今天小編分享的财經經驗：四代宅到底是不是偽命題，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，題圖來自：視覺中國
先問各位一個問題，如果此時擺在眼前有兩套房可以選，差不多的地段也差不多的單價。
1、一套總面積 110 平除去公攤套内還剩 89 平。
2、而另一套，得房率足足 140%，還額外贈送 35 平超大陽台。
你會怎麼選？
相信近期有在看房的朋友已經猜出這所謂的第二套，正是來自當下各大城市的樓市新寵：第四代住宅。
也就是常説的四代宅，關于這個樓市新物種以往也從居住體驗跟大家分析過。
之所以這次引起關注。
其實是銷售層面，沒想到四代宅的威力如此之大，都在逆勢熱賣，甚至成為城市銷冠般的存在。
在廣州，首個四代宅招商林嶼境勁銷 1.4 萬平位居 2025 年 1 月廣州銷售面積榜單第一；在河南新鄉，新投潤華森林雲墅 2024 年實現銷售額 9 個多億，也是新鄉地區的銷售面積 + 銷售額雙料銷售冠軍 ……
從一線到三線乃至義烏這樣的縣城，無一不是四代宅獨領風騷，不少地產業内人士感嘆這是好幾年都沒見過的火爆情況。這還只是客户銷售端的數據。
另一邊，四代宅供應量也在激增。
根據克而瑞近期數據表示，目前全國各地明确要打造四代宅的項目數量已突破 70 個。
來源：克而瑞
其中南京和西安最多，分别為 16 個和 14 個。
所以這是為什麼？為什麼單憑一個四代宅概念就能攪動整個新房市場，未來伴随更多項目入市會對非四代宅項目造成影響麼？
以及，交付後的四代宅又會遇到怎樣的問題？
四代宅概念背後，還有很多問題值得深入探索。
一
四代宅如此熱賣，表面看似乎是兩個原因。
其實關于什麼是四代宅各位應該都聽過類似空中森林花園建築、第四代未來人類住區這樣的表達。
但我想對于購房者來説，之所以願意買單，無外乎兩點。
第一，最直觀是露台夠大。
也是因為不同于普通住宅垂直式的陽台排布，對于四代宅而言，可以通過陽台錯層排布創造出更大面積的露台空間。
一般來説，現在四代宅的露台面積在 10 平～50 平。
以我們去過南京的合玺東方為例，原本項目不是四代宅，因為 2024 年 9 月南京正式放開四代宅技術，于是項目果斷推翻重來，并且還在原有四代宅技術基礎上做了這種錯層創新，讓每家每户都擁有 6.6 米挑高，呈現在眼前。
即使是高層項目，也能創造出類似别墅才能擁有的户户有花園的生活，這樣的體感是颠覆以往的。尤其對于想要有别墅體感但預算又有限的改善客群，也确實有着極致吸引力。
但僅僅只是生活方式的改變還不致于此，更重要也是因為這種露台尺度背後意味着大面積的贈送。
第二，其實是由此衍生而來極高得房率。
要知道在四代宅之前，受公攤面積影響國内普遍商品房得房率并不高，通常在 70%～90% 之間，即使是最高聯排别墅得房率也不過在 90%。
而反觀四代宅產品。根據克而瑞統計，截至今年 8 月，百強房企在全國已經開發 100 餘個第四代住宅項目。
市場數據，僅供參考
這 100 多個第四代住宅的得房率多數都超過 100%，最高的超過了 140%。
最誇張當屬廣州的招商林嶼境。據銷售人員介紹，每個户型中均有一至兩個空中花園，其中項目 82 平和 110 平兩種户型分别附贈 19 平和 33 平的空中花園。以推出 110 平户型為例。
如果算上額外贈送的 33 平空中花園，寬約 10.2 米，實際可使用面積和居住感受，相當于此前市面上 160 平以上的户型。最終得房率約 140%，幾乎捅破了國内商品房得房率天花板。并且這樣的高得房率并非個案。
1、2024 年 9 月，蘇州高鐵新城板塊的龍湖御湖境開盤，最高實際得房率達到 120%，首開收金 4.5 億元。
2、長沙嘉信洋湖錦玉，139 平方米的户型得房率達到了 104%。
