今天小編分享的财經經驗：最近，好多城市拆遷又啓動了，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：遠山，題圖來自：AI 生成
拆遷一直是大家最關心的一大話題。
随着城市更新的步伐加快，多個城市大規模拆遷項目接連啓動，很多項目都是之前喊拆喊了快十幾、二十年了。
但今年很不同，不少城中村和舊改進度堪稱飛速。
不論是前陣子成都上熱搜後又辟謠的 " 拆遷潮 "，還是上海最近東安一村和二村轟轟烈烈的搬遷儀式。以及住建部最新發文公告的，計劃新增 100 萬套貨币化安置等形式的城中村改造和危舊房改造。
難道是新一輪的拆遷潮又來了嗎？
近期上海拆遷的規模可不小。就拿上海這陣子最熱鬧的，東安一村、二村片區舊城區改建項目來説。
10 月 14 日啓動正式籤約，僅 5 天就實現了 99.95% 的超高籤約比例。
10 月 18 日剛舉行了集中搬遷儀式，速度不可謂不快。
更重要的是，這是上海有史以來最大的單地塊舊改項目，位置在寸土寸金的内環。涉及到的舊改面積超過 31 萬平方米，產證數量足足有 6057 個，一萬五千餘名居民。
此次征收的房屋最早建于 1956 年，已經快要逼近 70 年產權。面積從 7 平方到 160 多平方不等，大部分都是 40 平到 60 平的小户型。
大家最關心的動遷補償标準，也不是一般的高。加上拆遷費、拆遷補貼等，綜合下來每平米差不多要 15 萬 / 平。
圖源網絡，僅供參考
有報道提到，最多的一位業主名下有 9 套房，總面積不足 560 平，分到了約 8200 萬元的拆遷款，直接一夜暴富。
這波集中搬遷後，該項目将進行拆除工作，并展開超大規模的整體開發，預計拆遷總成本約 500 億元，後續開發總投資約 700 億元（包括土地款和資金成本）。
感嘆完這一波潑天的富貴後，再來看看上海市規劃和自然資源局最新批復的各區 2024-2026 年最新的國土資源利用計劃方案。
圖源：上海市規劃和自然資源局
從公布的儲備地塊數量上看，徐匯區最多，一共有 103 塊，是絕對的拆遷大户。其次是浦東新區 86 塊、闵行區 53 塊、嘉定區 35 塊、虹口區 29 塊、普陀區 23 塊，還有靜安區 19 塊、長寧區 17 塊以及黃浦區的 1 塊。
本次的土地補償費标準也有了明顯提升，整體上調 42%。最高等級的補償費從每畝 9.32 萬元漲到了 13.23 萬元，最低等級的也從每畝 5.75 萬元漲到了 8.17 萬元。
各項拆遷征收工作正在大刀闊斧地推進，投入的金額也是史無前例。
除浦東新區因面積大，預算最多外，徐匯、虹口、普陀等中心城區的舊改預算顯著增加，遠超去年同期水平。
數據來源網絡，僅供參考
上海這幾年城市更新的重點都在 " 兩舊一村 " 改造，包括零星舊改、不成套舊住房改造和城中村改造，項目多、任務重，難怪拆遷預算要給足。
像徐匯區的動遷款數額，更是連續三年增長，足以看出它城市更新的力度和決心之大。
這麼巨額的投入，當然會帶來城市界面的進一步更新提升，更顯著的結果就是有大量房票和購買力流入市場。
據不完全統計，上海 2020 年到 2023 年，連續四年拆了快 10 萬户，八成以上都是貨币補償。
今年拆的户數也接近 3 萬户。
來源網絡，僅供參考
手拿幾百萬拆遷款的客户，不管是選擇新房還是二手房，都會成為推動置換改善的一個動力。
像東安一村已經有業主上車了普陀的新房。
還有部分熱點城市也在大力推動改造。
不止是上海，随手在網上刷了刷。看到很多城市的居民都在感嘆，今年的城中村改造推進比以往順利很多。
要知道，城中村改造的第一道 " 攔路虎 " 是征收，沒有龐大資金支撐，進度極難推動。只要資金到位，那速度絕對不成問題。
就拿大家最感興趣的成都 " 疑似大規模拆遷 " 的消息來説，成都今年征地規模到底有多大，對比往年的規模是否有變化？讓我們從官方數據來一探究竟。
年初成都政府工作報告指出，将加快推進實施 70 個城中村改造項目。
4 月，"2024 年成都城中村改造項目機會清單 " 出爐，涉及 32 個項目 600 億投資對外招标。
圖源：成都淘房志
今年以來，标志項目正式實施的 " 征收土地公告 "，成都共發布了 1-8 号，集中在成華區龍潭街道和武侯區華興、金花橋等街道，征地面積總計約 45 公頃。
