 "。
自 2023 年以來，住建部多次公開表态要研究探索房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度（下稱 " 三項制度 "），并在多個城市政府推進試點。
現在一年過去了，這些試點的情況到底如何，公開披露的信息十分有限。一位政策部門人士透露，試點工作仍在摸索中，推進過程阻力重重。以至于上級部門開始給各試點城市負責人打氣：" 這個方向是對的，你們去趟一條路出來。"
試點歷程
經濟觀察報獲悉，早在 2020 年，住建部便研究籌集多方意見，為房子 " 養老 " 支招。一位住建部高級官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長期資金保障。
相關制度被正式提出，一個動因是 2022 年 "4 · 29 長沙自建房坍塌 " 事故，造成 54 人死亡，再次給房屋安全問題敲響警鍾。此後，房屋養老金制度在《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》等重磅檔案中被多次提及。
前述政策部門人士介紹，經過 4 年時間，提取土地出讓金為房養老的設想逐漸落地，形成了定期對房屋進行全面體檢，購買保險托底，以及與資金籌集、支付和保值增值管理相關的 " 房屋養老金 " 等三項制度。2023 年底的《住建工作會議》披露，共有 21 個城市開展三項制度試點。
一位副省級城市住建部門人士透露，近一年來，" 三項制度 " 的試點城市數量、試點内容有所擴容：
2023 年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養老金三項制度中自選一項或多項試點，例如廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險制度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢制度，而天津、上海等地選擇房屋養老金制度試點。
到了 2024 年 5 月 6 日，财政部和住建部發文，拟通過中央财政支持部分城市開展城市更新示範工作。不到一個月時間内，各城市提交材料、通過競争性評審，最終财政部選出了首批 15 個城市更新示範城市，包括石家莊、上海、南京、南昌、成都等。
6 月份，多地被告知試點内容将加碼。上述副省級城市住建部門人士透露：" 上級部門要求，但凡列入城市更新示範城市的，三個方向都要推。" 三項制度的試點情況，将作為地方政府獲得中央财政城市更新獎補資金的前提條件。
此前财政部發布的《關于開展城市更新示範工作的通知》要求，中央财政對入圍的示範城市給予定額補助：在 2024 年 ~2026 年示範期内，東部地區每個城市補助總額不超過 8 億元，中部地區每個城市補助總額不超過 10 億元，西部地區和直轄市每個城市補助總額不超過 12 億元。資金根據工作推進情況，分年撥付。
因此，22 個試點城市中，上海、杭州、南京、成都、重慶、武漢、青島、西安、沈陽、合肥、福州等 11 個城市須做好房屋體檢、保險和養老金三項制度試點工作。其餘城市可以自選範圍。
經驗幾何
經過近一年時間的探索，上海、寧波、天津等地已形成初步的經驗。
8 月 20 日，在上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正指出，房屋安全管理是深化人民城市建設的四項重要任務之一。上海将探索實施三項制度，并給出了推進時間表：今年先行在浦東等區開展試點，明年将在全市範圍推開。
在房屋保險制度試點工作上，今年 3 月，重慶首份 " 房屋安全保險 " 保單完成理賠，這份保單由公家宿舍管理處為其所管理的 36 萬平方米公有房屋向保險公司投保，人保财險公司針對巡檢中發現重慶某公家宿舍小區出現外牆瓷磚空鼓和脱落現象，賠付了 3.8 萬元。浙江、山東、重慶、湖南、福建等地均有房屋保險保單籤發。
也有城市試行 " 财政補貼 + 個人出資 " 購買房屋保險模式。8 月，江西南昌西湖區推出針對 40 年以上屋齡的危舊房 " 危房保險 + 動态監測 " 項目，該項目 3 年為一期，其中一社區每户每年保險費 15.60 元，除去區财政獎補 30%，房屋產權人須一次性支付 32.76 元。
在房屋體檢試點工作上，一位負責房屋體檢試點的地方住建部門人士表示，房屋體檢對象并非全市所有房子，而是通過公開招标，形成房屋安全鑑定機構名單，并委托這些第三方鑑定機構對全市範圍内的老舊、存在隐患、未拆修危房、經營性自建房等房屋開展巡查體檢，簡稱 " 老、破、危、經 " 房屋。
僅做 " 老、破、危、經 " 房屋巡查體檢，一個城市每年預算在 5000 萬元左右。該人士透露，目前上級部門并未對哪些房子須進行體檢、保險給出統一定義，由各城市依據自身情況而定。
多個試點城市相關負責人坦言，試點難度最大的是涉及籌錢的房屋養老金制度。
天津是房屋養老金制度試點成績較為突出的城市之一，率先在濱海新區試點，并于今年 6 月印發《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（征求意見稿）》。
根據檔案，天津濱海新區全區的房屋養老金公共賬户資金需求為 5000 萬元 / 年。據此，天津的籌集方法是：一是在土地出讓底價的基礎上，以建築面積計算，每平方米增加 25 元；二是在财政預算中增列房屋養老金專項資金預算兜底。
同時，天津正在引導沒有專項維修資金的房屋業主，補交個人賬户資金，其中不配備電梯房屋的補交标準是 40 元 / 平方米，電梯房則 60 元 / 平方米。
什麼情況下可以使用房屋養老金公共賬户裏的錢？政府規定：屋齡 25 年以上，且符合濱海新區相關規定而需要做房屋體檢、購買房屋安全綜合保險的房子；其次是發生突發事件造成房屋嚴重損失、影響公共安全，但保險理賠額不足的房屋等。
資金缺口
如何解決老舊小區檢測、保養、維修、保險等方面的資金缺口問題，試點各地都在想辦法。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬等專家提出眾多設想，例如通過地方财政補貼、土地出讓金、住房公積金和維修基金增值收益、原公家宿舍出售資金、老舊小區改造資金、城市物業管理獎補資金等多渠道歸集，形成一個資金池。
有觀點指出，近十年全國土地出讓金累計結餘量為 3685.76 億元，存在提取空間。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強建議，每年從當年土地出讓收入（地價款）或淨收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入 5% 以上或土地出讓淨收益 20% 以上計提。
成都住建局租賃交易服務中心馮波則建議，抽取部分土地出讓金納入公共賬户，實現前期開發與後預售屋屋使用成本聯動。
不過，也有地方相關人士向經濟觀察報表示，征地拆遷成本和城市基礎設施建設的支出占土地款總價的六成以上，土地純收益的 10% 以上還須投入到廉租房、保障房建設，" 已經沒什麼錢了 "。
對使用土地出讓金作為房屋養老金的做法，部分城市還在觀望。依據現行的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用範圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。" 主管部門還沒有明确表示，土地出讓收入可用于三項制度。" 前述負責房屋體檢試點的地方住建部門人士表示。
" 理論上，住房公積金和維修基金都在個人賬户上，增值收益也歸個人，相關部門對這筆錢只執行代管職責。" 是否能将這兩筆錢的增值收益作為房屋養老金，該地方住建部門人士也拿不準。
剔除掉一個個資金來源可能性後，這位地方住建部門人士表示，其所在城市的房屋養老金主要以地方财政資金支出為主。
從算總賬的角度，一地政府每年撥出數千萬元或上億元體量财政資金試點三項制度，去換回來 3 年共 8 億元 ~12 億元的中央财政城市更新獎補資金，當然很合适。但該人士同時指出：" 這筆獎補資金僅支持城市更新，目前不能投放到房屋養老金裏。"
