今天小編分享的财經經驗：國企收房加速，房企笑了，歡迎閲讀。
房企拿地，有了新方向
近日，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在山西太原調研時，指 出要積極推進收購存量商品房用作保障性住房工作，深入剖析典型案例，及時總結并推廣成功做法，用好用足保障性住房再貸款等支持政策，促進加快消化商品房庫存。
同一時間，财政部也宣布将允許專項債券收購存量房，意味着地方政府保障房房源籌集工作會加快推進。一時間，政府收購存量房再次成為業界關注的熱點。
實際從今年 4 月開始，中央政治局會議就正式定調了房地產的去庫存政策。随後在 5 月中旬召開的國務院政策例行吹風會上，央行表示将設立 3000 億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
時間過去近半年，政府收儲進展如何？房企又該如何抓住這次機會？明源君今天就講下這個話題。
01 60 個城市表态支持地產收儲，萬科招商等房企成為受益者
明源君曾經説過，政府收購存量住房，不僅可以有效降低房地產庫存，也可以極大緩解房地產市場的下行壓力。
如今，随着政策的持續推進，目前已有超過 60 個城市通過各種形式表态支持地方國有企業收購存量商品房作為保障性住房。
這其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級行政部門。
目前來看，地方國企仍是地產收儲的主要主體，其好處在于地方國企能更好地結合當地的實際情況制定合适的收購和運營方案，因城制宜。
而從實際落地的收購案例來説，主要有三大特點：
第一，國企偏愛收購中小面積房源，尤其 70 平方米以下。
從這輪收儲來看，房源面積多以中小户型為主，尤其是 70 平方米以下房源最受國企歡迎。
一方面，這輪收儲的城市，往往傾向于将收儲房源用于保障性租賃住房，而與大户型相比，70 平方米以下小户型房源顯然更加符合年輕人的租賃偏好，能夠快速配租，避免形成新的庫存壓力。
另一方面，在有限的資金約束下，收購 70 平方米以下小户型商品房可以籌集到更多房源，從而更有效地利用資金。
比如今年上半年，重慶嘉寓公司和重慶建渝住房租賃基金共收購 7 個項目，合計 4207 套房源，基本都是 70 平方米以下的小户型。
今年 8 月，重慶嘉寓公司再次籤約收購了來自央企、國企以及民營企業的 7 個項目，收購面積超過 11 萬平方米，裝修改造後可提供保障性住房 2600 餘套。平均下來，每套是 42 平方米左右。
有些城市直接設定了收購房源單套面積上限。比如深圳安居集團要求房源面積在 65㎡以下，優先整棟。佛山、煙台、威海、沈陽、大連、北海也要求配租型房源以不超過 70 平方米的小户型為主。
第二，雖然各地并不限制房源性質，但商辦類項目明顯更受青睐。
在房源性質選擇上，除少數城市限定為住宅外，多數城市要求商品房即可，包括住宅、公寓、商業辦公家宿舍、宿舍等。
而這其中，公寓、辦公家宿舍等商辦類項目明顯更受國企青睐。
比如鄭州城發安居累計收儲的 10.6 萬間房，就主要以商辦公寓為主，住宅項目為輔。武漢安家保障性住房有限公司也在今年 8 月收購招商蛇口旗下的招商愉樾項目和空港中心三期項目，兩個均為商辦項目。
一方面，相比住宅，一些城市的商辦項目已經嚴重過剩，去化難度大，所以開發商願意以較大折扣賣給國企，符合政府收儲價格不能過高的初衷。
另一方面，目前房企的住宅產品都在向改善需求傾斜，中小户型占比較低，難以滿足各地的收儲标準，而商辦類項目不僅在面積和空間結構更适合改造成保障性租賃住房，而且商辦類物業通常位于城市核心區網域，交通便利，周邊商業和辦公設施齊全，非常适合作為人才公寓。
第三，地方收儲并不限制房企屬性，民企亦能受益。
之前中證鵬元在報告中提到，政府或國企收儲商品房可以緩解開發商的資金壓力。但具體分析來看，地方國企直接收儲民營房企開發商的商品房面臨的合規風險較大。考慮到定價折扣、合規風險等問題，且過去幾年城投平台拿地開發樓盤已經屢見不鮮，而他們同樣面臨房地產市場下行，庫存難以去化的問題，因此在政策執行的前期收儲對象為地方城投平台的可能性更大。
不過，這并非意味着民營房企沒有機會。
