今天小编分享的财经经验：黯然落幕！黄其森和泰禾的漫长救赎，欢迎阅读。
作 者丨张敏
编 辑丨林虹
图 源丨图虫
曾在房地产市场狂飙突进的闽商军团，黯然落幕资本舞台。
5 月 23 日晚间，ST 泰禾（泰禾集团）公告称，截至 5 月 23 日，公司股票收盘价连续十二个交易日低于 1 元。根据相关规定，若收盘价连续二十个交易日低于 1 元 / 股，公司股票将被深交所终止上市交易。
当日，ST 泰禾收于 0.64 元 / 股，即使在未来 8 个交易日里持续涨停，也无法回到 1 元以上。也就是说，从这一天起，泰禾退市的结局就已注定。
2020 年 7 月，泰禾宣布，未能如期兑付一笔中期票据的本金和利息，从而触发债务违约。泰禾也成为本轮市场调整中，第一家出现债务违约的大型房企。
此后，泰禾采取多种手段进行自救。到目前为止，泰禾已与超过半数的投资者达成和解，并完成相当规模的债务展期。泰禾旗下项目中，除太原金尊府外，其余均已实现复工。2023 年 5 月，泰禾在回复投资者提问时表示，公司生产运营 " 较历史同期有一定程度的改善 "。
但走向退市的过程就像 " 温水煮青蛙 "。2022 年 4 月末以来，泰禾的股价就再未升至 2 元以上，期间还曾两度跌至 1 元以下。今年 5 月 8 日，当收盘价再度跌至不足 1 元时，终于反弹乏力。
泰禾在 2013 年到 2017 年间曾激流勇进。
黄其森生于福建，曾在银行系统工作过多年，1996 年创立泰禾集团。黄其森善用杠杆，敢于冒险，这令泰禾在汹涌的市场红利下一度无比高光，也使之在房地产去杠杆的前夜就率先折戟。在艰难的化债过程中，黄其森的韧性又帮助泰禾度过了 " 至暗时刻 "。
如今，狂欢归于沉寂，泰禾的救赎之路仍然漫长。
爱拼才会赢
成立之初，泰禾的发展重心位于福建，其中福州是其重仓区網域。到 2012 年，泰禾以 62.31 亿元的销售额问鼎福州楼市年度销售冠军，占据近 10% 的市场份额。
2007 年，黄其森把福州泰禾价值 24.2 亿元的股权注入福建三农，并于三年后借壳上市成功。当时，监管部门已经暂停房地产企业在 A 股上市的批复，泰禾通过 " 曲线救国 "，成功搭上资本市场的快车。
泰禾真正声名鹊起，源自其在北京开发的一个项目。
2003 年，泰禾在北京市通州区获取一宗约 500 亩的地块。因地块靠近大运河，被命名为 " 运河上的院子 "。2004 年，项目推出第一期，定价为 6000-7000 元 / 平方米，远超通州区 2000 元的市场均价。也因此，项目销售十分缓慢。
对此，黄其森反其道而行之。他斥巨资对项目进行全面改造，使其配置大幅更新。2008 年末，项目推出新一期产品 " 泰禾红御 "，开盘单价已达到 30000 元。
此后，黄其森继续在产品上下功夫。2012 年 7 月，项目推出 12 套别墅，单套价格约为 3 亿元，折合单价每平方米 20 万元，成为当时北京最贵的住宅产品。
这一系列操作让业界叹为观止。虽然有市场红利的加持，但黄其森的产品意识和冒险精神仍然体现得淋漓尽致。项目最初货值预计只在 10 亿上下，最终增长至近百亿。
这也是黄其森最得意的作品，即后来的 " 中国院子 "。项目奠定了泰禾的 " 高举高打 " 的基调，即做高端精品住宅，服务于改善性需求群体。
此后，泰禾在土地市场持续发力。到 2017 年，通过公开市场拿地和收并购，泰禾旗下的项目数量已经达到 68 个，相当于 2012 年的四倍以上，布局城市超过 20 个。
泰禾的销售额也迅速提高。2015 年开始，泰禾不再公布销售规模。据克而瑞研究中心统计，2017 年泰禾销售金额超过千亿，2018 年达到 1300 亿，连续两年位居中国房企 20 强。
泰禾的发展是闽系房企快速崛起的缩影。本世纪第二个十年，泰禾、旭辉、世茂、阳光城、正荣等一批福建房企强势杀出，成为中国房地产版图中不可忽视的一股力量。
中银证券指出，闽系房企继承了 " 敢于拼搏 " 的闽商基因，形成了与其他区網域房企不同的三个特点：" 强扩张、高杠杆、快周转 " 的经营模式，善用资本的融资特点，" 家族化 " 浓厚的管理制度。
2021 年，一些福建房企出现债务违约，部分企业也已走到退市边缘。其崛起与沉寂的路径，均与泰禾有一定的相似性。
大象跳舞
上述闽系房企的三个特点中，泰禾至少满足前面两点。2017 年之前，泰禾的融资结构中，银行贷款占比 4 成左右，非银融资在 3 成以上，其余为发债。但从 2017 年开始，非银融资占比骤然提升，并连续多年保持在 6 成以上。