3、此外還有招商武漢城建未來中心 C2 地塊，該項目的得房率優化後可達約 105%～112%。
一邊是超大露台的前所未有的生活，一邊是極高得房率。
這也是為什麼我們會看到當下幾乎所有城市都要卯足勁去做四代宅，作為集超高得房率 + 露台庭院生活等眾多 buff 于一體的四代宅項目。
首先體現在房價上。
市場數據，僅供參考
當四代宅疊加豪宅屬性，典型如南京的招商金陵序、中海江南玖序單價已突破 6w/ 平。
但最誇張的，也是真正能稱得上降維打擊的，還是關于去化率。
截至 2025 年 2 月，據克而瑞數據，全國 28 個重點城市 2 月平均開盤去化率 33%，環比下降 11pcts。
給大家感受下什麼叫四代宅的去化率，對比同板塊同時期入市的項目，四代宅項目單價雖然相對較高，但得房率也更高。
因此按照實得面積折算後反而更具性價比。
來源：CRIC
西安保利雲谷天匯和西安綠城海棠三章均為四代宅產品，累計去化率都超過 90%，而非四代宅項目去化僅在 20%～40% 左右，去化率高出一倍不止。
再比如 2024 年 10 月江蘇宜興當地首個第四代住宅項目栖氿雲璟開盤，在宜興樓市普遍低迷的時候，項目去化率超 80%，創下宜興三年多來的熱賣紀錄。
賣得更貴的同時還買得更好，這樣的四代宅項目确實有點逆天了。
所以無論是大露台，還是超高得房率，對于當下更多城市而言四代宅的本質，就是通過產品形态的直接變化，以此推動整體樓市復蘇，在銷售端真正起到提振市場的作用。
但這也還是拆到第一層。
二
背後第二層核心更加關鍵，本質上也是刺激土地供應回暖，更好激活開發商。
是的。
如果各位有留意過最近幾年的土地市場，伴随房地產行業進入下行周期，土地市場也随之降温，自 2021 年國有土地出讓收入達到高峰 8.71 萬億，已連續三年下降。
來源：财政部、國家統計局
2024 年僅 4.87 萬億，占比約 2021 年的一半，開發商也拿地不積極了。
以廣州為例。據公開資料顯示，廣州原計劃在 2024 年全年出讓宅地 90 宗以上，然而上半年總共僅成交宅地 4 宗，累計收金 64.77 億，分别同比下降 75% 和 85%。
而即使那些已經拿地的房企，面對整體銷售難以達到預期的情況下，近年來房企持有的待開發土地面積整體增長，2022 年末達到了 49828 萬平米，創下了 2004 年以來的新高。
而與之完全相反的另一面，四代宅地塊卻衝得很猛。最激烈的當屬那些直接把四代宅建設寫進土拍檔案的地塊。
不乏 30%、87% 這樣的超高溢價率。
就拿最近 2 月成交的嘉興海寧地塊來説，作為一個縣級市的土地，卻經過4小時鏖戰，204輪競價，最終由嘉興浙華（綠城中國）拿下，溢價率高達34%，總價破 3 億，也是整個嘉興都很久未有的樓面價破萬的地塊。
原因正是來自土地出讓裏的這句話：" 本項目可作為城市花園建築試點地塊 "。
據悉這也将是海寧的首個四代宅項目。
同樣的情況也發生在成都。去年 3 月，天府新區正式發布了《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定（2024 ) 》，其中最引人關注的，就是對建築面積超過 144㎡的住宅開展生态建築試點。
而随着去年的兩宗涉宅用地建設進度逐步推進，加上不久前天府新區新年第一拍又成交了 110 畝連襟地，三個樓盤都将在今年上新 " 四代宅 " 產品。
其中拿下 2025 年第一拍的中鐵天圓，更是在拿地海報上就寫下了 " 全新第四代住宅 " 的字樣。
反饋到今年土地市場也确實如此。
據中指研究院分析，截至 2025 年一季度，尤其杭州、成都、蘇州等核心城市供地節奏加快，房企積極補倉，帶動二線城市土地出讓金同比增長三成以上。
來源：中指數據
究其原因，一是市區核心地塊 + 低密地塊增多，二來也是因為產品設計條件放寬，包括放寬陽台 / 公共空間計容規則、支持建設立體生态住宅等。
