今天小編分享的财經經驗：高層住宅，未來将是大麻煩，歡迎閲讀。
不可能因為高層住宅有這樣那樣的問題，就把它們推倒重建，而只能是在新的經濟環境和新的認知之下，進行一些改善性處理。
撰文丨任大剛
最近，中國城市規劃設計研究院原院長李曉江接受專訪時，説了一段很有衝擊力的話：高層住宅會是中國社會最沉重的負擔之一。
李曉江先生的這番話切中肯綮。但凡有些房產常識的人士，在高層住宅的弊端上，至少達成三點共識：住宅逐漸老化，維護費用逐漸上升，安全隐患不可輕視。
李曉江先生還提到高層住宅的其他問題，諸如建築标準低、品質低，後期維護不好，災害風險大，等等。
絕大多數人一直向往的所謂現代化大都市的 " 高樓林立 "，不過如此而已，而且還隐藏着這麼多致命的弊端，這個時候，是該認真反省城市化現代化等于 " 高樓林立 " 了。
01
" 高樓林立 " 是不可避免的嗎？
中國城市為何有如此之多的高層住宅？
李曉江先生把問題歸結為 " 土地财政 " 和主要以 GDP 作為考核指标：
一方面，賣地收入越高越好，開發商還要從中盈利，于是住宅越建越密，越建越高。高層、超高層住宅已成為城市新增住房的主體形态，住房容積率不斷上升。
另一方面，在 GDP 考核機制下，地方政府想盡辦法招商引資，因此就以極端低廉的價格出讓工業用地，甚至是白送。于是就出現了城市用地中，生活用地高樓林地、過于集中，生產用地十分低效，可以 " 躺着曬太陽 "。
這就是商住地產補貼工業地產，自然是進一步拉高商住地產的價格，使之更加向 " 空中 " 要效益。
李曉江先生的論斷是正确的。不過還可以進一步反思，當初除了這條 " 高樓林立主義 "，還有沒有其他城市化路徑？" 高樓林立 " 是不是必經之路？
問題可以追溯到 1994 年的分税制改革。
分税制改革後，地方政府普遍出現财權與事權不匹配現象。解決财權短缺，無非是擴大税源和其他非税收入。但税率都是全國統一的，于是只能發展本地工商業以擴大税基，除此之外就是招商引資，到其他地方 " 挖牆腳 "。
全國的地方政府都不約而同是這個思路。所以你可以看到，在很多年裏，各個地方競相出台一個比一個更優惠的税費和土地政策——從三免兩減半到五免之後再商量，土地返還到免費提供工業土地，設備補貼一再提高，地方產業基金配套——誰都明白，引來一家大企業，就是引來一尊财神。
圖 / 圖蟲創意
非税收入這一塊，主要是土地出讓金。
地方經濟發展起來，有更多的人進城生活，房產成了 " 剛需 "，土地有了升值空間。于是，抬高商住用地價格，一可以彌補财政虧空，二可以彌補工業地產的零地價 / 低地價帶來的損失。
邏輯是如此清晰，近乎是個 " 完美 " 的閉環：邏輯的起點是分税制，終點之一，是今天高樓林立的城市景觀。可以説，高樓林立是一個制度塑造的結果。
分税制的初衷，是提升中央财政掌控力，同時它也是一個不錯的制度選擇：其一，它擴大了地方自主發展的權力，其二，它無意間，提前為 2001 年加入 WTO，各地方政府主動承接外資進入中國布好了局。
為什麼全世界那麼多加入 WTO 的國家，唯獨中國在很多年裏一直是吸引外資最多的國家？主要原因就在于，考核與 GDP 挂鈎，使各地方政府招商引資吸引外資的能動性，簡直是匪夷所思的大。
按照 20 世紀 90 年代的增長曲線，中國要達到今天 120 多萬億的 GDP，至少要等到 2050 年以後。分税制加上加入 WTO，至少使中國提前很多年完成了初步的現代化。
但分税制也帶來一些問題。最典型的是土地财政。高峰時期，有的地方财力，超過一半需要由土地财政提供。結果如今，房地產業一出問題，地方債務就成了今天中國經濟最大的拖累。而高層住宅的問題，不過是所有問題中，一個不起眼的弊端而已。
02
土地稀缺是推高住宅高度的動因嗎？
造成 " 高樓林立 " 的原因，當然不止分税制。守衞耕地紅線也是主要原因之一。在很多人的樸素認知裏，把房子層層疊疊建立來，可以 " 省下 " 很多耕地種糧食，保證糧食安全。
守衞耕地紅線的目的，是提高糧食自給率，保證糧食安全。這是國家大事，沒有商榷餘地。
影響糧食安全的因素，無非是天災，包括水災旱災、病蟲害等，歷史上多有發生，以及人禍，包括戰争、貿易禁運等。歷史上最大的貿易禁運案，發生在 1979 年蘇聯入侵阿富汗後，美國政府宣布對蘇聯實施懲罰——糧食禁運。
加拿大、澳大利亞和歐洲多國也同意參與這次貿易禁運，不過詭異的是，他們承諾的是保證向蘇聯出口的糧食不超過 " 正常和傳統 " 水平，禁運一開始就打了折扣。
