今天小編分享的财經經驗：金地翻過債務“高山”：12個月沒買地，今年已償債170億，歡迎閲讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
行業仍未走出下行區間，房企經營從增收不增利演變成營收利潤雙降。盈利能力下降，甚至虧損已經成為普遍現象。
9 月 18 日，金地集團（600383.SH，下稱 " 金地 "）召開 2024 年半年度業績説明會。據其此前披露的 2024 年中報，今年上半年，金地實現營業收入 211.29 億元，同比下降 42.67%。受資產減值計提影響，金地實現歸母淨利潤 -33.61 億元，同比下降 319.39%，房地產業務結算毛利率 9.24%，同比下降 5.63 個百分點。
雖然業績不佳，但金地已經安全度過償債高峰，今年前 8 個月累計償還境内外公開債務約 170 億元，年内僅剩一筆 30 億元中票到期，債務規模大幅縮減。
浙商證券的研報認為，金地度過債務高峰後，開發業務和非開發業務比重會持續調整，" 由于非開發業務現金流穩定、債務杠杆不高且毛利率高于開發業務，我們認為金地 2025 年會逐步進入良性循環。"
圖源：圖蟲創意
涉過債務海洋
金地爬山過坎，債務兑付壓力高峰基本過去。
" 公司通過大宗資產處置、加速銷售去化、拓展融資渠道等手段，積極籌措償債資金，并完成公開市場債務的如期兑付。" 金地集團董事長徐家俊在 9 月 18 日召開的業績説明會上表示。
今年上半年，金地處置了西安西沣路舊改項目 DK2-1 一級土地整理地塊，退出紹興都會雲上項目股權等，并持續推動多個項目的投後管理工作。
截至今年 6 月末，金地獲得各銀行金融機構授信總額 2521 億元，已使用銀行授信總額為 879 億元，尚剩餘授信額度 1642 億元。
" 主要股東也都在通過不同方式為公司發展提供支持 "，徐家俊表示。2023 年底，金地将持有的深圳環灣城項目 51% 股權轉讓予股東福田投控，回收現金 32.51 億元。
多管齊下，金地今年均如期兑付到期債務。徐家俊介紹，截至目前，金地累計償還境内公開市場債務約 136 億元，同時 8 月已如期償還到期的 4.8 億美元債（約合人民币 34 億元），已無存續境外美元債。
截至今年 6 月末，金地有息負債餘額約 817.23 億元，較 2023 年末的 919 億元下降 102 億元。值得注意的是，截至 6 月末金地賬面貨币資金餘額為 231.2 億元，較 2023 年末貨币資金餘額 297.4 億元減少 66.2 億元。
金地集團财務總監曾愛輝表示，貨币資金減少的主要原因為公司及時調整負債結構，嚴守現金流安全紅線，積極償還到期債務，控制杠杆水平，" 有息負債下降規模大于貨币資金下降規模。"
招商證券研報指出，截至 8 月 31 日，金地 2024 年、2025 年、2026 年待償還現金流分别為 31 億元、24 億元、5 億元，從每月待償還本金和利息情況來看，今年僅剩 10 月、11 月、12 月分别待償還 0.02 億元、16 億元、16 億元，2025 年主要是 2 月 18 億元，2026 年主要是 4 月 5 億元，2026 年 5 月後便無公開債務。
" 若從年底到明年 2 月 23 日金地将剩餘債券順利兑付，償債壓力或明顯減緩，公開市場債務償清時間表或逐步清晰，具備帶動主體信用預期改善的條件。" 招商證券表示。
保兑付、強去化
盡管 " 上岸 " 在即，但由于行業仍在調整，銷售依舊萎靡，金地未來的經營局面尚未明朗。
今年上半年，金地房地產項目結算面積 131.36 萬平方米，同比下降 27.67%，結算收入 141.01 億元，同比下降 54.72%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤 -33.61 億元，同比下降 319.39%；房地產業務結算毛利率 9.24%，同比下降 5.63 個百分點。
曾愛輝表示，今年上半年行業維持深度調整的局面，金地将确保現金流安全作為首要任務，采取随行就市的價格策略，加速去化和現金回流，在利潤上會出現一定程度的折損。此外，公司銷售規模同比下降，導致結轉規模、毛利率出現同比下降，疊加資產減值的計提，本年營業收入和利潤同比下降。
虧損俨然是行業共性問題。
" 一方面，歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續傳導。其次，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企以價換量保證去化，加劇增收不增利表現。此外，行業下行背景下，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。" 克而瑞稱。
金地也不免受到波及。
今年上半年，金地銷售均價約 1.5 萬元 / 平方米，較去年全年的 1.75 萬元 / 平方米下降 14.28%。另外，金地計提資產減值準備 29.25 億元，其中信用損失準備 8.34 億元，存貨跌價準備 20.91 億元。
" 由于報告期内行業價格普遍下降，公司針對成本低于可變現淨值的存貨進行了減值準備計提，體現在合并财務報表層面為存貨跌價準備和對聯合營企業其他應收款項的信用減值準備，公允反映了目前市場價格條件下公司資產的可變現淨值。" 徐家俊回答時代周報記者提問時表示，未來公司将結合市場走勢和資產可變現淨值情況，嚴格按照會計準則體現相關的資產價值變化。
克而瑞認為，若未來市場持續疲軟，已有的存貨跌價準備計提或仍不充分，未來有進一步減值的風險。
銷售方面亦未有好轉迹象。
根據金地公告，今年前 8 個月，累計實現籤約面積 321.6 萬平方米，同比下降 46.44%；累計實現籤約金額 476.1 億元，同比下降 56.25%。克而瑞統計數據顯示，今年前 8 個月，百強房企實現銷售操盤金額 2.38 萬億元，同比下降 36.5%。
" 公司将通過優化渠道管理、加快資源盤活、提升經營管理水平來應對挑戰。" 徐家俊表示。
保兑付、強去化的同時，金地大幅削減前端投資，自 2023 年 8 月以來無新增土儲。截至今年 6 月末，金地總土地儲備 3589 萬平方米，權益土地儲備 1599 萬平方米。
" 考慮到金地投資力度持續收縮，後續推盤總量和結構或都将對銷售形成一定壓力 "，招商證券指出。
" 受到銷售市場的持續降温及行業流動性較為緊張的影響，公司自 2023 年下半年開始縮減投資。未來，公司将依據市場形勢和公司現金流統籌情況擇機補充土地儲備。" 金地集團董事、總裁、财務負責人李榮輝表示，金地将根據各城市市場運行趨勢及時有效地評估和調整投資策略，做好投資資源的配比和調度工作。
" 基于當前的宏觀經濟與行業發展狀況，我們預計未來市場将維持當前供需狀況，公司将根據不同地方的市場狀況随行就市，并發揮營銷自渠的優勢，取得市場領先。" 徐家俊説。