你看，所有的改變對于土地市場都是好的。
沒有改變出讓面積，有助于提升開發商的預期，土地單價也得到了保障，對于土地出讓活躍度來説也得到了很好的支持。
三
也因為可以助推土地市場，開始換來大量城市對四代宅制度上的支持。
我們説最早 " 四代宅 " 本就是國外提出。來自意大利設計師，直至 2019 年由清華大學建築研究院将這一概念引入國内，之後才漸漸有了空中森林花園建築的概念。
但當我們真的埋下來看，單就地產開發角度，轉捩點就在 2023 年。
其一在政策層面，2023 年 7 月 25 日召開政治局會議，也是官方首次提出 " 房地產市場供求關系發生重大逆轉 "。
也就在這兩年間，我們看到包括上海、北京、廣州、深圳以及杭州、成都等大量城市開始局部或全部取消 7090 政策。意味着改善型需求，成為樓市主要購買力。
與此同時，從去年提出要 " 下力氣建設好房子 " 到今年 3 月從 " 像造汽車一樣造房子 " 登上熱搜，這也是 " 好房子 " 的表述首次被寫入政府工作報告中。
于是在這種情況下，破局關鍵就在于容積率的松綁，這為之後四代宅的推廣提供了政策條件，也真正意義上讓四代宅建設 " 法理化 "。
截至目前，全國有超過 28 個城市已經出台了關于第四代住宅的相關政策。
重慶、鄭州、廈門、武漢以及成都天府新區、蘇州吳江區等等 …… 雖然一線城市還未正式完全放開。
但以廣州為例，2023 年 11 月廣州修訂了《規劃管理容積率指标計算辦法》，将住宅内半開敞空間半計容的比例由原來的 " 不超過套内建築面積的 15%" 放寬至 20%。
尤以 2024 年 8 月的廣州土地推介會上，更是直接官宣将天河面粉廠地塊作為試點，允許陽台面積占比擴大至 " 不超過套内建築面積的 30%"。
也引得眾多業内人士認為這塊地很可能會創造出整個廣州前所未有的超級豪宅，由此可見城市層面的推動之積極。
另外體現在城市供地方面，也在基于四代宅拿出更多好地。
福建算是較早做四代宅的城市了。2021 年以來福建出讓 602 萬方四代宅地塊，其中福州已落地 37 個四代宅，占比全省比重約 60%。
來源：克而瑞福建地區
而仔細看這些項目分布，尤其是福州市四代宅位于城市核心占比高達 55%。
所以從政策優化包括核心土地的出讓，其實也是伴随在當下客户改善需求的崛起。
截至目前為止，單就輿論層面已經有不少城市媒體表示四代宅的元年正式到來。
四代宅的推行勢在必行。
四
但不能忽視的是，四代宅背後同樣存在着擔憂與隐患。
客觀來看，無論是政策端的推動，以及新房市場四代宅帶來的快速去化，毋庸置疑都讓我們看到四代宅崛起的強大力量。
但是伴随這個樓市新物種正式進入交付期，市場對于這一新概念的質疑也接踵而至。
來源：公開資料、CRIC 整理
從 2024 年來看，在諸如福州、寧波、西安等更早探索四代宅的城市，多數項目在 2022 年甚至更早之前便開盤。
至 2024 年已有首批 7 個四代宅項目交付，其中讨論最多，來自這四件事件：
第一，從工程層面，四代宅的大露台能不能真正承擔起 " 花園 " 的概念。
高層也能户户有花園推開陽台就是春意盎然，這樣的場景當然是美好，但是難度也是顯而易見的。
因為綠化本身是構築在露台上，對于懸挑樓體的承重和覆土都提出了幾何倍的要求。
以 2024 年 8 月貴陽自然資源和規劃局頒布的《貴陽市城市森林花園住宅管控要求》中就明确提到：
1、花園綠地面積不小于花園水平投影面積的 60%；
2、且以喬木、灌木為主的覆土深度不宜小于 0.5 米，花園排水應采用同層排水。
但現實是存在開發商打着城市花園的旗号但實際偷面積的行為，導致交付露台只是覆蓋薄薄一層草皮而是更多采取硬質鋪裝的，最終淪為偽概念。
而這也為第二個問題埋下隐患。
第二，關于四代宅立面的統一性。
