今天小編分享的财經經驗：廣州樓市“小陽春”虛實：樓盤價格一降再降，售樓處再現排隊看房，買家謹慎下單，歡迎閲讀。
本文來源：時代财經 作者：陳澤旋
" 這個月沒停過，基本都在忙 "，過了幾個月清閒又焦慮的日子，廣州資深房產中介陳盛東終于忙碌起來了。現在除了帶人看房，陳盛東一周還要做三、四場直播，以及争分奪秒地更新短視頻平台，他希望趁着傳統的樓市旺季，從這些平台上 " 撈 " 客户。
陳盛東每天忙完，基本已是晚上九點多。
春節假期結束至今，他一共有 5 套房子成交或認籌，其中 4 套發生在 3 月。" 主要前段時間房貸利率下調了，而且開發商降價力度還比較大，房子便宜了很多，客户更願意出來看房了，之前怎麼約都約不出來 "。
2 月 20 日，5 年期以上 LPR 向下調整 25 個基點至 3.95%，創史上最大降幅記錄，廣州房貸利率也由此邁入 "3 時代 "。在随之而來的傳統樓市旺季 3 月，開發商紛紛降價賣房。根據合富研究院的監測，3 月 11 日至 17 日，促銷力度再次增強。
售樓處也跟着熱鬧了起來。
天河區珠江花城售樓處，時代财經攝
開發商價格内卷
" 相比 2 月，3 月确實很多人買房 "，購房者柯莉最近感受到了市場的變化，作為廣州的剛需客，手頭資金充裕的她從去年就開始看房。據柯莉觀察，今年房價降得更多，一、二手房皆是如此，" 我看的房子很多降得厲害，有的是業主自己下調挂牌價，有的是成交價跌了很多 "。
柯莉關注的荔灣區一手樓盤萬科朗庭在 3 月中旬推出一口價房源，每套房源總價下調 52 萬元至 91 萬元不等。
二手房也不例外，柯莉表示其關注的一些小區也在降價，比如位于白雲區羅衝圍板塊的富力半島近幾年房價降幅較大。貝殼找房顯示，富力半島的最新參考均價為 2.74 萬元 / 平方米，而去年有 80% 的房源成交價高于 3 萬元 / 平方米，2021 年至 2022 年該小區幾乎沒有房子的成交價低于這個價格。
根據合富研究院，去年 12 月開始，廣州在售新房項目中降價項目顯著增多，占比達到 9%；今年 1-2 月占比分别提升至 14% 和 13%。進入 3 月後，開發商促銷力度逐周增強，主要促銷手段包括工抵房、特價部門或一口價部門等，尤其外圍區網域優惠力度充足，3 月 11 日至 17 日，部分項目價格下調 5% 至 10%。
時代财經以購房者的身份走訪天河、海珠和番禺多個一手樓盤時亦了解到，向購房者讓利是開發商的普遍策略。
天河區的熱賣樓盤珠江花城也在降價。該樓盤銷售稱，"140 平方米的户型，如果是低樓層總價大概 700 多萬就能解決，如果你要好的樓層就要 800 萬 -900 萬元 "，一名中介提供的内部資料顯示，同樣面積的房源最高總價至少在去年 8 月份之前曾超過 978 萬元。
位于番禺區的龍湖御湖境，短短 4 天總價大降 11 萬元。一套 125 平方米户型的房子原價 609 萬元，該樓盤銷售在 3 月 17 日表示，如果按照約定時間籤約則可優惠 21 萬元，4 天之後該銷售又稱樓盤推出購房節活動，如果客户先給一筆誠意金，總價可以申請再降 11 萬元。
不少售樓處一掃 1-2 月的冷清局面，時代财經在走訪過程中看到，位于海珠的中海大境由于人數較多，參觀模範房需要排隊進場，而相對冷清的樓盤也有多名客户同時在場。
海珠區中海大境模範房，時代财經攝
" 小陽春 " 成色不足
促銷加力明顯帶動成交，合富研究院對廣州 80 個代表樓盤成交情況（注：指認購數量）的監測結果顯示，2 月 12 日以來，廣州新房成交連續 5 周上漲，3 月 11-17 日環比上漲 33%，成交量達至近半年内高位，僅次于 2023 年 " 十一 " 水平。
其中，位于中心城區天河、海珠及荔灣的重點項目成交環比升幅超五成，而外圍區網域價格到位項目成交提升 2 倍至 4 倍。
克而瑞廣佛區網域披露，3 月 11-17 日廣州新房網籤 1049 套，連續四周上漲，達到今年以來的最高水平。二手房方面，廣州市房地產中介協會（下稱 " 中介協會 "）的數據顯示，成交量同樣連續四周上漲，最近一周網籤數量達到 2321 套。
數據節節攀升，卻仍然有些不盡如人意。陳盛東指出，" 今年的熱度比不上去年，去年這個時候是挺好的 "，這讓陳盛東有些迷茫，" 不知道樓市接下來會怎麼走了 "。
由于疫情政策調整，購房需求陸續釋放，去年 2-3 月，廣州一手樓盤到訪人數和認購數量猛烈上攻，成為 2022 年以來持續時間最長、交投最為火熱的 " 小陽春 "，二手房成交量也有明顯拉升。廣州中原研究發展部監測陽光家緣網、中介協會的數據顯示，在 " 小陽春 " 的帶動下，去年上半年，廣州一二手房分别網籤 4.08 萬套、5.49 萬套，均為 2019 年以來同期的第二高。
與去年相比，今年的 " 小陽春 " 不僅開啓時間晚，成交情況也相形見绌。第三方機構提供給時代财經的數據顯示，今年春節假期結束至今，廣州一手樓盤每周到訪人數和認購數量均不及去年的一半。根據中介協會，二手房網籤量亦同比下跌，只是跌幅在逐周收窄。
" 所謂‘小陽春’是成交量增長的一種表現，現在的成交量肯定比 1 月和 2 月要多，以往小陽春的增長量會達到一倍以上，現在可能沒有一倍。今年至少是有‘小陽春’的，只能説成色一般般 "，廣州中原地產項目部總經理黃韬表示。
時代财經随機采訪多位購房者，他們均表示自己是剛需，近期會繼續看房，但不急于出手。他們給出的原因較為一致，擔心房價繼續下行，也還沒有到非買不可的時間。陳盛東告訴時代财經，他的一個客户原本認購了華潤置地天河潤府，" 定金都交了，現在又猶豫，覺得買貴了，不知道要不要買 "。
黃韬預期，以價換量仍然會是今年大部分樓盤的主旋律，但他認為今年的成交量不會比去年更差，縱觀去年全年的成交量依然處于低位，在這種情況下，" 開發商繼續促銷，而且還會有更多政策出台，實體經濟也正在復蘇，（這些因素）對買房是有幫助的 "。
（應受訪者要求，陳盛東、柯莉為化名）
