今天小編分享的财經經驗：平均折價率超30%，法拍房還“香”嗎？，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：每經房產 （ID：Real-estate-Circle），作者：陳榮浩，編輯：魏文藝，題圖來自：AI 生成
文章摘要
法拍房折價率高，吸引力與風險并存，市場調整中。
• 法拍房折價率超 30%，性價比顯著
• 前 8 月法拍房拍次增長 33.8%
• 法拍房存在產權糾紛和清場風險
挂拍量和成交額都跌了。
9 月 18 日，據中指研究院數據，今年前 8 月，全國 355 城法拍市場挂拍各類法拍房源數量累計 50.3 萬套，同比減少約 5.5%；累計成交約 10.9 萬套，同比增加約 3.1%；總成交金額 2087.9 億元，同比減少約 3.7%。
值得一提的是，今年前 8 月，全國法拍房源累計拍次 85 萬次，較 2023 年累計拍次（63.6 萬次）增加約 33.8%；成交 11 萬次，較去年成交累計次數（10.7 萬次）增加約 3.7%。
另據克而瑞數據，今年前 8 月首次競拍成交房源平均折價率為 31%，" 二進宮 " 成交房源折價率增至 37%，性價比更高。
" 法拍房主要是法院強制拍賣的房產，也是處置合同糾紛、民間借貸等不良資產的一種有效方式，這類房產通常顯著低于市場價。" 中指研究院高級分析師張曉飛 9 月 19 日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，雖然近年來法拍房市場保持着較高熱度，但也存在較大風險。未來随着法拍流程與執行過程愈發完善，法拍房市場也會随之調整。
一、前 8 月法拍房拍次增超三成
雖然法拍房整體交易規模還不到全國一二手房交易總量的 1%，但因為普遍存在折價情況而吸引了不少購房者。
中指研究院數據顯示，今年前 8 月，全國 355 城法拍市場挂拍各類法拍房源數量累計 50.3 萬套，同比減少約 5.5%；累計成交約 10.9 萬套，同比增加約 3.1%；總成交金額 2087.9 億元，同比減少約 3.7%。
其中，法拍住宅成交約 7.3 萬套，清倉率 29.3%，較上一年增長 1.7 個百分點；累計上拍 40.9 萬次，成交 7.35 萬次，成交率 17.9%；成交金額 1033.3 億元，同比減少約 8.8 億元。
來源 | 中指研究院
值得一提的是，雖然挂拍量和成交金額同比有所減少，但拍次卻較去年大幅增長。今年前 8 月，全國法拍房源累計拍次 85 萬次，較 2023 年累計拍次（63.6 萬次）增加約 33.8%；成交 11 萬次，較去年成交累計次數（10.7 萬次）增加約 3.7%。
記者注意到，在法拍住宅一拍和二拍成交中，二拍房源占比增長最為顯著。
前 8 月法拍住宅在各拍次中一拍成交 2.7 萬套，占比 37.8%，同比減少約 8.5 個百分點；二拍成交 3.7 萬套，占比 51%，同比增加約 7.8 個百分點。
來源 | 中指研究院
在豪宅研究院院長朱曉紅看來，法拍房成交次數上漲，與其價格優勢有極大關系。" 法拍房價格主要影響的是周邊二手房市場，若法拍房出現顯著折價，會影響該區網域潛在買家的市場信心。"
張曉飛則表示，從數據可以看出，今年前 8 月法拍房拍次增長了 33.8%，但成交拍次僅增長約 3.7%，説明更多法拍房源進入到二拍甚至變賣階段，參與人群對法拍房市場的觀望情緒依然濃厚。
來源 | 克而瑞
此外，據克而瑞數據，在一些中西部城市，法拍房挂牌量和成交量均呈現出明顯增長趨勢。其中，重慶、鄭州、太原和成都，8 月新增法拍房挂拍套數均超過 800 套。
二、部分法拍房源性價比 " 凸顯 "
值得注意的是，法拍房的性價比優勢進一步顯現。
據克而瑞數據，8 月份挂拍法拍房起拍價平均折價率約為 29%。其中，約 16% 的法拍房折價率在 40% 及以上。而折價率超過 40% 的法拍房成交率達 33%，高于平均成交率 19.2%。
而且，8 月份成交的法拍房平均折價率達 36%，較年内均值高出約 3 個百分點，進一步證明了法拍房的性價比優勢。
記者發現，大量法拍房在首次競拍未能成交後會再度挂拍（即 " 二進宮 " 房源）。據克而瑞統計，今年前 8 月挂拍的 28 萬套法拍房中，二拍及以上房源約 10.3 萬套，占比接近四成。
相比首次競拍成交房源平均 31% 的折價率，" 二進宮 " 成交房源折價率達 37%，性價比更高。
記者注意到，這與房產持有人的債務困境有很大關系，為盡快解決或緩解債務，" 二進宮 " 房源的折扣力度更大，成交率也相對更高。
來源 | 阿裏法拍
以深圳為例，南山區知名豪宅項目半島城邦花園一期一套房源 9 月 19 日正在阿裏法拍平台拍賣，一拍起價為 1414 萬元，面積為 121.4 平方米，折合單價約 11.64 萬元 / 平方米。
但在第三方平台，半島城邦花園一期項目的同户型房源市場挂牌價普遍在 15 萬元 / 平方米以上，有的甚至超過 18 萬元 / 平方米。
來源 | 房天下
不過，雖然法拍房源因為價格優勢具備一定吸引力，但同時也伴随着包括法律問題、清場問題、税費問題等在内的相關風險。
9 月 19 日下午，從事法拍咨詢工作的朱先生向每經記者介紹：" 有一些法拍房源可能本身存在產權糾紛、債務問題或法律訴訟，購房者可能需要面對復雜的法律程式。如比較麻煩的一類是房子在拍賣前本身就有租約在身，這就比較考驗各地法院對租約的認定程度和異地法院執行力度。"
朱先生向記者分享了多個法拍房清場案例，存在的問題主要包括：法拍房本身隐藏歷史欠繳税費及物業管理欠繳費用、拍賣房源本身存在較長租約合同、法拍房源產權成員因糾紛其中一方拒不搬離等。
據記者了解，法院對不同法拍房的處置方式也不一樣，如對于拒不搬離的情況，法院通常會選擇介入清場，包括下發拍賣文書、限期搬離通知書、斷水斷電通知書等；對于房源本身有租約的情況，通常會對租約予以認可或者部分認可，不做清場保證。