泰禾合作的非银行机构主要包括信托、资产管理公司等，这部分投资者主要介入拿地后的建设和运营阶段。这种变化也说明，从 2017 年开始，泰禾进入大规模的项目建设和销售周期。同时，非银融资期限短、成本高，会使短期债务骤增，对存货周转速度的要求较高。
但此时，问题开始出现。
一方面，管理水平不能匹配规模的需求。在 2021 年的一次交流中，黄其森向 21 世纪经济报道表示，泰禾一下子扩张到二十几个城市，人才十分紧缺，其管理也与一些大型房企有差距，甚至是 " 小学生 " 水平。这不仅造成项目推进中的无序，打乱了集团既定的时间节奏，也给后来的债务化解带来了不少遗留问题。
另一方面，周转速度偏慢。
事实上，对周转能力的自信，正是黄其森推动泰禾快速扩张的原因之一。但在房地产产品品类中，高端住宅的开发周期普遍较长，销售速度相对较慢，似乎与高周转的要求天然相斥，而泰禾主张的 " 高周转、高品质、高溢价 " 更是难以做到矛盾统一。
2019 年，泰禾集团副总裁全忠在接受媒体采访时表示，高溢价、高品质、高周转是矛盾的，不可能全部实现，如果全部实现，那便是 " 大象跳舞 " 了。当时，泰禾尚未暴雷，但资金链压力已经显现。
在实际操作中，情况往往更加复杂难解。
由于项目定位的原因，泰禾拿地的成本普遍偏高，部分地块的楼面价接近或超过当时的商品房售价，即 " 面粉贵过面包 "。2017 年，新一轮调控周期来临，这些项目的销售变得举步维艰。
另外，一些地块存在拆迁腾退难、权属关系复杂等诸多历史遗留问题，严重制约了项目建设和销售速度。
2018 年，黄其森开始对泰禾 " 踩刹车 "，包括停止拿地、退出投资回报周期长的旧改项目、实施人员优化等。用黄其森的话说，" 实际上已经在撤退了 "。
但庞大的库存规模，仍然带来了长久的资金压力。
截至 2019 年末，泰禾的有息负债降至 974 亿元，但一年内到期的债务规模仍然高达 500 亿。当时泰禾的现金流不足 120 亿，还款能力岌岌可危。
2020 年 7 月 6 日，泰禾公告称，未能完成中期票据 "17 泰禾 MTN001" 本息的按时兑付，从而正式宣告债务违约。此时，对房地产业产生深远影响的 " 三道红线 " 政策还未出台。
艰难化债
早在正式暴雷之前，泰禾就开始自救。2018 年末到 2019 年，泰禾陆续出售十多个项目，总回款超过百亿。2019 年，某头部房企曾与泰禾接触，并探讨入主的可能性，但由于黄其森不想放弃控制权，双方协商未果。
2020 年，因新冠疫情影响到销售工作，泰禾的财务指标持续恶化。此时，黄其森终于下决心放手。5 月 13 日，泰禾发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。
当时，厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等企业都与泰禾进行过接触，但因泰禾的债务规模过于庞大，资产质量相对不佳，最终选择放弃。另有一些企业试图收购项目，但泰禾更希望整体解决问题，使得合作也未成行。
最终，万科后来居上。经过密集接触，双方于 2020 年 7 月末签署協定，泰禾将向万科转让 19.9% 股份，总成本 24.3 亿元。但入股需达成多个前提条件，其中最重要的两个为：1、泰禾制定出与债权人达成一致、并令各方认可的债务重组方案；2、万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，并就问题的解决方案达成一致。此外，万科不对泰禾的经营和债务承担任何责任，也不提供额外的财务资助。
这是一份十分保守的方案。但一位熟悉内情的人士向 21 世纪经济报道表示，在谈判中，万科欲将黄其森及其一致行动人的持股比例压到较低的水平，并希望对管理团队的任免和公司运营有彻底的掌控权。在遭到泰禾方面的反对后，万科才退而求其次。
但万科仍然积极介入到与泰禾债权人的谈判中。2020 年下半年，黄其森一度常住在北京金融街的威斯汀酒店，与万科的代表一起，密集会见债权人。此外，万科还派出人手，在项目梳理、融资筹资等方面做了不少工作。
2021 年 3 月，曾在万科、星河控股任职的黄耀文加盟泰禾，担任公司副总经理，分管运营。这意味着，在泰禾的债务处置中，万科已经深度介入。
但好景不长。2021 年下半年，房地产信贷收缩，行业流动性骤然收紧，市场进入深度调整期。泰禾化债工作的不确定性陡增，万科入股的前景也被蒙上一层阴影。
