今天小编分享的财经经验：二手房价格博弈还在持续，欢迎阅读。
市场正处于从规模复苏到价格提振的关键转换期
当前二手房市场正处于 " 量价博弈 " 的关键期。
一方面，核心城市二手房成交放量，3 月 30 个重点城市二手房成交同比增长 21%，一季度累计同比正增 22%。另一方面，成交价格环比上涨的小区数量有所下降，3 月仅有 49% 的小区成交价格环比上升，这一比重较 2 月环比降了 7.4 个百分点。
二手房市场仍处在 " 以价换量 " 通道。
不过也有例外，CRIC 监测的城市中武汉接近七成小区房价环比上涨，上海、天津、杭州、南京连续两个月过半小区房价上涨。
此外，高端小区二手房价格领涨，在成交规模上涨周期之中，高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号。
01核心城市二手房成交放量房价预期持续改善
二手房市场交易热度高位上行。
CRIC 统计数据显示，3 月份核心城市二手房交易量平均增长 21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超过 40%。
CRIC 以北京、上海等 11 个典型城市的二手房小区为样本，进一步探析二手房成交价格的动向，统计结果显示，3 月成交价格环比上升的小区占比环比回落 7.4 个百分点至 49%。房价上涨小区数量有所减少。
" 量增价跌 " 的背后实际反映出当前二手房市场仍处于 " 以价换量 " 通道中，交易量增长带来更多平价房源成交。
与成交价上涨小区占比的减少一致，卖方心理预期也在同步调整。
二手房挂牌价环比上涨的小区占比较上月回落 1.1 个百分点至 38.9%，不过相较于去年同期卖方信心有所提振，挂牌价上涨小区占比同比提升 7.9 个百分点，随着供求双方预期趋于一致，挂牌价和成交价上涨小区占比的差距也在进一步拉近。
在规模指标延续高速增长的背景下，房价上涨小区占比下降，行业筑底阶段表现出典型的 " 量在价先 " 特征，但另一个层面看，高频交易小区仍在快速增长，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房价指数保持环比上涨，也反映出价格预期正在积蓄进一步上涨势能，房价预期仍在持续改善。
图源：丁祖昱评楼市
具体城市来看，武汉有 69% 的小区房价环比上涨，高居首位。上海、天津、杭州、南京连续两个月均有过半小区房价环比上涨，其中杭州二手房成交量更是环比增长达到 90%。
图源：丁祖昱评楼市
02议价空间延续低位高端小区领涨且议价空间最低
二手房买卖双方价格预期持续趋同，议价空间持续处于低位。
比如杭州主城区一位二手房房东向我们表示，为了改善置换她年初将房子挂牌，经历了两次挂牌价调整，房子最终成交价比挂牌价低了 7 万元。而据中介反映，目前杭州部分小区二手房成交价和挂牌价普遍在 5-10 万的议价空间。
CRIC 数据显示，2025 年 3 月，典型城市二手房平均议价空间为 17.7%，环比上升了 0.4 个百分点，不过仍是近一年以来的次低，在议价空间连续 7 个月下降之后，随着二手房交易量的大幅提升，议价空间暂缓收窄。
随着市场筑底向好的信号愈加明确，以及二手房交易量再度趋于稳定，买卖双方的预期趋同的情况下，预计平均议价空间还将再度收窄。
图源：丁祖昱评楼市
苏州、南京、西安、武汉、重庆、广州等六个城市近 2 个月平均议价空间均低于 15%。
其中，苏州、南京、西安、武汉四城更是连续 5 个月平均议价空间低于 10%，供求双方价格预期持续趋同。
最典型的是苏州，连续三个月议价空间处于负值（1 月 -1%、2 月 -5%、3 月 -2%），这意味着部分小区成交房源的平均价格已超过挂牌价，小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，买方信心持续恢复。
图源：丁祖昱评楼市
对应到小区类型也可以很直观的看到高端改善客群的信心修复，CRIC 监测数据显示，高端小区以 52% 的涨价占比领跑市场，议价空间环比再降 1 个百分点至 14%。
在成交规模上涨周期中，高端小区率先表现出量价齐升的积极信号。
反而刚需、改善类小区房价上涨占比均不及半数，占比分别为 44%、47%。主要原因是刚需和改善类小区房源挂牌规模较大，房价走势迎来了新的 " 平台期 "，随着二手房交易的持续放量，买方扫清当前的低价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。
图源：丁祖昱评楼市
房地产市场延续筑底回稳态势，核心城市二手房成交仍表现出以价换量的阶段性特征，不过市场正处于从规模复苏到价格预期提振的关键转换期。
得益于房地产稳市场政策的持续发力，以及买卖双方价格认知的进一步趋同，核心城市凭借需求侧支持、供给侧约束以及库存调整，预计供求指标修复将进一步加快，并率先在二手房市场迎来量价齐升的确定性信号。
本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。
