今天小編分享的财經經驗：首家扭虧頭部房企出現，拐點要來了？，歡迎閲讀。
文 | 源媒匯，作者 | 利晉，編輯 | 蘇淮
2025 年首家扭虧為盈的頭部房企出現了。
近日，中國金茂發布了 2024 年度業績預告，預期全年度将錄得歸母淨利潤約 10 億元，相較上年同期的虧損 69 億元，實現扭虧并錄得大幅增長。
相比保利發展、招商蛇口、綠城中國、建發股份等業績繼續下挫的企業，金茂是目前第一家發布扭虧為盈喜報的頭部房企。
房企業績一般是過去 1-2 年銷售情況的反映，存在一定滞後性。金茂的這份扭虧為盈預報，意味着其很可能在經歷陣痛之後，業績開始出現拐點。
在這份業績背後，金茂究竟做出了哪些改變？
兩年調整期
2023 年 4 月，被外界稱為 " 私募魔女 " 的半夏投資創始合夥人李蓓多次公開表示，" 地產供給下降，房價會企穩回升。看好現在還沒有暴雷的地產企業，很多市值會新高。"
在她看來，港股優質央企、沒有爆雷的龍頭民企的溢價率遠低于市場平均水平，其中包括中海地產、金茂等。
不過，和市場預料的那樣，李蓓還是太樂觀了。房地產行業至今仍在探底過程中。李蓓做出上述預測時，金茂的股價為每股 1.3 港元左右，如今徘徊在 1.1 港元。
金茂或許被高估了。
2024 年業績實現扭虧為盈背後，是金茂經歷了長達 2 年的調整期。
實際上，在房地產行業迎來大調整前夕，即 2020 年、2021 年，金茂依然在全國各地瘋狂擴張，兩年時間土儲規模增加了 3477 萬㎡。
盡管金茂絕大部分項目位于國内一二線城市，但在行業下行周期中，北上廣深四大一線城市核心區項目去化也面臨着 " 地獄級 " 挑戰，金茂開始進入陣痛調整期。
從面臨困境到實現扭虧，金茂開展了兩場 " 大手術 "。
金茂的 " 第一刀 " 砍向了土地投資端。其中，公司管理層多次提及 " 縮量發展 "。
2022 年、2023 年，金茂新獲取項目面積分别為 200 萬㎡、243 萬㎡，總額僅為 2020 年、2021 年合計新增規模的 12.7%。
早前，金茂被稱為 " 地王收割機 "，憑拿地王項目和激進擴張，帶來了巨大的短期償債壓力，2021 年現金短債比僅為 1.24。借助盤活存量資產政策紅利期，金茂将手中商辦資產進行資產化操作，套現約 223 億元，完成短期負債 " 降壓 "。
金茂的 " 第二刀 " 砍向了組織架構。
2022 年，金茂将 40 個城市公司縮減為 26 個，區網域平台人數為平均 48 人；2023 年，金茂再次進行大調整，總部原先 8 個中心和 4 個部室合并為 13 大職能部室，區網域公司則由 6 大區網域合并為 5 大區網域。
調整的關鍵是，華東區網域 " 吞并 " 了蘇皖區網域，成立了新華東大區，涉及到上海、杭州、蘇州等 20 個城市。
接連 " 大動刀 " 背後，是金茂在全力押注華東區網域。
很大程度上，這與過往幾年華東區網域是金茂的重要銷售來源有關—— 2021 年華東區網域銷售貢獻占比接近整體的一半，2022 年華東區網域 6 個城市 5 個項目銷售破百億。
2023 年，金茂也在搭建新的領導班子，包括張增根從中化集團空降而來，陶天海升任 CEO、執行董事，喬曉潔擔任 CFO、執行董事。
其中，老金茂人陶天海是華東區網域開疆拓土的功臣，也被稱為金茂 " 第一戰将 "。有媒體報道稱，陶拿的每一個項目都是親自決策，不敢冒險。
如今，陶天海再次晉升，正式接替張增根，承擔金茂 " 一把手 " 的工作和責任。
另一關鍵點是，自 2020 年開始，金茂不斷進行持有項目計提減值準備，2020 年至 2023 年減值規模分别為 43.8 億元、28.1 億元、59.5 億元和 54.2 億元，合計金額約 185.7 億元。
當下來看，金茂收縮投資、降本增效、專注華東市場，加上 " 縮表 " 出清，有了成效。
