今天小编分享的财经经验:当前中国经济问答:房地产市场走势怎么看,欢迎阅读。
①国家统计局最新数据显示,从监测的 40 个重点城市的销售情况看,前期回调幅度较大的二线城市边际改善比较明显,10 月份当月销售面积实现正增长,销售额降幅明显收窄。
②信心重于黄金。随着销售面积回升、先导指标提升,消费者对房地产后市的信心也得到增强,市场预期出现好转。
从中央到地方,一揽子政策密集推出,释放出稳定房地产市场的强烈信号。在各方努力下,市场预期和发展信心提振效果如何?市场出现了哪些变化?
(一)
9 月 26 日中共中央政治局会议后,多部门打出促进房地产市场平稳健康发展政策 " 组合拳 ",概括起来,就是 " 四个取消 "" 四个降低 " 和 " 两个增加 "。各地特别是一线城市纷纷调整优化房地产市场相关政策,力促市场回暖。
不同举措,从不同角度,直击当下房地产市场 " 痛点 "" 堵点 ":
地方因城施策取消或调减限制性措施,释放购房需求;优化税收政策,降低购房交易成本;调整土地政策,控新增、盘存量,进一步发挥土地储备 " 蓄水池 " 功能;加码金融支持,为行业流动性注入 " 活水 "……
这一套政策组合拳效果怎样?我们观察几个关键指标。
看销售面积——
国家统计局最新数据显示,从监测的 40 个重点城市的销售情况看,前期回调幅度较大的二线城市边际改善比较明显,10 月份当月销售面积实现正增长,销售额降幅明显收窄。
1 至 10 月,全国新建商品房销售面积同比下降 15.8%,降幅比 1 至 9 月收窄 1.3 个百分点;新建商品房销售额同比下降 20.9%,降幅比 1 至 9 月收窄 1.8 个百分点。
住房城乡建设部网签数据显示,10 月份,全国新建商品房交易网签量同比增长 0.9%,连续 15 个月下降后首次实现增长;新建商品房和二手房成交总量同比增长 3.9%,连续 8 个月下降后首次实现增长。
看先导指标——
观察房地产市场活跃度,除了销售量,还有两个先导指标:一手房的到访量,二手房的带看量。
购房属于大宗消费,从有购房意愿,到去实地精挑细选找到满意的好房子,再到讨价还价等环节,普遍需要较长过程。
记者近日走访北京、上海、南昌等多地房地产中介机构了解到,不论在工作日还是周末,都有不少客户来签约洽谈,签约室里常常坐满讨价还价的买卖方。一手房的到访量、二手房的带看量也有明显增长。这些现象的背后,是有更多居民已经在购房的进程中,至少有购房意愿或需求,表明市场活跃度出现一定程度边际改善,这对于房地产市场止跌回稳是积极信号。
看市场预期——
信心重于黄金。随着销售面积回升、先导指标提升,消费者对房地产后市的信心也得到增强,市场预期出现好转。
根据 PMI 调查,10 月份房地产业商务活动指数比上月回升 2.5 个百分点,市场预期指数回升 1.8 个百分点。这表明在一系列政策推动下,房地产市场景气度开始改善。
记者走访北上广深一线城市和武汉、苏州、杭州等二线城市发现,市场交易活跃度有所提升,新客户从看房到最终购买的决策速度在加快,老客户减少了犹豫,甚至出现购买紧迫感。不论是新房还是二手房市场,成交周期明显加快。
以上多维度指标显示,房地产市场正在出现一些回暖迹象。
房地产市场历来有 " 金九银十 " 的说法。10 月份房地产市场出现的止跌回稳积极势头,特别是商品房交易市场自 2007 年以来首次出现 " 银十 " 超 " 金九 " 的现象,从侧面也反映出政策调整优化对房地产市场止跌回稳的推动力。
" 总的来看,一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效,10 月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放,推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。"
" 中国的房地产在系列政策作用下,经过三年的调整,市场已经开始筑底。"
国家统计局、住房城乡建设部分别作出如上判断。
(二)
一方面要看到,一揽子政策开始落地显效;另一方面也要看到,房地产市场筑底是一个过程,需要长短结合、标本兼治。
首先,要 " 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 "。这是去年 7 月 24 日中共中央政治局会议作出的重大判断。认识当前的房地产形势,首先要把握住这个变化。
供求关系是影响市场价格的关键因素,这是经济学的基本原理之一。
过去 20 多年,我国房地产市场总体呈现上升态势,对保障和改善民生、支撑我国经济社会发展发挥了重要作用。同时,房地产市场快速扩张,也出现了一些资金过度向房地产集中,部分房企 " 高负债、高杠杆、高周转 " 等问题。
从过去供不应求形成的市场火爆、甚至价格扭曲,到近些年主要矛盾从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足,房地产市场的底层逻辑发生变化。因此,要促进房地产市场进一步止跌回稳,对商品房建设要 " 严控增量、优化存量、提高质量 "。