要知道對于四代宅項目來説，面對的可是最高可達超 50 平的露台贈送面積，所以現實是有的四代宅項目交付僅半年時間，部分業主更換了花池裏的植被，有的将其改造成養魚池。
更有甚者，直接鏟除綠植全封閉露台。
一個項目立面的統一與質感有多重要，去看看那些每年都要專門貼錢更新小區外立面的杭州業主們就知道。
第三，四代宅露台的私密性。
四代宅的大露台的确擴展了居住空間，豐富了生活場景，但也因為四代宅露台天然錯層排布的方式。
代入想象下，當你在家裏惬意的布置庭院，在院子裏做什麼，都會被鄰居盡收眼底 ……
這樣的懸挑空間幾乎把私密性暴露無遺。
第四，更長久的，其實是後期的物業與維護。
以已經是二手房的成都四代宅七一國際廣場為例。采訪相關業主得知，最初物業承諾每年會有若幹次免費植物修剪服務，另外如果樹木太高，還會額外收取高空費。
這個小區的物業費是區網域天花板級别的 2.98 元 / 月 / 平，相比之下，周邊其他兩個小區的物業費只有 1.8 元 / 月 / 平。
所以，一個好的四代宅背後。最近我看見這樣一個言論，就是放眼那麼多國家，新加坡的城市森林和南法地中海的摩納哥，四代宅的鼻祖也來自意大利米蘭。
它們背後都有一些共同的特點：
1、高房價從而保障客群的一致性；
2、先天氣候條件給到後期運營提供了保障，鮮有極端天氣，類似北方地區可以适配的植物本就相對南方較少；
3、巨大的成本投入确保露台體系完整性以及當地法規可以規範建築立面。
位于意大利米蘭的全世界首例垂直森林住宅，每 3 個月一次維護、6 個月一次外圍修剪，80% 的工作都要由挂着鋼絲繩的園丁完成，住户每年要交 7000 歐的物業費。
另外新加坡也作為硬性規定，陽台不能封窗。
所以未來對于國内四代宅，還需要更多的產品研發跟考量，未來也還有很長一段時間要走。
不過幸運的是，有項目已經率先在思考，曾經我們在福州保利天珺就看見項目特意在露台間增加玻璃隔板來隔絕視線，以此兼顧高區的私密性。
四代宅的交付與未來，注定是長期主義。
五
回過頭來看，四代宅的興起也已經是一兩年前的事，而伴随如今越來越多項目入市，後期關于維護以及二手市場是否同樣經得起考驗依然在等待市場的檢驗。
但不可否認的是，相較于傳統地產開發，四代宅的機制确實為當下市場注入了一劑強心劑。
尤其是對于剛改或改善類產品，這樣的產品帶來的優勢與居住體驗是颠覆性的。
但我更想説的，其背後也可以看到更多城市，針對地產止跌回穩是真的在拿出十足的誠意。
類似四代宅的政策被快速的推進，四代宅的目的是什麼，不就是給到企業可以提升室内附加值用來促進去化的麼？
土地容積率同樣如此。
整個 2025 年初 2.0 以下容積率地塊占比明顯提升，達到 44%，為近四年新高。很明顯現在政策出台的誠意程度都無以復加了。
但最最重要的是，也因為這樣的誠意又反過來推動土地端回暖，客户更願意買單，開發商可以很快去化也有利可賺，基本上是一箭三雕。
今年我們説過當下的地產已經來到碎銀時代，每一塊錢賺的都不容易，每一步都難免泥濘。
但起碼如今來看政策導向已經在快速更迭，起碼還有人在靠着實力繼續向前。
而未來我們也期待着，這樣的四代宅能夠推動行業健康發展的同時，也真的能迎來因為這些好產品的交付。
越來越多城市，乃至個體的生活，變得如同花園一樣美好。
主要參考文獻：
1、财新 · 周刊：《" 第四代住宅 " 攪動市場》
2、克而瑞地產研究院：《產品洞察｜打破面積壁壘，小户型四代宅產品湧現》、《熱賣項目｜四代宅 " 有市有價 "，房票助推近郊項目銷量提升》、《城市產品力｜去化表現喜憂參半，100% 實得率 ≠ 高去化》
3、第一财經：《" 公攤 " 被時代抛棄？得房率 100% 樓盤湧現！》
4、華創證券：《第四代住宅的是與非》
5、丁祖昱評樓市：《" 四代宅 " 交付時代，這些挑戰開始出現！》
