今天小編分享的财經經驗:萬科滾石上山 路上兩岸“援”聲,歡迎閱讀。
本文來源:時代财經 作者:林欣禾
山雨欲來,萬科也走到了緊急關頭。
房地產市場經過兩年的深度調整,仍未走出下行區間。全國商品房銷售規模從 2021 年行業高點的 18 萬億元大幅回落至 2023 年的 11.66 萬億元。中國指數研究院統計數據顯示,2023 年百強房企銷售金額同比下降 17.3%,連續三年下滑。
行業震蕩下行,無人能夠獨善其身。萬科同樣面臨巨大壓力,銷售規模縮減,盈利能力下滑,最近還卷進股債異動、債務展期的漩渦。
在 3 月 29 日召開的萬科 2023 年度業績推介會上,關于融資、關于削債、關于經營、關于市場未來,萬科管理團隊坦誠回應一切。
萬科總裁祝九勝表示,公司的能力和基本面沒有發生根本性變化,融資仍處于正常狀态,償債客觀來說有壓力,但在客戶、銀行、大股東乃至深圳國資的支持下," 一定闖得過去。"
萬科管理團隊出席 2023 年度業績推介會
對于外界高度關切的萬科是否有信心 " 活下去 " 的問題,萬科董事會主席郁亮表示,萬科管理團隊堅決不躺平,一定會跨過這個階段性關口。萬科管理層也在與萬科共進退。郁亮、祝九勝自 2023 年财報披露之日起,月薪降至 1 萬元。
滾石上山,爬坡過坎,萬科第三次直面風暴。
" 三座大山 "
萬科目前的壓力,主要來自兩方面:一是銷售不暢,二是融資模式轉變。" 回血 " 速度不及 " 失血 " 速度,壓力不言而喻。
2023 年,萬科實現合同銷售面積 2466.0 萬平方米,合同銷售金額 3761.2 億元,同比分别下降 6.2%、9.8%。今年,由于居民消費信心有待修復,銷售端仍未有改善,1-2 月萬科累計實現合同銷售面積 225.5 萬平方米,合同銷售金額 334.7 億元,同比分别下降 37.5%、43.0%,尚未止跌。
另一方面,由于近年來融資收緊,萬科的融資模式被迫從總對總轉向項目制,需要一定時間過渡。
祝九勝坦承,萬科在融資上的挑戰主要來自三方面。
一是開發業務收支不平衡。銷售規模不斷下降但工程支出仍處于支付高峰,形成較大的 " 剪刀差 "。2023 年,萬科實現營業收入 4657.4 億元,同比下降 7.6%。同期,萬科交付 28.9 萬套新房,仍處于交付高峰,工程款支持巨大。
二是融資模式改變。從總對總轉成項目制後," 過往一筆大額資金可全數提款,轉到項目貸款需要按工程進度提款。由于萬科過往借的信用貸還款就是大額還,轉換到項目貸款還會被封閉在監管賬戶上,總部的自由現金流略顯不足,原來的現金流儲備會被逐漸消耗幹淨。" 祝九勝說。
三是經營性業務的融資挑戰。萬科的經營性業務已投規模接近 4000 億元,但目前的收益率仍不足以覆蓋處于爬坡狀态的銀行貸款利率。
兩岸 " 援 " 聲
壓力雖大,萬科手上并不是沒有牌可打。
" 兩岸‘援’聲啼不住,輕舟将過三重山。" 祝九勝表示,左岸是客戶、金融機構支持的聲音,右岸是以大股東深圳地鐵為代表的深圳國資支持的聲音," 我們再靠自身的努力,一定會克服三大困難,越過三座大山。"
金融機構 " 皺了眉頭,提了忠告,給了寬容 ",對萬科的支持力度不減,保持融資資源持續投放。
2023 年,萬科新獲融資 897 億元,其中境内新獲融資 766 億元,綜合成本 3.61% 創歷史新低;境外新獲融資 131 億元。截至 2023 年年末,萬科在手貨币資金 998.1 億元,可覆蓋一年内到期有息負債。
融資模式從總對總轉換成項目制後,合作銀行亦友善給予萬科适當過渡期。" 合作銀行給了 1-3 年的轉換期,我們慢慢轉換,慢慢過渡,新老項目劃開。萬科和銀行方面的合作,總體處于一個穩定可持續的狀态。" 祝九勝說。
金融機構收緊總對總融資,也打開了兩扇窗,一是房地產融資協調機制,二是經營性業務貸款。
城市房地產融資協調機制實施以來,萬科按照要求積極向新融資模式轉型。截至 3 月 28 日,萬科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等 22 個城市上報住建融資協調機制白名單項目 42 個,後續将按各個城市細則要求積極申報。同時,經過多年培育,萬科的經營性業務形成了一批優質資產,今年以來新增經營性物業抵押貸款 108.9 億元。
