今天小編分享的财經經驗:降低存量房貸利率,只等銀行低頭,歡迎閱讀。
存量房貸利率與最新房貸利率之間至少存在着 80 個基點左右的差距。任何一個思維正常的存量房貸持有人,都無法對這樣的利率差視而不見。
撰文丨張明揚
這兩天,又有消息稱,中國最早将在 9 月下調存量房貸利率,下調幅度将達 50 個基點,目前商業銀行 " 正在進行最後的準備工作 "。
對于那些正背負高額房貸的貸款人而言,這當然是一個好消息。
但他們也應該敏感地覺察到,自 8 月底開始,下調存量房貸利率的消息就不絕于耳,兩周過去了,仍然停留于 " 傳言 " 階段,即使是以上那則看似言之鑿鑿的消息,也異常謹慎地用了 " 最早将在 9 月 " 這樣可退可進的開放性措辭。
這個臨門一腳,市場已等得有些焦躁了。
01
降低存量房貸利率,為何看似姗姗來遲,最合理的解釋是:相關利益方還在最後博弈中。
反方自然是要為此損失巨額息差收入的銀行。
9 月 2 日,招商銀行行長王良在交流會上主動回應了存量房貸問題:目前,招行也只是在媒體上看到消息,尚未接收宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見,也沒有征求過商業銀行等各方面的意見。
這段話的意思很明顯,如果要下調存款房貸利率,與商業銀行商量一下是最起碼的,就算出台,也不會那麼快。
更有信息含量的是王良行長以下這段話:
一旦推出這方面的政策,會對銀行業的存量按揭利率帶來負面影響。相信宏觀管理部門會做好充分的論證和研究,之後再推出類似的政策。
言語之間,對下調存量房貸利率的抵觸态度不能更明顯了。
圖 / 圖蟲創意
站在銀行的角度,王行長的話說得沒任何毛病。
今年上半年,六大行(工、農、建、中、交、郵)收入、利潤幾乎全都在下降,而核心原因就是淨息差的下降。
這個時候再來大幅下調存量房貸利率,銀行的日子眼瞅着更艱難。
自 8 月底以來,商業銀行股價的連續大幅調整,恰恰反映了這一晦暗預期。
但問題是,下調存量房貸利率遠不是銀行一家的事,即使無人在乎房貸貸款人的利益,這也有關房地產市場的穩定,乃至整個經濟大局。
這事,銀行的意見要聽,但如果只站在銀行的角度考慮問題,就荒腔走板了。
9 月 7 日,住建部主管媒體《中國房地產報》發表題為《支持樓市内需,利率政策還可作為》的社評,稱對于存量房貸利率的下調," 非常時期,當用非常之策 "。
《中國房地產報》直接對着金融主管部門與銀行大聲喊話," 最近,我們也注意到銀行人士對于存量房貸利率下調持有意見 ...... 金融部門要進一步做好開門問策,積極聽取市場有益聲音,可以适當對邊際存量貸款利率作出科學調整 "。
為了增強己方觀點的合法性,這篇社評甚至扯上了改革大局," 改革就是需要勇氣和闖關 ",敦促銀行早下決斷。
以金融部門為一方,以房地產主管部門為另一方,雙方隔空喊話,把問題都攤在紙面上,将争議向公眾公開,這無疑是一種極其難得的健康博弈。
02
據中原地產研究院統計,2024 年 8 月,全國首套房平均利率已回落至 3.25% 左右,二套房貸款平均利率為 3.6% 左右。在部分城市,首套房房貸利率甚至可以做到 3% 以内。
而全國範圍内的存量房貸利率呢,普遍還在 4% 左右,有些甚至維持在 4.5% 以上的高位。
這也意味着,存量房貸利率與最新房貸利率之間至少存在着 80 個基點左右的差距。
任何一個思維正常的存量房貸持有人,都無法對這樣的利率差視而不見。
也因此,這些年才出現了規模浩大的 " 提前還貸潮 "。這也是一種市場行為。
但僅僅是存量房貸持有人的提前還貸,顯然無法推動銀行主動求變。
目前,銀行正面對着 " 不得不下調 " 的多重壓力。
其一,是以上提到過的,來自房地產部門的壓力,樓市要穩定,存量房貸下調勢在必行。
其二,消費數據的不振,正引起更高層面經濟主管部門的高度關注。尤其是在一線城市,房貸的壓力正對普通居民的消費造成了顯著的擠出效應。
國家統計局公布的數據顯示:2024 年 6 月,北上廣深的社零同比增速比 5 月分别大幅下滑了 12.8%、11%、10.2%、3.2%,至 -6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。
在中國的語境中,政策壓力往往強于市場壓力。貸款持有人的抱怨,遠沒有經濟大局更有決定性。
圖 / 圖蟲創意
面對重重壓力,銀行當然也有自辯的方式。
銀行的經典說辭是,銀行體系的息差已經不高了,再壓縮不僅會傷及銀行的正常經營,還容易引起系統性風險。
這話在前些年說出來或許很有用,但當下卻是說服力不足。
正如《中國房地產報》的以上社論所言," 需要根據經濟環境分清楚輕重緩急,調整優化與房地產消費的金融貨币及财政稅收政策 "。
相比銀行的經營壓力,當下的房地產與宏觀經濟才是 " 重 " 與 " 急 " 的一方。
相比中國經濟的其他領網域,銀行的整體狀況至少從表面上看要好得多。很多地方都在 " 砸鍋賣鐵 " 了,銀行還依依不舍地留戀着數十年如一日的 " 躺赢 " 狀态。
中國銀行業的深層風險,其實在于潛在不良資產的規模。
但是,降低存量房貸利率,恰恰對改善銀行的不良資產狀況有益處。邏輯也很簡單,利率降了,無力履約乃至違約的房貸持有人也減少了。
這兩年,打開社交媒體,不時可見還不起房貸,被迫違約的 " 故事 "。
降利率,也就是少了一點利息收入;但大範圍的不履約,那就真的是系統性風險了。
對此,銀行應當心裡有數,只是不願意公開談論,這在博弈中,屬于暴露了底牌。
更何況,任何一個人,也包括銀行,都有僥幸心理," 大範圍房貸違約 " 雖然可怕,但畢竟還沒有發生;而處于高位的存量房貸利率,那可是聽得到叮當響的即時現金流。
03
我相信,迫于各種壓力,銀行最終會妥協的。
下調存量房貸利率,是早晚的事。
但是,銀行的博弈與抵抗,仍然是有意義的。
比如,現在新增房貸利率與存量房貸利率的息差有 80 個基點,但最終的下調是否會到 80 個基點呢?
從目前的消息來看,至少在第一階段,不太可能 80 個基點一步到位,至多只會有 50 個基點。
這暫時省下的 30 個基點,就是銀行博弈的結果。
圖 / 圖蟲創意
再比如,下調存量房貸利率不是一直沒出台嗎?每晚出台一個月、一周,甚至一天,對銀行都意味着 " 挽回 " 了數以億計的 " 損失 ",銀行對此自然樂見其成——我都顧全大局同意下調了,你還不讓我多拖上十天半個月?
一個附帶的紅利是,正是因為市場流傳着下調存量房貸利率的消息,很多打算提前還款的貸款人也停下了手中的動作,持觀望狀态。這又為銀行 " 挽回 " 了一大筆 " 損失 "。
且等着吧。