" 補償安置方案批復 " 的公告，今年則有 1-39 号，總計 298 公頃土地，約合 4470 畝。
到 2025 年，成都目标完成棚改 1 萬户、城中村改造 6800 户。
市場的興奮背後，确實有一些政策利好。川渝地區得到國家戰略加持，有新一輪基建投資的背景。成都自身又正好趕上國土空間規劃批復、城市更新啓動的關鍵節點。
這一系列因素疊加下，讓大家對成都的發展有了更高的期待。
再來看華中地區的省會城市武漢。
這兩年共劃分了 33 個城市更新單元，包括大漢口 14 個、大漢陽片 4 個、大武昌片 15 個。
今年多地進行土地預征收，有漢陽、經開漢南、新洲、黃陂，涉及到道路、住宅、商業用地。
其中，吳家田片城中村改造項目尤為引人注目，占地面積約 749.7 畝。預計總投資将達到 70 多億元，屬于長江新城較大規模的拆遷。
杭州今年的拆遷户也将超過 2 萬户。江幹區涉及 3100 多户，拱墅區也有 5000 多户，蕭山區近 6000 户，下城區涉及住户 2400 多户。還有上城區、西湖區、濱江區、餘杭區、大江東的拆遷整治改造項目等。
據相關統計，部分城市今年的改造範圍非常廣泛。
資料來源網絡，僅供參考
如此大規模的城市改造，資金從何而來？
從全國範圍來看，截至 5 月 27 日，國開行今年發放的城中村改造專項借款就超過了 1000 億元。涉及北京、上海、廣州、武漢等 34 個城市的 376 個項目，支持建設安置房 100 萬套，惠及村民、居民 53 萬户。
圖源：丁祖昱評樓市
專項借款由于成本低、期限長，大大緩解了各地政府在前期征收安置階段的資金壓力，幫助新一輪的城中村改造提速。
與此同時，現在的拆遷賠償方式也在不斷優化。上海、廣州多地都對舊改征地補償方案進行了改善，以更好地适應城市發展的需要，和滿足被拆遷居民的需求。
一方面給拆遷户提供的房源選擇更多樣，不僅地理位置優越，交通便利。而且產品力有了很大改善，電梯、地下停車庫都有配備。
上海現在甚至還有全精裝交付的動遷房，完全按照遠高于市場的标準在交付。
走到改造過後的街道上，你确實分不清這裏到底是一個動遷房小區，還是一個商品房小區。
除了傳統的貨币補償和產權調換外，有的地方的新标準還增加了綜合補償方式。
為什麼最近這麼多城市都爆出要拆遷？
新一輪拆遷影響到的不僅僅是拆遷户。對一個城市而言，拆遷勢必會帶來城市面貌的翻新。
從最新國家會議的政策方向來看，将通過貨币化安置等方式，新增實施 100 萬套城中村改造、危舊房改造。
圖源：國新辦會議
很多超大城市背後其實都有大體量的城中村，不只是上海，深圳、廣州都是如此。
從某種意義上來説，城中村是城市這麼多年發展的見證者，也和房地產投資與需求息息相關。
當前新一輪房地產發展過程中，城中村改造工作将成為消化住房庫存的重要動力。
此次明确提及貨币化安置，和 2014 年的模式有較大相似性。相比房票安置，貨币化安置在拆遷和去庫存方面更具優勢。在釋放購買力和刺激流動性的雙重影響下，将有巨量的購房需求被釋放。
機構數據顯示，未來 5 年，超大特大城市城中村改造預計帶動 10 萬億元投資，對房地產市場形成有效支撐。平均到每一年，其帶來的住宅新增需求約有 4400 萬平方米。
城中村改造有利于盤活存量資產，提升城市功能。
不光有城中村，還有危舊房。
也就是説，市中心那些屋齡老舊的老破小、老破大，未來也有可能被拆遷。既能夠為老舊小區提升居住環境，也是籌集保障性住房的重要方式。
對上海樓市來説，本身特質就是改善和置換客户占很大部分。
幾個拆遷大區，黃浦、楊浦、虹口、徐匯的拆遷户一直都是主要購買力。
今年四五月的二手網籤數據裏，粗略估計有近 1/10 就是來自市區動遷户。
不可否認的是，全國的城鎮化已經進入到了中後期，過了大拆大建的階段。
上海像東安一村和二村這種大規模的拆遷小區，很難找出第二個。
現在各大城市更新的内容，更多是對現有的城市設施優化提升，是做存量優化工作。圍繞中心城區做零星舊改，覆蓋一些小規模、小體量的拆遷小區。
新一輪的城中村改造，可能也不是大家想象中的 " 傳統大招 "。更重要的是為構建房地產發展新模式、房地產長效機制，提供摸索經驗和助力。