从存量上看,我国新建商品住房供应规模大,存量消化是重要调整方向。
政策层面已经明确,商品房库存较多的城市,政府可按需定购,积极支持收购存量商品房用作保障性住房。目前,各地加速推进收购存量商品房用作保障性住房,专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备也在加快落地。
从增量和质量上看,人们对住房的需求已经从 " 有没有 " 向 " 好不好 " 转变,满足这部分市场需求是调整增量和提高质量的重要方向。
其次,要修复信用链条,重建市场信心,促进金融和房地产良性循环。打好保交房攻坚战是其中的重中之重。
一段时间以来,在房地产市场调整过程中,由于资金问题、债务问题,部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。这一现象不仅严重损害购房者权益,也影响着市场的信心,阻碍着市场的有序运转。
针对这一 " 痛点 ",保交房工作稳步推进,城市房地产融资协调机制适时推出——将合规房地产项目纳入 " 白名单 ",应进尽进、应贷尽贷,满足项目合理融资需求,成为实现金融和房地产良性循环、改善市场预期的重要举措和有力保障。
目前,全国 297 个地级及以上城市均已建立房地产项目融资协调机制。截至 10 月 31 日," 白名单 " 项目贷款审批通过金额超 3 万亿元。年底前,随着 " 白名单 " 扩围有序推进,这一规模还将增加到 4 万亿元。
信贷规模的增加,预示着房地产项目融资更快捷更便利,保交房的继续推进更有保障。截至 11 月 13 日,保交房攻坚战推进有力,全国已交付 285 万套,保障购房人合法权益的同时,也对市场预期带来有效改善。
此外,还要释放市场潜在需求,从供需两端着手进一步激活房地产市场。
立足当前房地产市场的主要矛盾,在供给结构方面,保障性住房供给相对不足,大城市房价高,新市民、青年人住房负担较重。住房需求方面,改善性住房需求持续更新,居民对提升居住品质的愿望更为强烈。
因此,通过 " 四个取消 "" 四个降低 " 降低购房成本,加大保障房建设以及城中村改造等,将为房地产市场注入新的需求。
从房地产市场的中长期趋势来看,满足刚性和改善性住房需求仍有发展空间。我国仍处于城镇化发展中后期,持续推进以人为本的新型城镇化,将释放房地产市场更大需求潜力。
(三)
传统的房地产发展模式难以为继,未来的房地产将向何处发展?
去北京参观一次中国建筑科技展,也许你能从中获得一些启发。
打开房门,屋内的灯光、窗帘、音乐会自动开启,欢迎主人回家;来到客厅,坐在沙发上按动按钮,对面的墙柜缓缓前移,一会儿就 " 变 " 出一个儿童 " 小游乐园 "…… 这是记者近日在中国建筑科技展的 " 好房子模範间 " 看到的一幕场景。
房地产发展,民生是最终落脚点。
从 " 有没有 " 转向 " 好不好 ",提升居民居住品质和幸福感是未来房地产发展的方向。通过科技赋能、创新引领,无论是新房子还是老房子,都要变成好房子。
加快构建房地产发展新模式,是房地产市场平稳健康发展的治本之策。更好满足刚性和改善性住房需求,完善房地产开发、交易和使用制度,建立 " 人、房、地、钱 " 要素联动新机制等,是加快构建房地产发展新模式的重要内容。
我国房地产市场已走过 20 多年高速扩张阶段,过去的发展模式已不适应高质量发展的新要求,构建房地产发展新模式是大势所趋。
打造安全、舒适、绿色、智慧的好房子,成为满足人民美好生活需要的重要途径,也是促进房地产业高质量发展的应有之义。
从支撑城市扩张转向参与城市更新,从增量拉动转为增量存量联动 …… 房地产发展要围绕老百姓在新发展阶段的多样化住房需求,从户外环境、适老化、绿色低碳等方面着力,推动住房建设品质全面更新。
当前,城中村改造的政策支持范围从最初只有 35 个大城市扩大到全部地级及以上城市。已有 1632 个城中村改造项目在各大城市落地。1 至 10 月,全国已建设筹集保障性住房和城中村改造安置房 317 万套(间);到今年底,可帮助超过 1000 万困难群众改善住房条件。
积极实施城市更新行动,是转变城市发展方式、实现高质量发展的重要举措。
系统推进好房子、好小区、好社区、好城区 " 四好 " 建设,是房地产业未来发展的重心。2023 年,全国已实施城市更新项目超过 6.6 万个,累计完成投资 2.6 万亿元,城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。2024 年,全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.4 万个,前 10 个月已开工 5.3 万个。
协同联动,防止大起大落,才能实成屋地产市场平稳、健康、高质量发展。
房地产行业正处于新旧模式转型的关键期。迎难而上,主动破局。按照中央统一部署,各地各部门正同心协力,打好土地、财税、金融等政策组合拳,让这些政策的效果充分显现。
房地产高质量发展,将为中国经济高质量发展积蓄更多新动能,为建设适应人民群众新期待的 " 好房子 " 提供更有力支撑。