今天小編分享的财經經驗:樓齡30多年、同意率超90%,四個多月項目仍停滞!深圳首個自拆自建項目,堵在哪裡?,歡迎閱讀。
深圳羅湖紅崗花園小區現狀 每經記者 陳榮浩 攝
深圳首個自拆自建項目、樓齡近 40 年、同意率超 90% ⋯⋯一系列标籤下,深圳市羅湖區清水河街道紅崗花園一度引發廣泛關注。
今年 6 月,紅崗花園發布通告,拟啟動自籌資金改造摸底等調查,但四個多月過去了,仍未正式推進。
" 項目當前采用‘居民主體,政府統籌’方式,雖然前期同意率較高,但到具體洽談出資情況、戶型設計等問題時,業主間仍存在較大分歧。這是深圳首個自拆自建項目,與國内其他地區的舊改項目也存在差異。"11 月 11 日上午,紅崗花園片區房產中介杜濤向《每日經濟新聞》記者表示。
同日上午,清水河街道工作人員向每經記者表示:" 紅崗花園舊改項目具體執行方案還沒有出來,所以暫時沒有可對外公布的信息。得等具體推進政策出來後,才會有後續。"
城市更新網總經理宋留強向每經記者指出:" 自拆自建,是一個民間的稱呼。我更願把自拆自建稱為自主更新。自主更新是業主主導的‘政府-社會-市場’多元合作實施模式,真正的自主更新要想成功,離不開真正的‘城市更新前期服務商’助力。"
" 賣不出去就等着拆遷 "
公開信息顯示,紅崗花園于 1987 年建設完成,最早一批是韶關鋼鐵廠來深圳建設的家屬安置房,樓棟總數為 18 棟,擁有普通住宅產權 70 年,占地面積 3320 平方米。
紅崗花園的改造問題由來已久。
2010 年,有開發商入場征集舊改意願,但因部分業主未籤約而擱置;2019 年,棚改前期摸底啟動,但最終不了了之。
2023 年 8 月,街道辦曾回應居民,已将棚改摸底調查情況和相關研究報告報送區棚改主管部門,并與區職能部門協調加快研究更新改造事宜。
轉機出現在今年 6 月,彼時街道辦一紙通告,拟啟動紅崗花園自籌資金改造的摸底調查,讓業主們看到了希望。
今年 6 月街道辦曾發布的公告
到了今年 9 月,紅崗花園首輪摸底情況出爐,居民整體同意率達到 90% 以上。
如今,距離首次摸底已經過去四個多月,具體執行方案未能落定。
" 我個人認為這個項目後續還是會正常拆,只是目前在統籌過程中碰到了一些問題,比如并不是所有業主都願意出錢。" 杜濤說。
紅崗花園二手房房源挂牌情況
據每經記者探訪了解,目前小區内在售房源單價約 4 萬元 / 平方米,比如一套 70.34 平方米的房源,挂牌價 280 萬元,折合單價約 3.98 萬元 / 平方米。
" 因為有拆遷預期,所以現在與業主的議價空間并不大,很多業主都是賣得出去就賣,賣不出去就等着拆遷的心态。" 杜濤說。
需出多少錢?是否配建車位?
今年 10 月底,每經記者曾走訪該小區,項目距離梨園地鐵站約 800 米,目前仍有不少居民居住于此。從外立面可明顯看出小區已有些年頭,樓房兩側的道路停滿了車輛。
紅崗花園小區現狀
有居民向每經記者表示,目前絕大多數居民已同意拆遷,但什麼時候能拆還不知道,主要受限于需出多少錢、戶型設計、是否需要配建停車場等問題。
每經記者注意到,近年來,上海市徐匯區漕溪三村項目、北京市西城區桦皮廠胡同 8 号樓項目、浙江缙雲縣舒洪鎮昆洪村項目等均實施過原拆原建。在部分業内人士看來,原拆原建能否順利落地,除了居民本身意願外,還與資金支持、規劃設計、政策保障等因素息息相關。
11 月 11 日下午,合一城市更新集團董事總經理羅宇向每經記者表示,過往棚戶區改造由政府賦能市區屬國企主導推進,注重公共利益,項目經濟效益有限,市場積極性不高,目前棚戶區改造模式已逐漸退出歷史舞台。
" 自拆自建的優勢主要在于居民參與度更高、改造靈活性更強以及改造資金成本更低,但劣勢也同樣明顯,因資金風險大,涉及權利人多,存在明顯拆遷風險,市場主體觀望居多。" 羅宇表示,深圳正拟定業主自籌老舊小區改造模式具體實施路徑相關政策,但還未出台。
宋留強則提到,自主更新可以說是拯救舊住宅區更新的重要方向。" 今年 4 月,浙江省出台了全國首個自主更新政策《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》;11 月,《蘇州市城市更新條例(草案)》把自主更新作為舊住宅區城市更新的主要實施模式,大力推進。但深圳在自主更新政策供給方面還相對保守。"
羅宇建議,未來深圳老舊小區更新改造探索業主自籌模式,可圍繞業主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面,根據 " 誰投資、誰受益 " 原則,制定相關配套政策,且充分考慮調動社會資金,如可增設一定比例商品住房等,一方面調動市場積極性,另一方面可減負政府财政壓力。
根據合一城市更新集團統計分析,截至 2024 年 11 月 11 日,深圳市拆除重建類居改項目計劃立項共計 29 個,到實施主體确認公示階段的僅 15 個,占比 51.7%,整體更新實施率較低;深圳市棚戶區改造項目已計劃立項共計 23 個,順利進入開發建設階段僅 15 個,占比 65.2%。
整體來看,目前深圳老舊小區改造體量遠小于現狀存量,且随着時間推移,存量老舊小區樓體質量加劇下滑,探索業主自籌老舊小區改造模式存在必要性。
記者|陳榮浩
編輯|陳柯名 陳夢妤 杜恒峰
校對|湯亞文
|每日經濟新聞 nbdnews 原創文章|