公募 REITs 發行取得突破性進展,萬科可能成為唯一一家同時在三個領網域發行 REITs 的公司。目前,萬科旗下中金印力消費 REIT 完成網下詢價,預計募資 32.6 億元;萬緯倉儲物流 REIT 申報材料獲中國證監會受理;保障性租賃租房 REIT 完成資產端的梳理、評估,正在開展申報工作。
萬科稱,公募 REITs 的發行将助力公司構建經營性業務的 " 投、融、管、退 " 完整商業模式閉環,實現資產和資金更高效的運轉,在更低的财務負擔下實現業務的持續健康發展。
來自深圳國資的支持陸續落地。
萬科董事會秘書朱旭介紹,深圳國資有四大措施支持萬科:一是幫助萬科處置流動性較低的不動產和長期股權投資;二是通過市場化的方式認購萬科旗下印力消費類 REIT;三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同,推動多個項目的合作;四是深圳國資積極協調金融資源支持萬科。" 目前這些項目有的已經完成,有的已經支付誠意金,還有的則正在逐步落地過程之中。這些項目如果全部落地完成,預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。"
郁亮坦言,要 " 活下去 ",業務能力好只是一方面,公司還需要強化底線思維,做好極限情況下的壓力測試,做出更充分的準備。雖然萬科很早提出 " 活下去 ",但考慮還不夠全面。在市場的變化下,過去穩健的标準不一定能完全保障公司安全,因此需要強化底線思維,進行更充分的準備。
對于未來,萬科以更大的決心和力度,推進盤活存量、把不動產變動產等工作,讓公司的安全墊更厚。郁亮指出,過去一段時間,萬科已在努力盤活存量,同時通過新融資渠道、資產交易等方法,将經營性不動產持續變為動產,通過大宗資產、股權交易兌現 " 蓄水池 ",今年實現交易回款不低于 300 億元,增強安全墊。
" 今後,萬科将以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作,萬科未來兩年将削減付息債務 1000 億元以上。" 郁亮說。
前景廣闊
即便眼下困難重重,萬科仍對房地產市場的未來抱有信心。
對于外界普遍關心的房地產市場走勢問題,郁亮表示,市場短期顯然是超跌了,未來住宅建設的中樞值是 10 億平方米,目前支持政策已大量出台且力度超過以往,伴随政策效果顯現,相信市場會逐漸恢復。
郁亮認為,住房需求需要動态觀察,未來空間依然廣闊。一方面,美好生活标準在不斷提升,無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面,城鎮化的進程沒有結束,新增住房需求依然存在,2023 年我國新增城鎮人口 1196 萬人。綜合上述因素看,未來住宅建設的中樞值是 10 億平方米左右。
在郁亮看來,當前支持房地產市場的政策已大量出台,力度超出以往年度,随着政策效果的體現,相信市場會逐漸恢復。他同時指出,去年中央提出的房地產發展新模式 " 三大工程 " 建設,将促進經濟回升,也會為房地產企業提供更多發展空間。
未來,萬科将在保障交付不出任何問題的底線基礎上,為消費者提供行業領先的好房子、好服務,通過能力競争優勢和高效管理支撐内生發展,在住宅、社區增量價值創造等領網域繼續保持領先地位。,一步提升在產品、配套設施、物業服務在内的專業合力優勢,保持在投資研判、客戶洞察、產品定位、操盤效率等方面的系統穩定性。
郁亮還提到,今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達對房地產企業的寄語," 誰能抓住機遇、轉型發展,誰能為群眾建設好房子、提供好服務,誰就能有市場,誰就能有發展,誰就能有未來 "。對此,郁亮表示備受鼓舞,萬科将持續提供好產品、好服務,全力迎接好的未來。
" 請相信我們會全力行動,堅決不躺平。我們有充分的信心會戰勝困難,一定會跨過這個關口,在新發展階段繼續成為一家優秀的公司。" 郁亮說。