今天小編分享的财經經驗：租金跌回十年前，房東破防，租房時代真的來了嗎？，歡迎閲讀。
原文标題：《房東破防了，租金跌回十年前，三個信号意味深長》，題圖來自：AI 生成
開年暴擊，房東破防了，租金跌回十年前，很多房子還是找不到租客 ……
Wind 數據顯示，北京、上海和深圳，去年房租跌回 2015～2017 年的水平，廣州跌到 2014 年，成都跌回 2018 年，天津更是回到 2010 年。
今年以來，租金下跌的勢頭依舊，而房源挂牌周期顯著上升。58 安居客研究院數據顯示，1 月份：
全國 40 城的平均挂牌租金約 44.6 元 / 平方米 / 月，較上月環比小幅下跌 1.2% 全國 40 城租賃房源挂牌周期上升至 51.9 天，較上月顯著增加 6.9 天。
也就是説，以降價量的辦法，也 " 失靈 " 了。
租金下跌是年輕人消費更新的隐性階梯，卻是資產持有者被迫清醒的冷水。
房價在降，房租也在降，難道租房時代真的要來了？房租大變天的背後，三個信号浮出水面，意味深長。
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在不少一二線城市的核心區，房東們正在發愁：為什麼房子降價都租不出去了？
杭州網紅大樓麗晶國際的變化，就是一個鮮明的例子。這座 26 萬平方米的超大商住兩用公寓樓，是一批批杭漂落腳的第一站，巅峰期曾住了近 2 萬人，相當于一個小鎮的人口，在租房市場熱度極高。
這裏曾經是很多年輕人 " 網紅夢 " 的開始。2021 年以前，源源不斷的年輕人來到這裏，租下一個間隔房，期待着有朝一日搬到江對岸的豪宅。
但從去年開始，麗晶國際租客開始變少，不少房東降四五百元出租。麗晶國際所在社區的一負責人對媒體説，如今這裏只剩下 8000 人左右了。
據浙江經視報道，2021 年以前，麗晶國際單間普遍 3000 元 / 月起步，高的可達 4500 元 / 月。現在呢？
你登錄藍中介 APP 看看，200 套待租的房源中 1 居室有 35 套，價格普遍在 2000 元 / 月出頭。
變化不僅僅出現在杭州。事實上房租下降的苗頭，從去年就開始了。據中指研究院數據，2024 年 1～11 月，全國重點 50 城住宅平均租金累計下跌 2.72%。
一二線城市也沒有幸免。2024 年 1～11 月，一線城市住宅平均租金累計下跌 2.29%，二線城市平均租金累計下跌 3.01%，三四線代表城市平均租金累計下跌 2.38%。
在上海，長寧區的華東化工大廈，一套兩居室的房子從日常價的 10800/ 月降到 9800/ 月，依舊無人問津，最後砍到 8000/ 月才租掉。這是去年 12 月一個真實的租房案例。
本來，在北上廣深等大城市，一室户是租房市場的主力，租金向來堅挺。但今年 1 月，真叫盧俊團隊對上海 13 個區的 TOP3 版塊進行了市調，發現一室户租金比去年同期下浮 8%，過半跌幅在 5%～10%，近 1/5 跌幅在 10%～15%。
（圖源：真叫盧俊，數據選取全市除崇明、金山以外 13 區的 TOP3 板塊做樣本，以 1 室户（非隔間）+ 中等樓層（步梯房）+ 中等裝修為标的）
一室户都撐不住了，其他户型的跌幅可想而知。
徐匯濱江、長寧天山、古北這些大户型聚集的豪宅板塊，租金對比去年同期都有較大波動。比如，徐匯濱江板塊的三房租金從去年的 10000 元 / 月降到今年的 8500 元 / 月。
深圳的福田、坂田、寶安等版塊的房租也出現了不同程度的下跌，福田 CBD 的一套三房户型，租金原為 1.6 萬 / 月，現在降到 1 萬 / 月，降幅約 38%。
房東的日子，真的不太好過了。
2
包租婆和包租公，為什麼不好當了？一個很重要的原因，是 2024 年保租房大規模入市。
再加上居民收入預期偏弱等因素影響，重點城市住宅租金才出現下跌。
1～11 月，全國 50 城住宅平均租金累計下跌 2.72%，一線、二線及三四線代表城市分别下跌 2.29%、3.01%、2.38%。1～11 月，30 城集中式長租公寓中，有 28 城租金累計下跌，受新建保租房入市影響，租金承壓。
