今天小編分享的财經經驗：降低存量房貸利率，只等銀行低頭，歡迎閲讀。
存量房貸利率與最新房貸利率之間至少存在着 80 個基點左右的差距。任何一個思維正常的存量房貸持有人，都無法對這樣的利率差視而不見。
撰文丨張明揚
這兩天，又有消息稱，中國最早将在 9 月下調存量房貸利率，下調幅度将達 50 個基點，目前商業銀行 " 正在進行最後的準備工作 "。
對于那些正背負高額房貸的貸款人而言，這當然是一個好消息。
但他們也應該敏感地覺察到，自 8 月底開始，下調存量房貸利率的消息就不絕于耳，兩周過去了，仍然停留于 " 傳言 " 階段，即使是以上那則看似言之鑿鑿的消息，也異常謹慎地用了 " 最早将在 9 月 " 這樣可退可進的開放性措辭。
這個臨門一腳，市場已等得有些焦躁了。
01
降低存量房貸利率，為何看似姗姗來遲，最合理的解釋是：相關利益方還在最後博弈中。
反方自然是要為此損失巨額息差收入的銀行。
9 月 2 日，招商銀行行長王良在交流會上主動回應了存量房貸問題：目前，招行也只是在媒體上看到消息，尚未接收宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有征求過商業銀行等各方面的意見。
這段話的意思很明顯，如果要下調存款房貸利率，與商業銀行商量一下是最起碼的，就算出台，也不會那麼快。
更有信息含量的是王良行長以下這段話：
一旦推出這方面的政策，會對銀行業的存量按揭利率帶來負面影響。相信宏觀管理部門會做好充分的論證和研究，之後再推出類似的政策。
言語之間，對下調存量房貸利率的抵觸态度不能更明顯了。
圖 / 圖蟲創意
站在銀行的角度，王行長的話説得沒任何毛病。
今年上半年，六大行（工、農、建、中、交、郵）收入、利潤幾乎全都在下降，而核心原因就是淨息差的下降。
這個時候再來大幅下調存量房貸利率，銀行的日子眼瞅着更艱難。
自 8 月底以來，商業銀行股價的連續大幅調整，恰恰反映了這一晦暗預期。
但問題是，下調存量房貸利率遠不是銀行一家的事，即使無人在乎房貸貸款人的利益，這也有關房地產市場的穩定，乃至整個經濟大局。
這事，銀行的意見要聽，但如果只站在銀行的角度考慮問題，就荒腔走板了。
9 月 7 日，住建部主管媒體《中國房地產報》發表題為《支持樓市内需，利率政策還可作為》的社評，稱對于存量房貸利率的下調，" 非常時期，當用非常之策 "。
《中國房地產報》直接對着金融主管部門與銀行大聲喊話，" 最近，我們也注意到銀行人士對于存量房貸利率下調持有意見 ...... 金融部門要進一步做好開門問策，積極聽取市場有益聲音，可以适當對邊際存量貸款利率作出科學調整 "。
為了增強己方觀點的合法性，這篇社評甚至扯上了改革大局，" 改革就是需要勇氣和闖關 "，敦促銀行早下決斷。
以金融部門為一方，以房地產主管部門為另一方，雙方隔空喊話，把問題都攤在紙面上，将争議向公眾公開，這無疑是一種極其難得的健康博弈。
02
據中原地產研究院統計，2024 年 8 月，全國首套房平均利率已回落至 3.25% 左右，二套房貸款平均利率為 3.6% 左右。在部分城市，首套房房貸利率甚至可以做到 3% 以内。
而全國範圍内的存量房貸利率呢，普遍還在 4% 左右，有些甚至維持在 4.5% 以上的高位。
這也意味着，存量房貸利率與最新房貸利率之間至少存在着 80 個基點左右的差距。
任何一個思維正常的存量房貸持有人，都無法對這樣的利率差視而不見。
也因此，這些年才出現了規模浩大的 " 提前還貸潮 "。這也是一種市場行為。
但僅僅是存量房貸持有人的提前還貸，顯然無法推動銀行主動求變。
目前，銀行正面對着 " 不得不下調 " 的多重壓力。
其一，是以上提到過的，來自房地產部門的壓力，樓市要穩定，存量房貸下調勢在必行。
其二，消費數據的不振，正引起更高層面經濟主管部門的高度關注。尤其是在一線城市，房貸的壓力正對普通居民的消費造成了顯著的擠出效應。
國家統計局公布的數據顯示：2024 年 6 月，北上廣深的社零同比增速比 5 月分别大幅下滑了 12.8%、11%、10.2%、3.2%，至 -6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。
在中國的語境中，政策壓力往往強于市場壓力。貸款持有人的抱怨，遠沒有經濟大局更有決定性。
圖 / 圖蟲創意
面對重重壓力，銀行當然也有自辯的方式。
銀行的經典説辭是，銀行體系的息差已經不高了，再壓縮不僅會傷及銀行的正常經營，還容易引起系統性風險。
這話在前些年説出來或許很有用，但當下卻是説服力不足。
正如《中國房地產報》的以上社論所言，" 需要根據經濟環境分清楚輕重緩急，調整優化與房地產消費的金融貨币及财政税收政策 "。
相比銀行的經營壓力，當下的房地產與宏觀經濟才是 " 重 " 與 " 急 " 的一方。
相比中國經濟的其他領網域，銀行的整體狀況至少從表面上看要好得多。很多地方都在 " 砸鍋賣鐵 " 了，銀行還依依不舍地留戀着數十年如一日的 " 躺赢 " 狀态。
中國銀行業的深層風險，其實在于潛在不良資產的規模。
但是，降低存量房貸利率，恰恰對改善銀行的不良資產狀況有益處。邏輯也很簡單，利率降了，無力履約乃至違約的房貸持有人也減少了。
這兩年，打開社交媒體，不時可見還不起房貸，被迫違約的 " 故事 "。
降利率，也就是少了一點利息收入；但大範圍的不履約，那就真的是系統性風險了。
對此，銀行應當心裏有數，只是不願意公開談論，這在博弈中，屬于暴露了底牌。
更何況，任何一個人，也包括銀行，都有僥幸心理，" 大範圍房貸違約 " 雖然可怕，但畢竟還沒有發生；而處于高位的存量房貸利率，那可是聽得到叮當響的即時現金流。
03
我相信，迫于各種壓力，銀行最終會妥協的。
下調存量房貸利率，是早晚的事。
但是，銀行的博弈與抵抗，仍然是有意義的。
比如，現在新增房貸利率與存量房貸利率的息差有 80 個基點，但最終的下調是否會到 80 個基點呢？
從目前的消息來看，至少在第一階段，不太可能 80 個基點一步到位，至多只會有 50 個基點。
這暫時省下的 30 個基點，就是銀行博弈的結果。
圖 / 圖蟲創意
再比如，下調存量房貸利率不是一直沒出台嗎？每晚出台一個月、一周，甚至一天，對銀行都意味着 " 挽回 " 了數以億計的 " 損失 "，銀行對此自然樂見其成——我都顧全大局同意下調了，你還不讓我多拖上十天半個月？
一個附帶的紅利是，正是因為市場流傳着下調存量房貸利率的消息，很多打算提前還款的貸款人也停下了手中的動作，持觀望狀态。這又為銀行 " 挽回 " 了一大筆 " 損失 "。
且等着吧。
