今天小編分享的财經經驗：上海每次調控都能提升多少成交量，歡迎閲讀。
1 月 30 日新政剛開始沒兩天
有個變化還蠻明顯的，之前争先發政策海報成交喜報的售樓處變安靜了
關于樓市會對新政做怎樣的反饋，我想這可能是每次新政後大家最關心的
每個人都有不同的體感，那整個市場到底是什麼反應
更直白説會刺激成交麼，又會刺激多少
我想對這個問題最好的回答就是看看過去幾次政策後市場的真實反饋
2023 年到現在上海發布的樓市新政大大小小差不多有 8 次
從經濟刺激政策裏關于樓市内容開始，到前天的外環外放開限購是比較重的節點
這還不包括中間九月臨港定向放松限購、十月的金山人才安居新政
所以這些新政最後到底都帶來了怎樣的成交變化
這個問題的答案肯定不能用每月成交數據含糊回答
如果能有一個真實答案我想
對于這次 1 月 30 日新政效果各位可能也有一定參考
01
認房不認貸首周成交量提升 40%
這個政策發生在 2023 年 9 月 1 日
政策主旨就是從第二天開始上海首套房認定不再看有沒有貸款記錄了
這也就意味着有過外地貸款記錄、以及本地賣一套再買一套客群可以按照首套 35%（當時的首付比例）買房了，極大降低了上車門檻
我記得政策出來後銷售朋友圈發的都是售樓處挑燈夜戰 24 小時不打烊的海報
最後九月二手房成交了 1.53 萬套，新房成交近 0.6 萬套，環比漲幅都超 10%
不過這個數據遠遠不足以描述九月的新政數據
當我們按周去鎖定九月成交走勢的時候會發現兩個明顯的新政效果
首先九月新政的前後持續周期在四周左右
從政策首周的上浮到第二周的峰值，再到第三周的回落和第四周的回歸
認房不認貸新政對市場的作用期差不多就在四周
此為鏈家當周 " 轉定單 " 成交，即下定的草籤合同，可以實時反應市場成交動态。另鏈家 2023 年成交 3.9 萬套，市占 21.55%，此數據樣本可以體現上海市場
成交量來看，首周環比上浮 42%、第二周上浮 23%
前後四周成交震蕩，這四周環比前四周上浮15%
這個數據不算高，但體感上認房不認貸政策确實有着單刀直入的破壁作用，購房者就在這些虛虛實實的市場氛圍裏紛紛入場
成交價格就不用多説了，很少聽説這個市場漲價的
但在看不見的議價空間層面，九月新政發出後，你能跟房東談價的空間變窄了
所謂議價空間就是該房源最後挂牌價和成交價之間的談價空間，以 300 萬挂牌房源為例，如果最後 280 萬成交，則該房源議價空間 6.67%
這段時間我印象最深的是有房東開始漲價，但很快就後悔了
随着成交量降低，議價空間就立刻反彈
我們看看具體是從哪個價格段客户開始率先反彈的
最後發現第四周的議價空間反彈最厲害的價格段是 2000 萬以上
以及 500-1000 萬
此處着重考慮前三個價格段，2000 萬以上訂單量少，數量受極端個例影響較大，2023.9.18-2023.9.24 鏈家 2000 萬以上訂單成交 13 單
這兩個價格段幾乎拽着數據往上走，兩千萬以上的高價段議價空間彈性大，而且也受樣本少的影響
但 500-1000 萬價格段的反彈就比較難解釋了
我帶着這個問題去請教了中介朋友，他給出的解釋是 500 萬以下的低總價段議價空間天然波動小、而 1000-2000 萬在市場上的房源供應又相對稀缺
只有中間的 500 萬 -1000 萬放到外環外就是九十平米小三房
放到市中心又是面積不大的老破小
被動的競争地位讓它的價格也很難有話語權
這也是為什麼他發的朋友圈跳樓價裏最多的也是這個價位的
這個理由僅供參考，如果各位有想法我們評論區交流
總體來看九月新政起的猛也落得快，前後将近四周的持續周期不知道比你想的更長還是更短
02
12 月 14 日新政效果完全不同，而且 ...