不同于公租房針對的是收入較低的困難家庭，保租房申請條件相對寬泛，主要面向新市民、青年人等存在購房困難群體，特别是從事基本公共服務的工作人員，如教師、醫生、警察等。
換句話説，保租房面向的群體更多，當保租房大規模鋪開，自然也分流了一部分需求。
當前，我國保租房處于供給進度加快期。" 十四五 " 期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房 870 萬套（間），截至 2023 年底，已籌建保障性租賃住房數量約 573 萬套（間），完成 " 十四五 " 目标的 66%。
住建部部長倪虹表示，2024 年 1～9 月，全國已建設籌集保障性住房 148 萬套，到年底可以讓 450 萬新市民、青年人住進保障性住房。
比如，深圳最近又上新了一批保租房。2 月 12 日，南山區公示了保租房項目 18 個，包括政府組織配租類 + 社會主體出租類，共計 10404 套保租房。其中，政府組織配租類的項目有 2 個，一般為市場租金 6 折；社會主體出租類保租房項目有 16 個，一般為市場租金 9 折。
租金優惠力度突出，當符合條件的居民轉向保租房，原來的普通租房面對 " 競争 "，只能降低租金。此外，根據去年 11 月自然資源部披露情況，全國 65 個城市的配售型保障性住房項目正加速落地。配售型保障房為低收入家庭提供了購房機會，但也分流了部分租賃需求。
保障性租賃房、配售型保障房的推出，對打工人來説無疑是利好的。
此外，這一輪租金下滑也受到經濟波動、收入預期偏低的影響。
據經濟觀察報梳理，去年共有 15 個省份公布了财產淨收入增速，其中江蘇等 5 省份出現了負增長現象。
租金是經濟發達地區居民财產性收入的主要來源之一，租金下降，财產性收入更加難漲起來了。
3
在租金大跌的情況下，三個信号極為值得關注。
第一個趨勢是，租金房價比提升了，住房租賃投資回報率有所提高。
據中指研究院，2024 年 11 月，50 個重點城市住宅租金房價比為 2.12%，較 2023 年 12 月（2.03%）提升 0.09 個百分點，其中常州、東莞、徐州、武漢城市提升幅度較為顯著。
因此，有人覺得投資客的春天來了。
為什麼在租金下滑的情況下，租金房價比反而有所提升？其實是房價跌幅更高了。
把時間線拉長到 2008 年，就變得非常清晰。十六年來，主要城市的租金回報率呈現大幅下降的趨勢，近期才有所回升。這是因為 2008 年以後房價大漲，漲幅明顯超過租金。如今，回報率小幅提升，主要是受到房價下滑的影響，讓分母由大變小了。
這種情況下，投資客選擇先不出手房子，轉向出租來減少損失，所以湧入租房市場的房子又變多了，租金更難漲起來。
第二個趨勢是，租金回報率超過存款收益率，我們重新迎來 " 買房收租 " 的時代。
去年 8 月，央行在《2024 年第二季度中國貨币政策執行報告》中提到：" 未來随着經濟逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，租賃住房總的收益率在靜态租售比基礎上有望提升至 3% 以上，将高于多數資產回報率 "。
不過，現在來看，實現仍需要一定的時間。
當前，存款利率邁入 "1" 時代，租金回報率與存款收益率看似相互較勁，實則有點 " 菜雞互啄 " 的意味。租金回報率能超過存款收益率，只是因為存款收益率太低了。
第三個趨勢是，對于年輕人來説，" 租房時代 " 真的到來了。
租金下滑，租房市場對年輕人更加友好。不過，經濟震蕩期不少年輕人，也出現了 " 向下換房 " 的趨勢。
中指研究院調查顯示，60% 的受訪租客表示在本次租約到期後計劃換租。對于租客而言，排名前三的換租原因是：市場租金下跌想要換租更便宜的房子、工作變動及收入預期降低。
可見，不管是房東還是租客，大家都不容易，而租金是兩端同時發生變化，所導致的結果。
從這個角度來説，打破房價下滑 - 租金下跌的循環，需要更強有力的提振經濟的舉措。
租金下跌，既是經濟周期與政策調控的果，亦是社會結構轉型的因。對年輕人而言，它釋放了更多可能性；對資產價值而言，它宣告了粗放增長時代的終結。大勢所趨，我們唯有順勢而為。