這裏還有個背景。上世紀 70 年代末，蘇聯成為全球最大的糧食淨進口國，而美國是蘇聯最大的糧食貿易夥伴。禁運發生前，蘇聯向美國訂購了 2500 萬噸糧食，占到蘇聯進口糧食總量的 70%。
禁運發生後，按照規定，除了 1975 年美蘇糧食貿易長期協定規定的美國有義務出口的 800 萬噸糧食外，中斷的是 1700 萬噸糧食的出口合同。
按理説，美國的糧食禁運，可以給蘇聯致命一擊。但事與願違。1979 — 1980 年度，蘇聯進口糧食高達 3120 萬噸，與進口計劃只有 10% 的差距。也就是説，美國的糧食禁運是無效的。
圖 / 視頻截圖
北京大學盧鋒教授認為，糧食貿易禁運不成功，主要有三點原因：第一，糧食出口國利益不一致。第二，難以控制糧食轉運。第三，糧食禁運國也在犯規。第四，其它國家乘虛而入。
當代國際貿易史表明，除了高端芯片等敏感高科技產品，大概還沒有用錢買不到的大宗商品。有錢的蘇聯根本不怕糧食禁運。所以，保證糧食安全的另一條措施，是要有足夠的外匯儲備。今天世界上有的國家發生糧食短缺的根本原因，只是因為沒有外匯。從這點上講，發展經濟，是保證糧食安全的根本措施之一。
如果發生糧食短缺，不是因為房子占用土地太多，而是經濟停滞不前，甚至發生了嚴重倒退。
自然資源部 2024 年 3 月份公布全國 683 個城市城區面積：全國設市城市城區總面積 11.02 萬平方千米，實際建設區網域 7.80 萬平方千米。與之相對比的是，1981 年，全國設市城市實際建設區網域為 7438 平方千米。
40 多年間，中國建成區面積擴大了 10 倍，光是城市建設就使耕地損失了 7 萬平方千米。如果加上退耕還林，退耕還牧以及天然林保護工程，那麼失去的耕地只會更多。
靜态地看，失掉如此多的耕地，中國應該遭遇到更嚴重的糧食短缺。然而恰恰相反，1981 年的中國，温飽問題尚未解決，如今已經普遍地營養過剩。
其中到底發生了什麼？首先是中國有錢到國際市場購買價廉物美的糧食，其次是中國的農業科技突飛猛進。
如此一看，要談論目前 " 高層住宅會是中國社會最沉重的負擔之一 " 的困局，需要從土地 - 糧食論説中跳脱出來。
03
高層住宅的改善餘地有哪些？
不可能因為高層住宅有這樣那樣的問題，就把它們推倒重建，而只能是在新的經濟環境和新的認知之下，進行一些改善性處理。
首先是新建住宅。
2021 年住建部的新标準是：要求建築高度控制在最大為 80 米，審批 80 米以上住宅建築、100 米以上公共建築建設項目時，要征求同級消防救援機構意見。這與過去年代的高層住宅相比，只是略有降低。
新建住宅中，值得期待的是浙江麗水的新政策：它将 " 适當放寬容積率限制，符合相關情形下允許建設單幢低層住宅，低層建築非沿街部分可以采用高度不大于 2 米的實體圍牆 "。并允許單個業主拿地，也允許多人組團聯合拿地共同建設。從户型設計到室内裝修，從智能家居到園林景觀，一切皆可 " 私人定制 "。
這種新的土地出讓方式，可以防止高層住宅的一切弊端。
如果麗水的房地產新政可以推廣，實際上就解決了中小城市也是成片高層住宅的問題——能 " 救 " 一個是一個，不能因為大城市還不能一勞永逸解決問題，就放棄作為。
實際上，随着產業外遷和自動化智能化水平的提高，大城市也有很多工業園區有大量土地閒置，也沒有重新開辦企業的前景，這些土地可以改 " 性 "，變為商住用地，修建低層住宅，以此修正此前住宅建造中的弊端。
圖 / 圖蟲創意
其次是已建成高層住宅的更新。
目前對城市老舊小區的改造正在進行，譬如加裝電梯、更換改造管網、防水處理、景觀改造、增加消防設施等等，但要城市小區居民自籌資金，目前恐怕也很難推行，只能是政府出資，但政府财力有限，而目前改造的，還是上世紀八九十年代的老房子。
中國城市建設是從 2000 年之後飛速發展的，問題大概會在 2030 年之後集中爆發，很多小區的維修基金還剩多少？政府那點改造資金怎麼應付得過來？留給社會資本的利益點在哪裏？這些問題都沒有答案。這 " 會成為中國社會最沉重的負擔之一 "。
再次是老舊住宅的拆除重建。
個别地方已經啓動這項工作。相信今後數十年，中國城市中大量的住宅可能被拆除重建，如果地方經濟仍然沒有從 " 土地财政 " 的窠臼中解救出來，仍然是 70 年產權，城市建設很可能重新陷入更深的深坑。
