廣州樓市放出限購調整大招，向全國買家發大户型“房票”，有業主降價百萬出貨

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本文來源：時代周報作者：梁争譽

在 1 月 26 日住建部提出充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策後，廣州率先進一步放開限購政策。

1 月 27 日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱 "《通知》"）稱，為更好滿足房地產市場供求關系發生重大變化新形勢下的居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經廣州市人民政府同意，現進一步優化調整房地產政策措施。

廣州此次的優化政策主要從四個方面發力，包括繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、優化調整限購政策、加強房地產市場監管，自 2024 年 1 月 27 日起正式實施。

多名業内人士認為，廣州此次優化房地產政策，有利于提振市場信心，提高市場活躍度，加速市場探底和企穩。

另一方面，鑑于短預售屋地產市場下行的壓力依然存在，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，2024 年新年伊始，這種下行的壓力并沒有明顯的改觀，" 當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，優化限購政策可能會在其他一線城市落地。"

廣州一居住社區，時代周報記者攝

限購進一步擴圍

最受市場關注的優化調整限購政策，廣州提出四條具體措施。

第一，在限購區網域範圍内，購買建築面積 120 平方米以上（不含 120 平方米）住房，不納入限購範圍。此項政策相當于向全國買家發放 120 平方米以大户型的 " 房票 "。

120 平方米以上住房在當下廣州樓市的成交占比呈現逐年走高的趨勢。

根據克而瑞統計的數據，2023 年廣州 120 平方米以上的一手住宅共成交 20090 套，占比 27%，與 2021 年相比提高了 3.8 個百分點；120 平方米以上的二手住宅成交 21221 套，占比 20%，同樣比 2021 年提高了 5 個百分點。具體到目前廣州仍在執行限購的區網域來看，120 平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023 年合計供應 10456 套，占限購區的 42%，成交 8409 套，占限購區的 37%。

克而瑞廣佛區網域首席分析師肖文曉認為，廣州放開 120 平方米以上住房限購，吻合近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時對于解禁現有限購區網域的購買力有重要意義，符合 " 低端有保障、中端有支持、高端有市場 " 的住房制度設計，将高端住房需求交給市場解決。

《通知》指出，在限購區網域範圍内，居民家庭将自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并挂牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。

簡單來説就是，支持 " 賣一買一 "" 租一買一 " ——如果購房者名下已經有 2 套房，只要将其中 1 套備案出租或出售，就可以再買 1 套，進一步放開限購門檻。

李宇嘉表示，調整對户型的限購政策以及支持 " 賣一買一 "" 租一買一 "，有助于消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環、新房和二手住房的循環、租賃和交易的循環等，促進供應和交易兩旺。

第三，對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合并登記業務一同辦理。這一項措施即支持 " 雙證合一 "" 多證合一 "，同樣有利于釋放購房名額。

第四，商服類物業不再限定轉讓對象。在全市範圍内，商服類物業可以轉讓給法人部門，也可以轉讓給個人。

克而瑞統計數據顯示，截至 2023 年末，廣州公寓、商業和辦公的可售庫存分别為 157 萬平方米、327 萬平方米、227 萬平方米，去化周期分别為 33 個月、68 個月和 65 個月，去化壓力偏大。

整體來看，李宇嘉認為，2023 年底的中央經濟工作會議提出，" 多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策 "，預計國家層面将繼續通過降低 LPR 來引導按揭利率下行，繼續降低房屋交易的税費成本，降低住房消費的門檻，地方層面一攬子需求纾困政策的效果開始漸次顯現，促進剛需和改善型需求的效果将進一步體現。同時，中央金融工作會議提出的對所有企業貸款要 " 一視同仁 "，近期住建與金融部門對房企融資的協調機制已經做出部署，供給端的行業風險對于預期的衝擊（擔心預售屋交付風險）将開始消弭，預計廣州 2024 年商品房市場将進入到探底和企穩的進程中。

樓市 " 小陽春 " 可期？

為什麼廣州成為率先優化限購政策的一線城市？

李宇嘉認為，這主要是因為廣州房價下行壓力和樓市去化壓力均較大。

根據國家統計局發布的 70 城房價數據，2023 年 12 月，廣州新房價格指數環比下跌 1.0%，排在跌幅榜第七位；二手住房價格指數環比下跌 1.5%，排在跌幅榜第四位。" 廣州的新房和二手房價格跌幅在一、二線熱點城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。" 李宇嘉表示。

去化方面，根據廣州中原研究發展部統計，2023 年廣州整體開盤首日去化率表現低迷，年平均開盤首日去化率為 20%，比 2022 年 29% 下降 9 個百分點。截至 2023 年 12 月底，廣州全市庫存消化周期 19.9 個月，重上 20 個月關口，南沙、從化去化周期向 30 個月逼近。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嫱持相似意見。

" 雖然自 2023 年 9 月起，一線城市的政策優化逐步落地，認房不認貸政策，降低首套、二套首付比，調整房貸利率加點，但從成交端數據來看，市場并未出現根本性扭轉，市場情緒依然低迷，二手房房價持續下行。" 王小嫱指出，根據諸葛找房建立的市場情緒指數，2023 年 12 月廣州市場情緒指數為 -0.79，位于市場觀望區間低位，已經連續 4 月呈下滑趨勢，市場觀望情緒較為濃厚。

一線人員的 " 體感 " 更為明顯。

廣州中原地產項目部總經理黃韬對時代周報記者表示，2023 年廣州樓市只有 2 月、3 月、9 月、10 月市場交易較為活躍，11 月和 12 月已明顯回冷，下行趨勢延續到 2024 年，" 市場形勢是非常緊急的，或者説趨勢不容樂觀。"

廣州中原研究發展部統計數據顯示，2023 年廣州一二手住宅累計成交 181246 宗，同比增長 16%，對比 " 冰點 "2022 年，市場在以 "9 · 20 新政 " 為代表的優化政策提振下正在從 " 寒冬 " 中復蘇。

不過，新房市場仍處于 " 冬季 "。2023 年，廣州累計成交新房 72246 宗，同比下跌 1%，是最近 7 年的最低位；全市 11 個區中的 8 個區新房價格同比下跌，創下最大跌幅的從化同比下跌 16%。

圖源：廣州中原研究發展部

黃韬認為，當前市場主要面臨兩個挑戰：有錢的不買，想買的沒錢。" 我覺得政策對市場形勢的轉變、市場信心的提升是有幫助的，能夠釋放一部分購買力。"

" 政策對成交量有利好，但不會對成交價有利好，恰恰相反接下來可能放出來的二手房降價的更多，趁着這一波行情能賣就趕快賣掉。" 黃韬表示。

時代周報記者查詢二手房交易平台諸葛找房數據發現，自 1 月 27 日 9 時許廣州新政發布以來，該平台出現多套降價房源，降幅在數萬至百萬之間。據鏈家網，越秀東山一套面積約 125 平方米的二手房報價下調 100 萬元至 1080 萬元；番禺亞運城一套 3 室 2 廳降價 45 萬元；天河黃村也出現降價房源，一套約 124 平方米 4 室報價下調 60 萬元。