去年國慶結束沒多久上海再次發布新政
讓人激動的地方不僅是政策的量大而且也質優
降首付的硬核操作，讓上海首套首付又回到 30%
更硬核的是關于普通住宅标準的修改，一夜之間上海幾乎所有住宅都變普宅
普宅意味着交易税費裏的 " 大頭 " 增值税大幅減免，當然也意味着對成交的刺激
這時候如果打開銷售朋友圈，基本就跟過年一樣
成交周期來看，12 月 14 日的新政前後持續三周
看上去月中的政策碰到元旦有關，但第三周的成交量其實已經恢復到平常
首周的反彈到第二周的峰值，再到第三周的基本回歸，前後三周是個完整周期
成交量來看，首周成交量環比上浮 28.59%，第二周上浮不多但也繼續走高
前後持續三周的成交波動，政策後三周環比政策前三周上浮18.14%
比九月環比波動更大
不過 12 月數據最有意思的地方不是整體成交量
而是其中 1000-2000 萬價格段
12.14 日政策後各個價段的成交變化裏，這個價格段表現最搶眼
環比漲幅 82.98%
也是三次政策調控裏，各個價格段變化最明顯的一個價格段
這撥新政極大利好改善人群
所謂提杠杆、降成本，這裏面的降成本就在這條
假設前灘某滿五、98 平房源，1000 萬買入、挂牌 1600 萬
新政前它需要繳納近 30 萬的差額增值税，但新政後這部分税費為零
這還是比較温和的案例，更多時候 1000-2000 萬交易案例裏近百萬税費不少見
而這也是政策產生刺激的地方
高總價比低總價更大概率會考慮非普住宅帶來的增值税，所以我們會看到 12 月 14 日的新政總的成交量環比數據温和，但改善需求前後改變的比較厲害
所以 12 月新政持續時間相比九月更短，但同樣的環比漲幅
在 12 月成交數據裏有了更多改善需求的體現
03
所以上海新政的效果是怎樣
老實講如果不是看到這些轉定單的實時成交數據，今天的話題輕易不好碰
只有數據真正能具體到當日、具體能體現市場購買情緒，這樣的結論才可參考
也正因如此我們可以清晰看到
原來前兩次新政的影響周期在三到四周
往往會在新政當周發生改變
但往往會在第二周達到峰值，九月如此、十二月也是
第三周開始回落、第四周完全回落
所以政策的三到四周的視窗期是可以基本确定的
而具體的成交量變化也比較恒定
無論是九月還是十二月，政策有效期的三到四周成交量環比政策前的三到四周
會上浮 15%-20%
那價格呢
從議價空間這個切口往裏看，不管是哪次新政，都會帶來成交量的上浮
而成交量的上浮也無一不是伴随議價空間的收窄
簡而言之就是房東的價格更難談了，但都無需考慮價格上漲的問題
因為價格已經處于買方市場，我們看到議價空間的收窄，并沒有消失
而且随着政策有效期過去，議價空間又會進一步反彈
這就是我們看到關于前兩次大政策的各種細枝末節的表現
但這并不是全部，并不是 2023 年政策效果樣本的全部
在我們看過各個節點政策的數據之後
還發現了一個特例，也是這個特例讓我們重新認識了所謂政策效果
04
各位知道 2023 年政策成交數據裏最搶眼的是哪裏麼
不是九月也不是十二月
而是 7 月 24 日前後這撥成交
2023 年共計 51 周，通過實時成交訂單我們可以鎖定九月、十二月的數據波動
但其實波動最大的是 7 月 24 日 -8 月 20 日這四周
按周劃分的 2023 年二手成交走勢
其實這個數據讓我疑惑了了一會，因為七月上海并沒有針對樓市的政策
倒是 7 月 24 日有來自中央層面的中央政治局會議
這裏面最重磅内容就是樓市供需關系轉變的定調
還有 7 月 21 日發布的超大特大城市城中村改造也跟這次會議有關
沒有具體的樓市政策、也沒有具體到上海的具體政策
但卻帶來政策首周環比上周24%的漲幅
前後四周成交量 3250 套，環比前四周44%的漲幅
這也成為 2023 年最亮眼的政策後期數據
也是完整的四周周期，但到第四周仍然意猶未盡
随着成交量上升議價空間也在自然收窄
看着 7 · 24 政治局會議的内容和眼前這些數據可以想到的是
這是從未有過的樓市定調意味着房地產深度轉型
而城中村改造也意味着關聯房地產的龐大產業鏈找到了發動機
這些都成為了七月看不見卻摸得着的信心
來自中央層面的決心似乎勝過具體的樓市政策
所謂信心就是黃金大概是這個意思
05
農歷年沒過總覺得 2023 年還沒過完，但其實你我都知道 2023 年已經結束再也不會重來
但可以重來的是當我們去看回那些市場政策時候，有沒有東西是可以留下的
進入七月，連帶中央高層以及上海區網域政策
上海市場幾乎每隔一段時間就會聽到一次政策，這些政策的有效期可能比我們想象的更具體也更有 " 有效期 "
對房東而言政策有效期就是視窗有效期，對上海樓市而言高頻政策投入也讓上海樓市正在一個月又一個月的平穩過渡
從認房不認貸、到普宅放開、再到今天的放開限購，每次新政都有不同側重
但梳理數據會發現政策的效果似乎不取決于政策是不是勁爆
而是有沒有帶給我們信心
七月政策并沒有具體政策、甚至沒有具體到城市，但卻帶來了 2023 年最大起伏
而這似乎看到 2023 年樓市政策裏的最大效果
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