2022 年，楼市继续调整，陆续有房企出现债务违约。由于部分债权人始终态度强硬，泰禾只能做 " 一事一议 " 的项目处理，而难以实现整体层面的债务重组。双方都清楚，达成万科入股条件的可能性正在变得渺茫。事实上，考虑到当时的复杂形势，万科已在悄然撤出。
2023 年 3 月，黄耀文辞职，泰禾内部已无万科系高管。5 月，万科在回复投资者提问时表示，入股泰禾的先决条件尚未达成。知情人士向 21 世纪经济报道表示，双方的合作早已中止。
泰禾只能孤军奋战。
2022 年年末，旨在为行业注入流动性的股权、债券、信贷 " 三支箭 " 陆续射出。经过约一年半的深度调整，市场出现回暖迹象，房地产业的信心也有所恢复。
2023 年春节前夕，黄其森在公司内部表示，" 泰禾已经从最困难的时候走出来了 "。
成败黄其森
从某种意义上说，黄其森成就了泰禾的大起大落。他对资金杠杆的大胆使用和扩张时的无所畏惧，令泰禾快速崛起，又快速跌落；他在纾困过程中表现出的韧性，又令泰禾度过了最困难的时刻——如果事实真如他所判断。
在泰禾工作过的员工对黄其森有两种较为鲜明的评价，一种认为黄其森宅心仁厚，尊重人才，且有产品情怀；另一种则认为他好大喜功，听不进逆耳忠言。
黄其森深知人才的重要性，泰禾一度从头部房企及政府部门、金融机构等引进大量职业经理人，既许以高薪，又赋予较大的权限。在房地产业，这也是追赶者常见的做法。
但在泰禾，这种模式并未奏效。一名前泰禾高管向 21 世纪经济报道透露，在泰禾疯狂扩张的时代，一些职业经理人曾主张拿下品质不佳的高价地块，并在汇报中对总部进行欺瞒，自己却中饱私囊。还有一些城市公司负责人立下不切实际的 " 军令状 "，全然不顾公司的储备货值和当地的市场环境。
也许是对形势判断过于乐观，黄其森选择相信这些汇报。对于一些反对的声音，他却认为 " 不够有魄力 "。
该人士还指出，在事后的反思中，黄其森总是将问题归咎于管理层面，却不认为自己的战略判断有误。
但在经历了大起大落后，黄其森还是做出了改变，不管在战略判断还是行动上。
2021 年初，他提出 " 二次创业 "，将区網域布局收缩至北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、福州和厦门等不到十个城市；产品定位 " 高端精品 "；规模保持在 300 亿到 500 亿的水平。
此时，黄其森事必躬亲，直接把控战略、运营、产品等各个环节。他取消了原来的城市公司层级，实施 " 区網域—项目 " 两级管理。并多次前往项目现场，一边督促复工复产，一边对项目细节提出建议，力求完美交付。2019 年 12 月至 2023 年 4 月，黄其森甚至兼任董秘 40 个月之久。
2022 年 8 月至 2022 年 11 月，泰禾开展廉洁整顿自查活动。公司称，" 近年来，在企业运营中发现少数高级管理人员、员工已经出现贪腐舞弊等问题，严重破坏了集团的发展根基。" 这一年，因泰禾高管涉嫌多项违法犯罪行为，黄其森协助有关机关调查 8 个月，11 月才返回公司。
2023 年，房地产市场预期改善。在泰禾官网的述评文章中，对 2023 年的展望为 " 春山可望 "。重整旗鼓的泰禾还再度招揽人才。
但在资本市场，量变终于积累成质变。
在投资者信心长期不足的情况下，近年来地产股的价值大幅受挫。5 月 8 日，泰禾的收盘价跌至 1 元以下，且反弹乏力，公司走到退市边缘。据悉，泰禾曾向深交所申请停牌，但未获批准。5 月 23 日，在连续 12 个交易日收盘价低于 1 元后，泰禾退市已成定局。
泰禾方面向 21 世纪经济报道表示，退市不会影响公司的正常经营。公司将继续推动复工复产、保交付保品质工作；同时继续推进引入战略投资者、推进债务重组等。针对退市，公司将根据交易所相关规定，推进转板工作。泰禾还表示，" 公司仍然希望通过未来一系列举措，回归主機板上市。"
显然，即使离开资本市场，黄其森和泰禾的救赎之路也远未终结。截至 2023 年 4 月 28 日，泰禾已到期未归还借款本金为 582.03 亿元，公司对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为 54.16 亿元。除债务化解外，维权、交付等问题的处理都将是长期的。
在 " 二次创业 " 中，黄其森希望把泰禾打造成 " 小而美 "、" 小而精 " 的企业。在如今的情势下，很难说这一目标是否务实，真正值得讨论的也许是，在房地产的繁华落幕后，它会成为支撑泰禾穿越下一个周期的力量吗？
SFC
本期编辑 刘雪莹 实习生 向添雨
21 君荐读
>
