今天小编分享的财经经验：法拍房降温：前11月挂牌量、成交额双下滑，欢迎阅读。
12 月 17 日，中指研究院法拍数据库发布监测显示，截至 11 月底，2024 年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量同比减少约 7.2%。成交金额同比减少约 31.6 亿元，清仓率也有所下滑。
分析认为，整体法拍市场处于温和波动阶段，低基数城市的恢复比较明显，一线城市中，深圳的成交折价率表现最好，达到 97.8%。
温和波动
中指研究院数据显示，截至 11 月底，2024 年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量累计 28.9 万套（包含已成交、已流拍、已中止、暂缓、撤回），较 2023 年 1－11 月的 31.2 万套同比减少约 7.2%。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，法拍房挂牌量减少而成交量提升的现象，通常预示着二手房销售市场同样火热。同时，法拍房市场的这一波动受到多种因素的综合影响，包括价格水平、购房者心理预期、法院拍卖策略、市场供求关系以及房产评估价值等。
成交量的增长并未同步带动成交金额的提升。数据显示，2024 年 1－11 月，全国累计成交法拍住宅拍品数量约 10.4 万套，总成交金额 1471.9 亿元；较 2023 年累计成交 9.9 万套增加约 6.1%，2023 年同期总成交金额 1503.6 亿元，减少约 31.6 亿元。
中指研究院高级分析师张晓飞分析称，量增的原因大致为，法拍市场为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场中寻求购房机会，抵消楼市中房价下降空间，法拍房价格吸引购房者在法拍房市场加大关注。
然而，受购房者心理预期降低的影响，法拍房价格定位出现下滑。张晓飞表示，法拍过程中，一拍起拍折价率在 0.7－1 折之间；二拍为一拍起拍价的 0.8，二拍起拍折价率在 0.56－0.7 折之间。
以 2024 年 11 月数据为例，张晓飞表示，11 月法拍住宅累计成交 1.05 万套，其中一拍成交 3819 套，各拍次中占比 36.4%，一拍成交均价约为 1.19 万元 / 平方米，较 2023 年约为 1.32 万元 / 平方米的成交均价降低约 10%。二拍成交 5373 套，各拍次中占比 51.2%，二拍成交均价 7972 元 / 平方米，较 2023 年成交均价 7342 元 / 平方米增长约 8.6%。由数据可以推断出二拍阶段成交热度相对提升，但成交金额较评估价更低。
从各省市来看，2024 年 1－11 月部分省市法拍住宅交易趋势与上一年比相对平缓；部分省市挂拍量、成交量较 2023 年同期变化浮动较大，低基数省市变化最为明显。从成交趋势上看，广东、江苏、浙江、四川等省份成交量位居前位，法拍房成交量较 2023 年同期分别增加 4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。
一线城市表现稳定
在法拍房市场中，成交折价率成为竞拍者关注的焦点之一，与挂拍量、成交量和成交金额共同构成了市场的重要指标。成交折价率高，通常意味着法拍房的价格相对稳定，波动较小；而折价率低，则可能预示着价格波动较大，存在一定的不确定性。
根据中指计算公式，即成交价除以评估价再乘以 100%，得出一线城市的成交折价率为 79.46%，表现更为稳定，二线城市和三四线城市则分别为 75.04% 以及 76.5%。据悉，该比率越接近 1，说明评估价格越符合购房者预期。若比率高于 1，则评估价低于购房者预期；若低于 1，则评估价高于购房者预期。
尽管一线城市整体表现稳定，但四个城市间仍存在差异。数据显示，北京 11 月新增挂拍法拍住宅 238 套，交易截止拍品 568 套，其中成交 192 套，清仓率 33.8%，成交折价率 71.2%。上海 11 月新增挂拍法拍住宅 127 套，交易截止拍品 239 套，其中成交 118 套，清仓率 49.4%，成交折价率 76%。广州 11 月新增挂拍法拍住宅 221 套，交易截止拍品 691 套，其中成交 183 套，清仓率 26.5%，成交折价率 77%。
值得注意的是，深圳在成交折价率方面表现尤为突出。11 月深圳新增挂拍法拍住宅 226 套，交易截止拍品 544 套，其中成交 214 套，清仓率 39.3%，成交折价率 97.8%。
谢逸枫表示，作为一线城市的独特优势，深圳的法拍房不仅质量上乘，而且多位于城市核心区網域，产权新且配套设施完善。这些因素共同促使深圳法拍房的成交折价率相对较高。
此外，从全国成交总价最高标的物来看，位于上海市徐汇区长乐路 661 号的全幢不动产在 2024 年 11 月 29 日以 1.27 亿元的价格成功出让，成交折价率为 84%。据悉，该标的物建筑面积达 527.4 平方米，评估价为 1.5 亿元，共有 6 人参与报名，经过 41 轮竞价最终成交。
北京商报记者 王寅浩 李晗
