今天小编分享的财经经验：万科物业出招应对降价潮：推自定义服务菜单，交多少钱业主说了算，欢迎阅读。
本文来源：时代周报 作者：梁争誉
物业费限价风波此起彼伏之际，行业老大万科物业放出大招。
12 月 11 日，在万物云 . 睿见大会上，万科物业发布 " 智选 " 产品，推出 " 弹性定价 "，将服务选项和定价权利交给业主。
万科物业此举与物业费降价潮不无关系。
2023 年以来，广州、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物业费 " 限高令 "。其中，广州自 2024 年 1 月起施行新收费政策，中心城区有电梯的住宅物业服务收费标准最高为 0.9-2.8 元 / 平方米 / 月；重庆 2024 年 6 月起实行的中心城区住宅物业费收费标准为：电梯住宅的物业服务收费最高为 1.9 元 / 平方米 / 月，最低 1 元 / 平方米 / 月；无电梯住宅最高 1.35 元 / 平方米 / 月，最低 0.6 元 / 平方米 / 月。
由于最新定价远低于现行物业收费标准，市场出现混乱局面。重庆施行新规后，数百个小区业主申请降低现行的物业费，甚至有业主拒缴物业费。
根据中指研究院 " 全国物业服务客户满意度调查 "，重庆 2024 年满意度得分首次出现小幅回调。克而瑞物业《2024 年住宅物业服务满意度调研问卷》数据也显示，中端项目中认为物业费不合理的业主占比多达 44.2%，明显高于高端、老旧项目，中端项目物业费降价风险高。
图源：图虫创意
万科物业母公司万物云董事长朱保全认为，主管部门推出物业费定价机制，落地时需要物业公司跟业委达成共识。" 今天如何构建与业主之间的对话平台，什么样的价格对应什么样的标准，在有底线的情况下，跟业主对话形成一套基于服务频次、服务标准的定价体系才是关键。"
中物智库创始人杨熙持相似意见。他表示，当前住宅物业管理的发展瓶颈，就是业主甲方的主体归位问题。解决这一问题的方案，要通过各种方式，积极引入社区的业主参与到社区治理中，将物业公司原来习惯的单方面乙方服务模型，转化为与业主的双向奔赴互动。
万科物业 " 智选 " 产品梳理社区里的 95 个服务空间、1530 个作业对象，共计 508 项服务事项，再于其中分类筛选出 158 项必选服务、350 项自选服务。客户可以 " 自定义菜单 "，筛选需要的服务内容、服务频次，付费使用。
万科物业市场管理合伙人邹明表示，不要 " 默认設定 "，而是 " 自定义 " 菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务 " 底线 "，业主按需定服务 " 高线 "，这是万科物业智选产品的主要特征。
万科物业的 " 智选 " 产品将共享万物云基于 " 灵石 + 飞鸽 " 的数字化基础设施及远程运营能力，采用 " 人 + 机器 + 远程 " 的作业模式实现差异化服务交付。
朱保全认为，在保持底线的前提下，如果能够形成一套对话级的定价机制，保持物业行业的毛利还是有可能的。
" 今天万科物业的成本体系以及品牌认知，我认为 2.5 元 / 平方米 / 月的物业费是一个分水岭，2.5 元 / 平方米 / 月以下的物业服务万科似乎也不太会做，如果万科物业做了 2.5 元 / 平方米 / 月以下的物业，原来的业主也不同意，所以就进入到万科物业在发展过程中受到价格限制的瓶颈。" 朱保全表示。
但是，下沉市场空间广阔。
中信证券从头部经纪平台获取 24 个城市超 16 万社区、涉及约 1 亿户住房的物业信息，分析得出，24 个城市 2024 年 10 月的物业费按户数加权平均为 1.76 元 / 平方米 / 月。按户数来看，物业费主要分布在 0-2 元 / 平方米 / 月的区间，占比为 65%，2 元 / 平方米 / 月以上占比 35%。" 上市物业公司主要参与的 2 元 / 平方米 / 月以上市场，占到市场份额的 66%。"
" 当我们真正把市场打开的时候我们会发现，如果你把 2.5 元 / 平方米 / 月价格往上走，你的空间会越来越窄，而如果往下走，你的空间才会越来越大。" 朱保全说。
中信证券的研报亦指出，物业行业仍然是高度分散的行业，头部公司市占率仍然不高，但头部化趋势非常明确，头部企业的市占率有提升趋势。
" ‘当一个物业保安如龟速一般行走，而外卖骑手在快速飞奔的时候，速度的差异就是两个行业市值的差异’——这句话深深刺激了我，我也一直希望我们的员工能够奔跑起来，所以今天凡是坐着不动的岗位，我们都用 AI 做了替代，让所有不动的岗位动起来。" 朱保全说。
