今天小编分享的财经经验：10万亿地产企业们，为什么上不了座谈会，欢迎阅读。
2018 年 11 月，参加民营企业座谈会的有：刘积仁、鲁伟鼎、王小兰、孙飘扬、卢勇、汤晓鸥、刘汉元、谈剑锋、刘屹、耿哲。
2025 年 2 月，参加民营企业座谈会的有：黄代放、雷军、冷友斌、梁文锋、刘永好、马化腾、马云、南存辉、齐向东、任正非、王传福、王兴兴、虞仁荣、曾毓群。
从东软、万向、时代、恒瑞、商汤、通威，到小米、幻方、宇树、韦尔、宁德时代，哪里需要革新，创立一片天地，哪里就是民营企业发展最有空间的地方。
如果把我国 134.9 万亿元的经济体量比作一把刀，农业是刀把，是一个安全区，制造业是刀背，提供了稳定的结构支撑和配重，而现在科技就是刀刃，最尖端，最锋利的那部分。
AI 时代，科技的发展和传统制造业已经是两个类型，后者诞生于工业化、标准化、规模化，技术是源，但企业管理和纪律是体。而对于前者，创新精神是 1，其它是 0。
在技术买不来的全球格局中，创新的难度增加了 N 倍，因此也更依赖于受传统企业管理制度影响较少的民营企业。
所以，民营企业座谈会的座上宾，都是新时代勇立潮头的人。
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在今年的民营企业座谈会上，有一句话是岁月史书：民营企业是伴随改革开放伟大历程蓬勃发展起来的。
但每个阶段，在市场上蓬勃发展的民营企业类型都会不同。
体系转换初期的江湖草莽时代，率先雄起的是 " 倒爷 "。连王石也不例外。
转轨初步完成到 2008 年之间，最炙手可热的民营企业家是制造业、家电业。
2008 年之后的近十年间，是移动互联网和房地产。
2018 年至今，最受重视的又换成了硬科技和尖端科技。
这是经济发展规律使然。
1978 年经济制度开始破冰，第一阶段要解决的主要矛盾是物资短缺和 " 劳动、资本和要素 " 参与分配的制度体系重建问题，所以，基础制造业、贸易商起到了 " 填补空白 "，给区網域市场带来增量的重要作用。
当中国乘着人口红利逐渐成为 " 世界工厂 "，不到 20 年时间内，生产力突飞猛进，义乌、昆山、常州等城市靠着生产制造崛起。同时，基础工业品、日用品不再稀缺，还有一部分人变成了有钱人，教育积累的人才红利和财富积累，开始推动移动互联网和房地产加速发展。
人们有了钱，钱必然会流向消费和资产。
所以，每个国家的经济快速发展期，都会伴随着房地产行业的大爆发。它不仅仅是一种货币现象，也是经济发展的伴生物。
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人才和资本，这两大要素是需要日积月累的。从 " 改开 " 开始，到加入 WTO 之后，我们逐渐完成了这个积累阶段。
中国房地产的高增长、高规模、高房价，是钱与人不断积累的结果，和力量展示。
2009 年，城镇化率达到约 50%，大量人口进城；
2009 年，我国 GDP 突破 5 万亿美元；2010 年，取代日本成为世界第二大经济体；
4 万亿救市出台，社会资本流动性大增；
1986-1990 年的第三次婴儿潮，在 2010 年前后走上社会；
2011 年，全国城镇居民人均可支配收入超过 2 万元 / 人。" 六个钱包 " 买房潮出现。
资本、需求、政策、财富效应推动之下，民营地产企业在这一阶段成为 " 勇立潮头的人 "。
在这个阶段内，地产与地方财政收入、基建、投资 " 相得益彰 "，地产企业不仅是富豪榜上的常客，也是地方政府的座上宾。
但在超 5000 万地产人的疯狂生产力之下，十年时间内，房子从稀缺品变成了结构性过剩商品。
根据人口普查数据，2010 年全国城镇人均住房面积为 30.3 平方米 ；2020 年，我国城镇人均住房建筑面积达到 38.6 平方米。
2000、2010、2020 年三个节点上，我国城镇户均住房套数分别为 0.92、1.01、1.06 套。
住房不再稀缺，" 三道红线 " 最终出台。民营地产企业迎来大退场。
根据克而瑞统计数据，2024 年房企操盘榜 TOP10 中，只有两家民营企业。两家企业操盘金额合计占比只有 10.2%。
图片来源：克而瑞
未来三年内，民营地产企业的份额大概率还会萎缩。
2024 年房企新增货值 TOP10 中，只有一家民营房企：滨江。
TOP15 中，只有两家民营房企：滨江，以及非知名的行业黑马宁波江山万里置业。它们的货值占比只有 8.55%。
另外 91.45% 的全年新增货值都在国央企手中。
一个非稀缺行业的出路，只有 " 卷产品 "。这也意味着，它对资本的利用会相对低效。
地产又是重金融属性，资金占用量大，一个项目就可以达到几十亿的体量。让有创新精神的民营资本在其中低效内卷，显然不是理想选项。
地产开发 " 生产力饱和 " 的阶段，民营地产企业的未来，要么在塔尖产品，要么在资产运营方向，这两个区網域是仅靠资本和标准化管理无法做出优势的非标领網域。
用马化腾的话说：你什么都没做错，只是老了。
没有人可以永远站在潮头，特别是资本蜂拥过后。
本文来自微信公众号 " 未来可栖 "，作者：小屋见大屋，36 氪经授权发布。
