今天小编分享的财经经验：整栋楼都是特价房……这个省会的新房市场有点冷！，欢迎阅读。
长沙楼市新政的影响正在减弱。
克而瑞湖南统计显示，11 月长沙新房供应面积 73.85 万平方米，环比增长 45%，但随着政策利好边际效应递减，整体成交热度稳中有降，延续筑底行情，核心城区商品房成交 40.86 万平方米，环比下跌 39%，同比下跌 30%。
受企业资金压力、市场规模下行叠加竞争激烈等多因素影响，11 月下旬开始，如保利时代、国润月湖郡等以刚需、刚改产品为主力的项目，则开启了降价促销措施，" 未来或将有更多企业跟进，年底将迎来大批项目‘以价换量’，市场均价下行承压。" 克而瑞湖南分析指出。
整栋楼都是特价房
9 月 22 日，长沙市发布新政，明确取消首套房限购，住房网签备案满 4 年可转让。自此，长沙楼市迎来小高潮。克而瑞研究机构数据显示，10 月份长沙新房成交 65.69 万平方米，环比涨幅 28%。
然而这波行情并未能得到持续。
进入 11 月，长沙新房市场趋冷，尽管长沙内五区整体供应量环比上涨 12% 至 52.12 万平米，多个改善项目新推入市，但高流速红盘流速下滑速度较快，月均百套以上流速项目从 10 月的 9 个下降至 2 个。
" 新政效应递减、优质项目流速趋缓，以及居民住房消费意愿降低均是导致整体市场下行的重要因素。" 克而瑞湖南分析指出。
11 月 24 日，长沙发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，进一步优化购房政策。其中明确，在长沙购买第 2 套商品住房，不受首套房网签时间限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足 144 平方米的，可购买 1 套改善性住房（144 平方米及以上）。
受到该政策影响，长沙新房市场在 11 月又迎来一波翘尾行情。
据湖南中原地产研究院数据，11 月第 4 周（11 月 26 日 -12 月 2 日），长沙内五区一手住宅成交 576 套、8.42 万平方米，环比分别上涨 10%、9%。在新政刺激下，多个改善型项目入市，成交主力面积段上移，130-150 平方米面积区间增长 2 个百分点。
但这未能挽救市场的下降态势。克而瑞数据显示，11 月长沙核心城区商品房成交 40.86 万平方米，环比下跌 39%，同比下跌 30%。
而受到企业资金压力、市场规模下行叠加竞争激烈等多因素影响，11 月下旬开始，长沙多个楼盘开启促销模式。
如保利长交锦上推出了 15 套建面约 105-165 平方米毛坯住宅，均价 11300 元 / 平方米起，此前价格在 13000-13500 元 / 平方米，降幅近 2000 元 / 平方米；长沙润府则推出了 10 套特价房，原价 22500 元 / 平方米，现在号称仅 17XXX 元 / 平方米起；明发阅江悦府推出工抵房，140 平方米以上的四房 6500 元 / 平方米起。
据不完全统计，目前，长沙已有超 10 家房企、逾 20 个项目通过打折、特价房源、首付分期、送车位券、送免费旅游、送家具家电装修等多种方式进行年终促销。
据克而瑞监测，11 月长沙头部企业带头开启普降销售，主力项目成交均价均有不同程度下调，降幅在 16%-25%。
" 房源由原来的顶底层特价房源，扩大至整栋房源，房源量从个位数扩大到百套左右。" 克而瑞湖南分析指出，" 年底销售回款压力在各大企业均有存在，受这波降价影响，未来或将有更多企业跟进，将迎来大批项目‘以价换量’，市场均价下行承压。"
政策带来二手房 " 近年最好业绩 "
相较于新房市场，长沙二手房市场 11 月却迎来了一波涨幅。
湖南中原地产研究院数据显示，11 月长沙二手房市场成交量达到 6700 套，成交面积 69.93 万平方米，环比均上涨 26%，同比分别上涨 97%、95%。
这已是长沙二手房成交套数及面积连续上涨的第三个月，达到 2023 年的峰值水平。
具体来看，11 月二手房区網域成交主力集中在雨花、湘江新区两区，均占比 29%，其余各区成交占比基本维持，芙蓉区占比最低；主力成交面积段则稳定在 60-120 平方米，共占比 56%，刚性需求稳占主流，120 平方米以上占比 31%，较上月下跌 2%，而八方小区、北辰三角洲、湘江世纪城仍然是二手房成交的主力。
"11 月份一共过户 65 套，创下近年来最好业绩。" 湖南新环境房地产一门店经纪人张青（化名）告诉记者，比 10 月份还多了 10 多套。
张青所在门店负责的魅力之城区網域，属于典型次新小区。在长沙 "9 · 22" 新政出台后，大量二手房上市，这些房源刚刚满足出售条件，屋齡低且房源充足。
" 新政释放了一大波置换需求，卖小换大的订单多了起来。" 张青表示，这两个月来，他接了不少这样的 " 连环单 "，因为客户对所在区網域比较熟悉，成交速度很快，" 特别是 11 月底的政策后，想换大房（144 平米以上）的业主需求进一步增多，价格方面可谈的空间增多 "。
二手房价格却呈下跌态势。
象盒找房最新发布的数据显示，12 月 5 日，长沙市六区一县（长沙县）二手房挂牌均价 10273.22 元 / 平方米，环比下跌 0.19%；在售房源量 75129 套。这是自今年 4 月份以来，长沙二手房挂牌均价连续 5 个月下跌。
其中，除雨花区有 0.22% 的涨幅外，其余五区一县挂牌价均环比下跌；跌幅最大的是望城区，达 0.72%；其次是天心区，跌幅为 0.46%。
象盒找房分析指出，今年以来，长沙二手房挂牌均价 " 坐了一次过山车 "。春节一过，随着长沙市中小学就近入学报名季的到来，长沙二手房市场迎来了一波成交热潮，房价也出现较大涨幅，但在前期积压需求释放完后，4 月份长沙二手房市场开始滑坡。"9 · 22" 新政后虽然二手房挂牌价有小幅回涨，" 但成交价依然下行的，市场仍由买方占绝对主导，议价空间大 "。
记者| 陈利 编辑|卢祥勇 陈梦妤 盖源源校对 |陈柯名
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