比如福州收購的 5 個樓盤，麓嶺花園、融僑融寓、瑧茂公館、香山時代花園均為民企項目（萬科、融僑、福州安景、福建中庚置業）。重慶嘉寓房屋租賃有限責任公司籤約收購的項目，也有部分來自民營企業。
房源企業屬性不限，但要求資產負債和法律關系清晰。部分城市明确房源企業近 3 年不得有違法違規行為。
哪些民營房企的房源更容易入選儲備庫？
一是權屬清晰可交易。各地的收購方案中，普遍要求房源權屬清晰可交易，不能存在抵押和法律糾紛，保證項目的合法合規性，能夠滿足金融機構的貸款條件。
二是必須取得竣工備案證明。絕大多數城市在收儲時要求項目房源已建成，僅少數城市放寬至準成屋。例如廣州增城區允許收購取得預售許可證的商品房；沈陽允許收購主體已封頂且一年内能夠具備交付條件的準成屋項目；杭州臨安區要求提供商品房預售許可證，并由供應商出具保交付資金拼盤方案。
02 收儲價格采用成本法，價格或為同等商品房的 5-6 折
雖然有 60 個城市明确表态支持地產收儲，但從實際落地來看，進展仍不達預期。
這裏有幾個原因：
一是收購價格過低，難以和被收購方達成共識。
有開發商表示，官方收儲商品房的定價，不僅低于開發商的期望，也低于項目的成本，所以導致被收購方積極性不高，寧願躺平也不賣。
根據已發布公告的城市中看，配售型保障房收購價格多以同地段保障性住房重置成本為參考上限，即劃撥土地成本 + 建安成本 + 不超過 5% 的利潤。
比如福州、西安、東莞、廈門部分項目拟定配售價格為同區網域商品房的 5 折左右。佛山配售型保障房價格一般不超過同地段同品質同時期新建商品住房市場價格的 60%。
這意味着，為了保本微利，存量房源的收儲價格可能比同地段商品房價格 50%-60% 還要低。
二是收購條件苛刻，符合标準的房源少。
政府收儲，對房源的要求兼顧安全性和收益性。
比如普遍要求房源權屬清晰可交易，還必須是已竣工未售的成屋項目，最好區位便利 + 整棟優先 + 中小户型為主。
如此下來，市場上符合收儲标準的房源被無限縮小。即便有合适房源，按照同等商品房 5-6 折的收購價，被收購方也很難接受。
所以，政策收儲想要達成降低房地產庫存，緩解房地產市場下行壓力的既定目标，就必須從兩點發力：
一是優化收儲定價方式，避免一刀切。
相比其他城市直接按照同等商品房 5-6 折價格來收購，重慶收儲房源價格則采用收益法進行測算，由測算基礎價和市場價的加權平均值（分别為 60% 和 40%）兩部分構成。
其中，測算基礎價受房源交通便捷性、周邊配套情況、房屋自身特性、裝修運營成本等影響因素；而市場價則是根據房源同區位、同屋齡的相似房源近半年内的平均成交單價，以及國家統計局發布的重慶市半年内住宅銷售價格指數進行确定。
企業在申報房源時，需要給出項目拟出讓價格，然後政府會根據企業的報價，篩選出符合收購測算價格一定區間的項目，再與企業進行價格協商。
鄭州城發安居收購存量房采取 " 一項目一價 "，委托五家第三方評估公司，對拟收購項目開展獨立評估。評估結果出來後，剔除 " 異常 " 評估價，在剩餘評估價基礎上得出一個平均值作為收購價。
如果開發商拟出售項目符合收購标準和要求，也接受城發安居給出的收購價，雙方籤署相關收購協定。成屋項目一般分三次付款，第一次是籤署協定，付款 20% 左右；第二次是項目交割，付款至 95%；剩餘 5% 尾款作為質保金，兩年後支付。
包括杭州臨安區發布的收儲規劃，則是以不超過周邊房源、車位的評估價作為收購最高價。此舉不僅确保了收購價格不會超過市場評估價值，也極大激發了被收購方的積極性。
二是積極探索收購房源重新盤活，高效利用。
政府收儲之後，如何有效盤活這些商品房資源，使其得到合理利用，成為另一個亟待解決的問題。
目前來看，完成收儲并已轉化為保障房并投入運營的城市并不多，僅有投入運營的城市，項目大多用于配租而非配售。
比如今年 6 月，重慶嘉寓公司首個收購項目——佳寓光環店開門迎客，房源推出後不到三周即實現滿租。位于九龍坡區的半山郡店和高新區的翰林華庭店 1000 套房源，也将在今年四季度投入運營。
鄭州城發安居目前投入運營的人才公寓共 3.27 萬間（截至 5 月 22 日），目前基本實現滿租。計劃 2024 年再推出 1.8 萬間，總計 5 萬間左右。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：古月，36 氪經授權發布。