金茂的盈利水平不斷下跌至負值，直到 2024 年實現了扭虧為盈。其中，2024 年中期，收入 219.7 億元，淨利潤 18.4 億元，歸母淨利潤 10 億元，已有止跌回升迹象。
拐點要來了嗎？
其實 2024 年，經過兩年調整之後，金茂已經是 " 輕裝上陣 "，只要确保沒有出現重大投資失誤、銷售去化問題，應該就可以穿越行業周期。
2024 年全年，金茂實現銷售額 983 億元，銷售面積 582 萬㎡，同比下跌 30% 左右，在百強房企銷售榜中，保持在第 12 名。
這份成績也與 2024 年政策強力 " 托底 " 有關。
過去一年時間裏，樓市頻頻打出組合拳。克而瑞研究報告稱，300 多個省市發布了超過上千次的松綁政策，特别是 2024 年第四季度，有關部門多次定調提及 " 促進房地產市場止跌回穩 "。
樓市調控政策全面放開，市場成交活躍度快速反彈。
中指研究院分析指出，2024 年，重點 100 城新建商品住宅成交面積同比下降約 19%，四季度以來新房銷售規模持續改善，第四季度新房銷售面積同比增長 16%。
2020 年以來 100 個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
不過，并不是所有開發商都實現了止跌回升。
目前，保利、招商蛇口、綠城、建發等多家頭部房企都發布了 2024 年業績預告。其中，保利預計歸母淨利潤同比下滑 58.4% 至 50 億元，招商蛇口歸母淨利潤同比減少 36% 至 40.4 億元，綠城歸母淨利潤減少 50% 以内，建發歸母淨利潤跌幅為 73% 至 82%。
但房地產行業底部或許已經出現，悲觀的是過去，并不是未來。
2025 年 2 月，新房成交累計增速轉正。
根據中信建投研究報告顯示，2025 年 1-2 月，40 城新房累計成交面積為 1456 萬㎡，同比增長 5%，其中一線城市同比增長 16%。僅 2 月，40 城新房成交面積便同比增長 26%。
而在 2025 年全國 " 兩會 " 上，" 穩住樓市 " 首次被寫入政府工作報告，提出 " 持續用力推動房地產市場止跌回穩 "。
回升的市場成交熱度、持續加碼的政策支持，意味着房地產行業底部拐點将至。
從土地投資市場的快速升温來看，房企也開始溢價拿地了。
其中，2 月上海、杭州兩城土拍火熱，宅地成交金額分别為 159 億元、132 億元，溢價率都超過了 30%。
土地成交熱度也傳遞到了大西部。
3 月 11 日，成都 3 宗宅地挂牌出讓，一共吸引了 22 家主體投标。
其中，成都高新區大源西宅地争搶火熱，招商蛇口、華發、華潤置地、越秀地產、中海、中鐵建等 11 家房企參與競拍。經過 132 輪競價，招商蛇口以 3.17 萬元 /㎡樓面價摘得該地塊，溢價率 70.4%。
成都新 " 地王 " 誕生了，地價正式進入 "3 字頭 " 時代。
除了成都高新區大源西宅地，成都驸馬板塊 57 畝宅地、崔家店 14 畝宅地同樣競争激烈，分别由華發聯合體、中昕競得，溢價率分别為 35.68%、39.3%。
" 金茂消失了 "，在 2022 年、2023 年曾是行業熱議的話題。但到了 2024 年，金茂又重新活躍于土地市場，全年斥資約 187 億元拿地，上海市場占比約 27.8%。
2025 年，金茂再度現身上海土拍市場，聯手慶隆以 89.64 億元搶下虹口區 C080302 單元 hk329-11 地塊，成交樓面價 11.75 萬元 /㎡，溢價率 38.2%。當然，金茂也參與了本次成都新 " 地王 " 搶奪戰，但無功而返。
前段時間，金茂還久違地出現在廣州市場上。
據天眼查顯示，3 月 7 日，廣州茂信置業有限公司成立，注冊資本 30 億元，由北京方興亦城置業有限公司、金茂投資咨詢（深圳）有限公司旗下兩家控股公司分别持有 40%、60% 股份。
金茂，2025 年似乎要繼續 " 猛衝 " 了。
