今天小編分享的财經經驗：萬科滾石上山 路上兩岸“援”聲，歡迎閲讀。
本文來源：時代财經 作者：林欣禾
山雨欲來，萬科也走到了緊急關頭。
房地產市場經過兩年的深度調整，仍未走出下行區間。全國商品房銷售規模從 2021 年行業高點的 18 萬億元大幅回落至 2023 年的 11.66 萬億元。中國指數研究院統計數據顯示，2023 年百強房企銷售金額同比下降 17.3%，連續三年下滑。
行業震蕩下行，無人能夠獨善其身。萬科同樣面臨巨大壓力，銷售規模縮減，盈利能力下滑，最近還卷進股債異動、債務展期的漩渦。
在 3 月 29 日召開的萬科 2023 年度業績推介會上，關于融資、關于削債、關于經營、關于市場未來，萬科管理團隊坦誠回應一切。
萬科總裁祝九勝表示，公司的能力和基本面沒有發生根本性變化，融資仍處于正常狀态，償債客觀來説有壓力，但在客户、銀行、大股東乃至深圳國資的支持下，" 一定闖得過去。"
萬科管理團隊出席 2023 年度業績推介會
對于外界高度關切的萬科是否有信心 " 活下去 " 的問題，萬科董事會主席郁亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。萬科管理層也在與萬科共進退。郁亮、祝九勝自 2023 年财報披露之日起，月薪降至 1 萬元。
滾石上山，爬坡過坎，萬科第三次直面風暴。
" 三座大山 "
萬科目前的壓力，主要來自兩方面：一是銷售不暢，二是融資模式轉變。" 回血 " 速度不及 " 失血 " 速度，壓力不言而喻。
2023 年，萬科實現合同銷售面積 2466.0 萬平方米，合同銷售金額 3761.2 億元，同比分别下降 6.2%、9.8%。今年，由于居民消費信心有待修復，銷售端仍未有改善，1-2 月萬科累計實現合同銷售面積 225.5 萬平方米，合同銷售金額 334.7 億元，同比分别下降 37.5%、43.0%，尚未止跌。
另一方面，由于近年來融資收緊，萬科的融資模式被迫從總對總轉向項目制，需要一定時間過渡。
祝九勝坦承，萬科在融資上的挑戰主要來自三方面。
一是開發業務收支不平衡。銷售規模不斷下降但工程支出仍處于支付高峰，形成較大的 " 剪刀差 "。2023 年，萬科實現營業收入 4657.4 億元，同比下降 7.6%。同期，萬科交付 28.9 萬套新房，仍處于交付高峰，工程款支持巨大。
二是融資模式改變。從總對總轉成項目制後，" 過往一筆大額資金可全數提款，轉到項目貸款需要按工程進度提款。由于萬科過往借的信用貸還款就是大額還，轉換到項目貸款還會被封閉在監管賬户上，總部的自由現金流略顯不足，原來的現金流儲備會被逐漸消耗幹淨。" 祝九勝説。
三是經營性業務的融資挑戰。萬科的經營性業務已投規模接近 4000 億元，但目前的收益率仍不足以覆蓋處于爬坡狀态的銀行貸款利率。
兩岸 " 援 " 聲
壓力雖大，萬科手上并不是沒有牌可打。
" 兩岸‘援’聲啼不住，輕舟将過三重山。" 祝九勝表示，左岸是客户、金融機構支持的聲音，右岸是以大股東深圳地鐵為代表的深圳國資支持的聲音，" 我們再靠自身的努力，一定會克服三大困難，越過三座大山。"
金融機構 " 皺了眉頭，提了忠告，給了寬容 "，對萬科的支持力度不減，保持融資資源持續投放。
2023 年，萬科新獲融資 897 億元，其中境内新獲融資 766 億元，綜合成本 3.61% 創歷史新低；境外新獲融資 131 億元。截至 2023 年年末，萬科在手貨币資金 998.1 億元，可覆蓋一年内到期有息負債。
融資模式從總對總轉換成項目制後，合作銀行亦友善給予萬科适當過渡期。" 合作銀行給了 1-3 年的轉換期，我們慢慢轉換，慢慢過渡，新老項目劃開。萬科和銀行方面的合作，總體處于一個穩定可持續的狀态。" 祝九勝説。
金融機構收緊總對總融資，也打開了兩扇窗，一是房地產融資協調機制，二是經營性業務貸款。
城市房地產融資協調機制實施以來，萬科按照要求積極向新融資模式轉型。截至 3 月 28 日，萬科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等 22 個城市上報住建融資協調機制白名單項目 42 個，後續将按各個城市細則要求積極申報。同時，經過多年培育，萬科的經營性業務形成了一批優質資產，今年以來新增經營性物業抵押貸款 108.9 億元。
