今天小编分享的财经经验：首批“四代宅”交付，这些挑战开始出现，欢迎阅读。
住宅产品创新需全面考量，而非局限于一种模式。
" 第四代住宅 " 已成为住宅产品创新的重要方向。
2025 年四代宅项目数量还将迎来爆发式增长，据 CRIC 调研数据显示，重点城市明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，尤其是南京和西安，预计四代宅供应将成为市场主力。
而随着部分城市率先迎来四代宅产品交付，一系列挑战和难题也开始涌现出来。
从福州、宁波、西安、石家庄这些城市首批四代宅项目交付情况来看，创新设计背后带来全新的居住体验，但在建筑立面维护、立体绿化管理以及业主个性化改造等方面，后期物业管理遭遇诸多难题。
可以看出，住宅产品的创新，四代宅并非唯一解题路径，仍需要全方位考量。
01典型城市首批四代宅交付创新设计带来全新居住体验
随着更多城市出台相关的支持政策，第四代住宅将在越来越多城市落地。
CRIC 调研数据显示，在主要落地城市，2025 年明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，超越这些城市 2024 年在售的四代宅项目总数。
福州、宁波、西安、石家庄等城市对四代宅的探索要更早一些，多数项目在 2022 年甚至更早之前便开盘，至 2024 年已有首批 7 个四代宅项目交付。显然，随着供应端提速，未来越来越多城市将迎来四代宅交付时代。
从已交付的四代宅项目来看，表现出典型的改善属性，多数产品户型面积都是四房起步，西安两个项目虽然三房面积段也在 143 平方米、301 平方米，典型的改善面积段。
推动生活场景的进化是四代宅的一大优势，将 LDKBG 空间（客厅、餐厅、厨房、阳台、花园）融为一体，打造出一个多功能的、复合型共享空间，极大地丰富了居住空间的多样性，从而为人们带来了更为丰富多样的居住体验。
从交付的效果看，四代宅成功营造出了宽敞的空间感。以招商西安序的 301㎡户型为例，产品配备 270° 巨幕环绕露台以及开放式复合客厅，实现了客餐厅、书房的贯通，空中露台环绕在客厅外围，从室内向外望去视野十分开阔，站在露台上的活动空间同样十分充裕。
招商西安序 300㎡户型图及交付实景
招商西安序 300㎡户型图及交付实景
交付时配备覆土绿植的空中露台，能显著增强室内的场景体验感。以宁波明湖悦府为例，露台上高低错落的植物为视野增添了丰富的层次感，不仅提供了舒适的视觉享受，也能让人体会到自然与现代城市的和谐交融。
从这一角度来看，四代宅确实突破了传统平层产品的空间局限，能够兼顾多种场景体验，在满足居住者精神需求和情绪价值方面颇具优势。
宁波明湖悦府 450㎡户型及立面、客厅交付实景
宁波明湖悦府 450㎡户型及立面、客厅交付实景
02产品交付带来管理压力四代宅仍面临多个挑战
从四代宅交付后的实际效果看，其建筑立面维护、立体绿化维持管理等方面仍存在不少挑战，这凸显了四代宅角度后在后期管理中所面临的难度和压力。
具体来看，四代宅交付后将面临立体绿化美观效果的维护考验。
对于带覆土交付的住宅产品，已栽种的绿植是购房者关注的一个重点内容，同时维护也是一大难点，尤其是北方区網域。
以石家庄城发投 · 瑞凝府为例，在纬度更高的北方城市，由于气候条件的限制，露台植被的选择需要更加耐寒，树种较为有限，空中露台植被配置相对简单。从实际效果来看，树木的绿叶并不多，其装饰效果有限。
一方面这与北方冬季寒冷、植物生长受限有关，同时也反映出在北方地区打造空中花园时，空中花园的植被选择和维护更有难度。
石家庄城发投 · 瑞凝府立面交付实景
此外，空中花园的后续维护状况也不容乐观。
福州建发缦云是当地首个第四代住宅产品，项目于去年 6 月率先交付，露台花池效果出色。交付仅半年时间，花园的景观便呈现出参差不齐的状态。公开信息可以看出，部分业主更换了花池里的植被，有的将其改造成养鱼池，更有甚者直接缩小花池面积，甚至直接铲除。尽管合同明确规定 " 空中花园内已栽种好的树木、灌木及上爬下垂花草植物，不得进行更改或移除 "，以及 " 不得对该空中花园进行破坏、改建或调整 "，但部分购房者并未遵守这些条款。
福州建发缦云交付半年后空中露台实景
不仅立体绿化的维护面临挑战，四代宅外立面的统一协调性同样可能遭遇难题。
以西安为例，西安四代宅侧重于增加赠送面积，借助空中露台提升舒适度，不过实际效果并不理想。以国际港务区 2023 年底完成交付的某项目为例，交付后部分业主对露台进行改造，比如搭建了简易顶棚或干脆将露台封闭起来，这对建筑的外立面造成了一定程度的破坏。
西安某四代宅项目交付建筑立面实景与交付后对比
从上述角度来看，四代宅在后期管理中所面临的难度和挑战仍然较大，即便是物业服务与时俱进，仍难调和与业主改造之间的矛盾。
实际上，针对四代宅植物养护房企已定制相应的物业服务内容，即便如此，也难以彻底遏制业主的改造行为。在福州建发缦云，尽管物业提供每月上门 1 次的统一维护，但业主们依然按照自己的意愿进行空中花园改造。这意味着，业主的个性化需求和对居住环境的自主改造意愿仍然较强，这是四代宅的长期管理势必要面对的挑战。
03 结语
四代宅凭借创新理念和独特设计，吸引了大量购房者，但交付后产品的部分缺陷正逐渐暴露出来。在建筑立面维护、立体绿化管理以及业主个性化改造等方面，后期物业管理遭遇诸多难题。
尽管四代宅代表着住宅产品进化的重要一步，却并非住宅发展的完美路径，也不是所有城市都适合发展四代宅。显然，住宅产品的创新需全方位考量，不能只局限于一种模式，住宅产品多样化才能更好的助力行业稳健发展。
本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：克而瑞研究中心，36 氪经授权发布。
