今天小編分享的财經經驗：二手房價格博弈還在持續，歡迎閲讀。
市場正處于從規模復蘇到價格提振的關鍵轉換期
當前二手房市場正處于 " 量價博弈 " 的關鍵期。
一方面，核心城市二手房成交放量，3 月 30 個重點城市二手房成交同比增長 21%，一季度累計同比正增 22%。另一方面，成交價格環比上漲的小區數量有所下降，3 月僅有 49% 的小區成交價格環比上升，這一比重較 2 月環比降了 7.4 個百分點。
二手房市場仍處在 " 以價換量 " 通道。
不過也有例外，CRIC 監測的城市中武漢接近七成小區房價環比上漲，上海、天津、杭州、南京連續兩個月過半小區房價上漲。
此外，高端小區二手房價格領漲，在成交規模上漲周期之中，高端小區率先顯露出了量價齊升的積極信号。
01核心城市二手房成交放量房價預期持續改善
二手房市場交易熱度高位上行。
CRIC 統計數據顯示，3 月份核心城市二手房交易量平均增長 21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超過 40%。
CRIC 以北京、上海等 11 個典型城市的二手房小區為樣本，進一步探析二手房成交價格的動向，統計結果顯示，3 月成交價格環比上升的小區占比環比回落 7.4 個百分點至 49%。房價上漲小區數量有所減少。
" 量增價跌 " 的背後實際反映出當前二手房市場仍處于 " 以價換量 " 通道中，交易量增長帶來更多平價房源成交。
與成交價上漲小區占比的減少一致，賣方心理預期也在同步調整。
二手房挂牌價環比上漲的小區占比較上月回落 1.1 個百分點至 38.9%，不過相較于去年同期賣方信心有所提振，挂牌價上漲小區占比同比提升 7.9 個百分點，随着供求雙方預期趨于一致，挂牌價和成交價上漲小區占比的差距也在進一步拉近。
在規模指标延續高速增長的背景下，房價上漲小區占比下降，行業築底階段表現出典型的 " 量在價先 " 特征，但另一個層面看，高頻交易小區仍在快速增長，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房價指數保持環比上漲，也反映出價格預期正在積蓄進一步上漲勢能，房價預期仍在持續改善。
圖源：丁祖昱評樓市
具體城市來看，武漢有 69% 的小區房價環比上漲，高居首位。上海、天津、杭州、南京連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，其中杭州二手房成交量更是環比增長達到 90%。
圖源：丁祖昱評樓市
02議價空間延續低位高端小區領漲且議價空間最低
二手房買賣雙方價格預期持續趨同，議價空間持續處于低位。
比如杭州主城區一位二手房房東向我們表示，為了改善置換她年初将房子挂牌，經歷了兩次挂牌價調整，房子最終成交價比挂牌價低了 7 萬元。而據中介反映，目前杭州部分小區二手房成交價和挂牌價普遍在 5-10 萬的議價空間。
CRIC 數據顯示，2025 年 3 月，典型城市二手房平均議價空間為 17.7%，環比上升了 0.4 個百分點，不過仍是近一年以來的次低，在議價空間連續 7 個月下降之後，随着二手房交易量的大幅提升，議價空間暫緩收窄。
随着市場築底向好的信号愈加明确，以及二手房交易量再度趨于穩定，買賣雙方的預期趨同的情況下，預計平均議價空間還将再度收窄。
圖源：丁祖昱評樓市
蘇州、南京、西安、武漢、重慶、廣州等六個城市近 2 個月平均議價空間均低于 15%。
其中，蘇州、南京、西安、武漢四城更是連續 5 個月平均議價空間低于 10%，供求雙方價格預期持續趨同。
最典型的是蘇州，連續三個月議價空間處于負值（1 月 -1%、2 月 -5%、3 月 -2%），這意味着部分小區成交房源的平均價格已超過挂牌價，小區内的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續恢復。
圖源：丁祖昱評樓市
對應到小區類型也可以很直觀的看到高端改善客群的信心修復，CRIC 監測數據顯示，高端小區以 52% 的漲價占比領跑市場，議價空間環比再降 1 個百分點至 14%。
在成交規模上漲周期中，高端小區率先表現出量價齊升的積極信号。
反而剛需、改善類小區房價上漲占比均不及半數，占比分别為 44%、47%。主要原因是剛需和改善類小區房源挂牌規模較大，房價走勢迎來了新的 " 平台期 "，随着二手房交易的持續放量，買方掃清當前的低價挂牌房源之後，剛需、改善類房源将開啓新一輪的上漲周期。
圖源：丁祖昱評樓市
房地產市場延續築底回穩态勢，核心城市二手房成交仍表現出以價換量的階段性特征，不過市場正處于從規模復蘇到價格預期提振的關鍵轉換期。
得益于房地產穩市場政策的持續發力，以及買賣雙方價格認知的進一步趨同，核心城市憑借需求側支持、供給側約束以及庫存調整，預計供求指标修復将進一步加快，并率先在二手房市場迎來量價齊升的确定性信号。
本文來自微信公眾号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：編輯部、CRIC 研究，36 氪經授權發布。
