城投公司崛起

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经济观察网记者田国宝 2023 年北京房地产企业销售金额 Top30 榜单中，出现了北京兴创置地房地产开发有限公司（以下简称 " 兴创地产 "）、北京海开控股（集团）股份有限公司（以下简称 " 海开控股 "）和北京未来科学城置业有限公司（以下简称 " 未来科学城 "）3 家北京区级城投公司，其中，兴创地产作为新面孔首次出现在这一排行榜中。

一位熟悉北京房地产的人士表示，城投公司自身开发能力较弱，参与拿地一般带着相应使命，比如为土地市场兜底、合作方要求等，" 有的本身就是土地一级开发商，通过参与二级开发实现更大收益 "。

城投崛起

2 月 5 日，星光都荟合苑项目取得最新一期预售许可证，核准内容包括地下仓储及车位，从 2022 年 9 月以来，该项目累计批准预售房源 1506 套，截至 2 月 19 日网签 951 套。

2022 年 2 月 16 日，位于北京大兴黄村的 8 号地块竞拍，由兴创地产以底价接下，当年 5 月引入中建三局共同开发了星光都荟合苑项目。

兴创地产为大兴区属国有企业，主要负责大兴区内保障房和安置房建设、城市更新等业务，2020 年以来，开始与房企联合在公开市场拿地，据不完全统计，截至 2023 年底，累计合作开发的商品房项目超过 5 个。

2020 年 2 月，兴创地产联合北京住总在大兴区采育镇获得一幅住宅用地，这是目前查到的兴创地产在公开市场最早的拿地记录，土地成交价 6.6 亿元，由于位置较为偏远，销售情况不理想，目前进入成屋销售阶段。

2021 年 10 月，兴创地产联合中铁置业在大兴区黄村镇拿下一幅宅地，总地价 37.8 亿元，建成 661 套住宅，2022 年 3 月开盘至今，累计网签 15.8 亿元，去化率接近一半。

在拿下黄村地块的同一天，兴创地产还联合中建三局以 35.7 亿元拿下一幅位于大兴西红门的住宅用地，建成品创璟苑项目，共有 1007 套住宅，截至 2 月 19 日，累计网签 857 套，目前处于清盘阶段。

2023 年 12 月，兴创地产联合中铁置业再次以 19 亿元在大兴黄村拿下一幅住宅用地。

除兴创地产外，参与拿地的大兴区国有企业还包括北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，于 2023 年 6 月联合中建三局以 10 亿元拿下大兴新城一幅住宅用地；2023 年 11 月与黄村镇集体企业合作拿下大兴新城西片区一幅土地。

北京各区都有不少参与拿地的城投或区属国有企业，如通州有通州投发、北京城市副中心投资；昌平区有未来科学城置业；海淀区有海开控股；朝阳区有昆泰控股集团；亦庄有新航城控股等。

据不完全统计，2020 年— 2023 年，北京各区国有企业及城投参与拿下的 36 幅土地中，总地价接近 800 亿元，在北京住宅用地成交总金额中占比超过 10%。其中 19 幅为联合拿地，17 幅为单独获取，这些地块多数位于大兴、密云、怀柔、通州，也有部分为海淀、昌平等热点区網域，如海开控股在海淀拿下的两幅土地，成交价分别达到了 53 亿元和 32 亿元，北科建参与的海淀西北旺地块成交价达到 76 亿元。

昌平未来科学城也参与区網域内多个地块竞拍，与中海合作地块的价格为 42.7 亿元，与中建一局合作地块的价格为 27 亿元。平谷、密云、房山、怀柔和通州等区地价较低，城投公司参与拿地的总价多在 20 亿元以内。

区属国企或城投参与拿地，有效避免了流拍，之后往往都引入合作方共同开发。

利益分配

联合拿地的合作类型和模式有多种。

第一类是市场化合作，比如保利、首开和新航城建设合作拿下的榆垡镇中心区地块；华润置地、中铁置业与兴创地产联合获取的位于西红门的地块；华润置地、北科建联合体拿下的海淀北部地区地块。

一位与城投合作过的房企人士介绍，市场化合作一般基于双赢目的，开发商与城投组成联合体，可以增加拿地几率，减少资金支出；城投参与拿地，可以分享土地二级开发的增值收益。

