今天小編分享的财經經驗：樓齡30多年、同意率超90%，四個多月項目仍停滞！深圳首個自拆自建項目，堵在哪裏？，歡迎閲讀。
深圳羅湖紅崗花園小區現狀 每經記者 陳榮浩 攝
深圳首個自拆自建項目、樓齡近 40 年、同意率超 90% ⋯⋯一系列标籤下，深圳市羅湖區清水河街道紅崗花園一度引發廣泛關注。
今年 6 月，紅崗花園發布通告，拟啓動自籌資金改造摸底等調查，但四個多月過去了，仍未正式推進。
" 項目當前采用‘居民主體，政府統籌’方式，雖然前期同意率較高，但到具體洽談出資情況、户型設計等問題時，業主間仍存在較大分歧。這是深圳首個自拆自建項目，與國内其他地區的舊改項目也存在差異。"11 月 11 日上午，紅崗花園片區房產中介杜濤向《每日經濟新聞》記者表示。
同日上午，清水河街道工作人員向每經記者表示：" 紅崗花園舊改項目具體執行方案還沒有出來，所以暫時沒有可對外公布的信息。得等具體推進政策出來後，才會有後續。"
城市更新網總經理宋留強向每經記者指出：" 自拆自建，是一個民間的稱呼。我更願把自拆自建稱為自主更新。自主更新是業主主導的‘政府－社會－市場’多元合作實施模式，真正的自主更新要想成功，離不開真正的‘城市更新前期服務商’助力。"
" 賣不出去就等着拆遷 "
公開信息顯示，紅崗花園于 1987 年建設完成，最早一批是韶關鋼鐵廠來深圳建設的家屬安置房，樓棟總數為 18 棟，擁有普通住宅產權 70 年，占地面積 3320 平方米。
紅崗花園的改造問題由來已久。
2010 年，有開發商入場征集舊改意願，但因部分業主未籤約而擱置；2019 年，棚改前期摸底啓動，但最終不了了之。
2023 年 8 月，街道辦曾回應居民，已将棚改摸底調查情況和相關研究報告報送區棚改主管部門，并與區職能部門協調加快研究更新改造事宜。
轉機出現在今年 6 月，彼時街道辦一紙通告，拟啓動紅崗花園自籌資金改造的摸底調查，讓業主們看到了希望。
今年 6 月街道辦曾發布的公告
到了今年 9 月，紅崗花園首輪摸底情況出爐，居民整體同意率達到 90% 以上。
如今，距離首次摸底已經過去四個多月，具體執行方案未能落定。
" 我個人認為這個項目後續還是會正常拆，只是目前在統籌過程中碰到了一些問題，比如并不是所有業主都願意出錢。" 杜濤説。
紅崗花園二手房房源挂牌情況
據每經記者探訪了解，目前小區内在售房源單價約 4 萬元 / 平方米，比如一套 70.34 平方米的房源，挂牌價 280 萬元，折合單價約 3.98 萬元 / 平方米。
" 因為有拆遷預期，所以現在與業主的議價空間并不大，很多業主都是賣得出去就賣，賣不出去就等着拆遷的心态。" 杜濤説。
需出多少錢？是否配建車位？
今年 10 月底，每經記者曾走訪該小區，項目距離梨園地鐵站約 800 米，目前仍有不少居民居住于此。從外立面可明顯看出小區已有些年頭，樓房兩側的道路停滿了車輛。
紅崗花園小區現狀
有居民向每經記者表示，目前絕大多數居民已同意拆遷，但什麼時候能拆還不知道，主要受限于需出多少錢、户型設計、是否需要配建停車場等問題。
每經記者注意到，近年來，上海市徐匯區漕溪三村項目、北京市西城區桦皮廠胡同 8 号樓項目、浙江缙雲縣舒洪鎮昆洪村項目等均實施過原拆原建。在部分業内人士看來，原拆原建能否順利落地，除了居民本身意願外，還與資金支持、規劃設計、政策保障等因素息息相關。
11 月 11 日下午，合一城市更新集團董事總經理羅宇向每經記者表示，過往棚户區改造由政府賦能市區屬國企主導推進，注重公共利益，項目經濟效益有限，市場積極性不高，目前棚户區改造模式已逐漸退出歷史舞台。
" 自拆自建的優勢主要在于居民參與度更高、改造靈活性更強以及改造資金成本更低，但劣勢也同樣明顯，因資金風險大，涉及權利人多，存在明顯拆遷風險，市場主體觀望居多。" 羅宇表示，深圳正拟定業主自籌老舊小區改造模式具體實施路徑相關政策，但還未出台。
宋留強則提到，自主更新可以説是拯救舊住宅區更新的重要方向。" 今年 4 月，浙江省出台了全國首個自主更新政策《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》；11 月，《蘇州市城市更新條例（草案）》把自主更新作為舊住宅區城市更新的主要實施模式，大力推進。但深圳在自主更新政策供給方面還相對保守。"
羅宇建議，未來深圳老舊小區更新改造探索業主自籌模式，可圍繞業主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據 " 誰投資、誰受益 " 原則，制定相關配套政策，且充分考慮調動社會資金，如可增設一定比例商品住房等，一方面調動市場積極性，另一方面可減負政府财政壓力。
根據合一城市更新集團統計分析，截至 2024 年 11 月 11 日，深圳市拆除重建類居改項目計劃立項共計 29 個，到實施主體确認公示階段的僅 15 個，占比 51.7%，整體更新實施率較低；深圳市棚户區改造項目已計劃立項共計 23 個，順利進入開發建設階段僅 15 個，占比 65.2%。
整體來看，目前深圳老舊小區改造體量遠小于現狀存量，且随着時間推移，存量老舊小區樓體質量加劇下滑，探索業主自籌老舊小區改造模式存在必要性。
記者|陳榮浩
編輯|陳柯名 陳夢妤 杜恒峰
校對|湯亞文
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