公募 REITs 發行取得突破性進展，萬科可能成為唯一一家同時在三個領網域發行 REITs 的公司。目前，萬科旗下中金印力消費 REIT 完成網下詢價，預計募資 32.6 億元；萬緯倉儲物流 REIT 申報材料獲中國證監會受理；保障性租賃租房 REIT 完成資產端的梳理、評估，正在開展申報工作。
萬科稱，公募 REITs 的發行将助力公司構建經營性業務的 " 投、融、管、退 " 完整商業模式閉環，實現資產和資金更高效的運轉，在更低的财務負擔下實現業務的持續健康發展。
來自深圳國資的支持陸續落地。
萬科董事會秘書朱旭介紹，深圳國資有四大措施支持萬科：一是幫助萬科處置流動性較低的不動產和長期股權投資；二是通過市場化的方式認購萬科旗下印力消費類 REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動多個項目的合作；四是深圳國資積極協調金融資源支持萬科。" 目前這些項目有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的則正在逐步落地過程之中。這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。"
郁亮坦言，要 " 活下去 "，業務能力好只是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備。雖然萬科很早提出 " 活下去 "，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩健的标準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備。
對于未來，萬科以更大的決心和力度，推進盤活存量、把不動產變動產等工作，讓公司的安全墊更厚。郁亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產交易等方法，将經營性不動產持續變為動產，通過大宗資產、股權交易兑現 " 蓄水池 "，今年實現交易回款不低于 300 億元，增強安全墊。
" 今後，萬科将以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年将削減付息債務 1000 億元以上。" 郁亮説。
前景廣闊
即便眼下困難重重，萬科仍對房地產市場的未來抱有信心。
對于外界普遍關心的房地產市場走勢問題，郁亮表示，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設的中樞值是 10 億平方米，目前支持政策已大量出台且力度超過以往，伴随政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。
郁亮認為，住房需求需要動态觀察，未來空間依然廣闊。一方面，美好生活标準在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023 年我國新增城鎮人口 1196 萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設的中樞值是 10 億平方米左右。
在郁亮看來，當前支持房地產市場的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的體現，相信市場會逐漸恢復。他同時指出，去年中央提出的房地產發展新模式 " 三大工程 " 建設，将促進經濟回升，也會為房地產企業提供更多發展空間。
未來，萬科将在保障交付不出任何問題的底線基礎上，為消費者提供行業領先的好房子、好服務，通過能力競争優勢和高效管理支撐内生發展，在住宅、社區增量價值創造等領網域繼續保持領先地位。，一步提升在產品、配套設施、物業服務在内的專業合力優勢，保持在投資研判、客户洞察、產品定位、操盤效率等方面的系統穩定性。
郁亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達對房地產企業的寄語，" 誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來 "。對此，郁亮表示備受鼓舞，萬科将持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。
" 請相信我們會全力行動，堅決不躺平。我們有充分的信心會戰勝困難，一定會跨過這個關口，在新發展階段繼續成為一家優秀的公司。" 郁亮説。