城投公司合作的房企中，一类是央国企，" 合作起来节奏匹配 "；另一类是开发建设、产品和销售能力突出的民营房企，借助民企在房地产领網域的专业能力实现利益最大化。

第二类是招商性合作。一般情况下，土地正式招拍挂前，区级政府会对辖区内即将出让的部分土地进行招商，以便各类土地都能顺利出让，而不是形成冷热不均的土地市场。

过去，由于每次推出的优质地块相对较少，竞争较为激烈，在土地前期招商阶段，通常会为优质地块搭配一部分位置较差的土地。比如 A 地块为优质地块，会搭配位置较差的 B 地块一起出让，某家房企想要获得 A 地块，必须承诺同时拿下 B 地块，" 有时为了让一家房企拿到 A 地块，政府会给报名参拍的企业一一打招呼 "。

土地市场有时会出现这样的现象，一幅优质土地，虽然报名参拍的企业很多，但最终出价的少，有的土地甚至以底价成交；一幅较差的土地，去化并不符合投资要求，但同样会有房企参与拿地，拿地企业往往会要求区属国企也参与，共同承担土地潜在的风险。

第三类是利益绑定。区属国企和城投在土地市场的合作伙伴，建筑类房企占据主要位置。

一位建筑央企人士告诉经济观察网，与地方城投或国企联合拿地的建筑类房企，一般都是在基础设施领網域深耕多年的企业，" 比如修路、修桥，建保障房和安置房，很多建筑企业都是带资进场 "。

由于基础设施类工程结算较慢，部分区政府或新城新区管委会通常会以土地出让金作为工程结算资金的主要来源，" 不是直接用土地抵偿工程款，而是从土地出让金中拿出一部分来结算工程款 "。

据其介绍，近年来，一些建筑企业已经与地方政府形成较稳固的合作模式，通过带资进场、垫付工程款等方式，一方面承揽一个区網域的大部分基建工程项目，" 很多建筑企业为了拿到工程，也愿意带资进场，条件是这个区的其他工程也给它 "；另一方面是广泛参与该区網域土地的二级开发，用来弥补基建工程垫资的资金流出，" 很多建筑类企业都是从保障房、安置房开始介入，逐步过渡到商品房市场领網域，一些地方政府已经和建筑企业形成深度绑定关系 "。

土地消化

土地市场黯淡时，城投往往是主要兜底者，这类兜底拿下的土地，要么位置较好、利润较低，要么位置较差、去化较难。

还有一类土地是产业配套的住宅用地，大部分掌握在区属国企和城投手中，这类土地含金量高，很容易找到合作方。

此外，在这一轮房地产流动性风险中，部分民企资金链断裂或无力缴纳土地出让金，面临无法按时开工或烂尾风险的土地，通常也会被区属国企和城投接下。

上述熟悉北京房地产的人士表示，由于一些地块位置较差，去化难，城投拿下后，后期引入合作方较困难，" 有的只能找代建公司开发建设 "。

如何消化手中含金量较低的土地，成为一道难题。

一位金融机构的人士透露，从 2022 年下半年开始，一些金融机构开始接触地方城投公司寻找投资机会，但符合条件的项目不多。

遇到合适的地块，金融机构和城投谈好后，金融机构会寻找一家房企或代建公司，提供相关融资支持，由房企或代建机构参与项目投资和开发建设，金融机构从项目回款中获得回报。

一些位置较好但利润相对较低的地块，一般会通过相关安排来提升利润率，比如城投公司将项目估值打一个折扣，作为金融机构参与投资的前置条件；再比如，城投公司剥离项目的公建和商办等资产，提升地块的含金量。

一位民企人士告诉经济观察网，民企普遍现金流较为紧张，单独拿地能力不足，无力在土地市场与央国企拼杀，为了继续获取新项目，开始选择与城投合作。从 2024 年开始，他所在公司将在北京等全国重点城市，寻找与城投合作的机会，" 有些地块按原来的测算方式不赚钱，但换一种方式还是有利润的 "。

城投接盘的地块，普遍不符合高周转的标准，但转换思路和测算方式，也可以从中挖掘价值，在他来看，市场再差也有需求，只是去化慢。

去化慢，意味着投入少，不需要承担太重的 " 三费 " 成本。" 好卖的项目少了，只能从中找相对好的去合作，一层一层找下去，大部分土地还是会消化掉 "。