今天小编分享的财经经验：平均折价率超30%，法拍房还“香”吗？，欢迎阅读。
本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈荣浩，编辑：魏文艺，题图来自：AI 生成
文章摘要
法拍房折价率高，吸引力与风险并存，市场调整中。
• 法拍房折价率超 30%，性价比显著
• 前 8 月法拍房拍次增长 33.8%
• 法拍房存在产权纠纷和清场风险
挂拍量和成交额都跌了。
9 月 18 日，据中指研究院数据，今年前 8 月，全国 355 城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计 50.3 万套，同比减少约 5.5%；累计成交约 10.9 万套，同比增加约 3.1%；总成交金额 2087.9 亿元，同比减少约 3.7%。
值得一提的是，今年前 8 月，全国法拍房源累计拍次 85 万次，较 2023 年累计拍次（63.6 万次）增加约 33.8%；成交 11 万次，较去年成交累计次数（10.7 万次）增加约 3.7%。
另据克而瑞数据，今年前 8 月首次竞拍成交房源平均折价率为 31%，" 二进宫 " 成交房源折价率增至 37%，性价比更高。
" 法拍房主要是法院强制拍卖的房产，也是处置合同纠纷、民间借贷等不良资产的一种有效方式，这类房产通常显著低于市场价。" 中指研究院高级分析师张晓飞 9 月 19 日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，虽然近年来法拍房市场保持着较高热度，但也存在较大风险。未来随着法拍流程与执行过程愈发完善，法拍房市场也会随之调整。
一、前 8 月法拍房拍次增超三成
虽然法拍房整体交易规模还不到全国一二手房交易总量的 1%，但因为普遍存在折价情况而吸引了不少购房者。
中指研究院数据显示，今年前 8 月，全国 355 城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计 50.3 万套，同比减少约 5.5%；累计成交约 10.9 万套，同比增加约 3.1%；总成交金额 2087.9 亿元，同比减少约 3.7%。
其中，法拍住宅成交约 7.3 万套，清仓率 29.3%，较上一年增长 1.7 个百分点；累计上拍 40.9 万次，成交 7.35 万次，成交率 17.9%；成交金额 1033.3 亿元，同比减少约 8.8 亿元。
来源 | 中指研究院
值得一提的是，虽然挂拍量和成交金额同比有所减少，但拍次却较去年大幅增长。今年前 8 月，全国法拍房源累计拍次 85 万次，较 2023 年累计拍次（63.6 万次）增加约 33.8%；成交 11 万次，较去年成交累计次数（10.7 万次）增加约 3.7%。
记者注意到，在法拍住宅一拍和二拍成交中，二拍房源占比增长最为显著。
前 8 月法拍住宅在各拍次中一拍成交 2.7 万套，占比 37.8%，同比减少约 8.5 个百分点；二拍成交 3.7 万套，占比 51%，同比增加约 7.8 个百分点。
来源 | 中指研究院
在豪宅研究院院长朱晓红看来，法拍房成交次数上涨，与其价格优势有极大关系。" 法拍房价格主要影响的是周边二手房市场，若法拍房出现显著折价，会影响该区網域潜在买家的市场信心。"
张晓飞则表示，从数据可以看出，今年前 8 月法拍房拍次增长了 33.8%，但成交拍次仅增长约 3.7%，说明更多法拍房源进入到二拍甚至变卖阶段，参与人群对法拍房市场的观望情绪依然浓厚。
来源 | 克而瑞
此外，据克而瑞数据，在一些中西部城市，法拍房挂牌量和成交量均呈现出明显增长趋势。其中，重庆、郑州、太原和成都，8 月新增法拍房挂拍套数均超过 800 套。
二、部分法拍房源性价比 " 凸显 "
值得注意的是，法拍房的性价比优势进一步显现。
据克而瑞数据，8 月份挂拍法拍房起拍价平均折价率约为 29%。其中，约 16% 的法拍房折价率在 40% 及以上。而折价率超过 40% 的法拍房成交率达 33%，高于平均成交率 19.2%。
而且，8 月份成交的法拍房平均折价率达 36%，较年内均值高出约 3 个百分点，进一步证明了法拍房的性价比优势。
记者发现，大量法拍房在首次竞拍未能成交后会再度挂拍（即 " 二进宫 " 房源）。据克而瑞统计，今年前 8 月挂拍的 28 万套法拍房中，二拍及以上房源约 10.3 万套，占比接近四成。
相比首次竞拍成交房源平均 31% 的折价率，" 二进宫 " 成交房源折价率达 37%，性价比更高。
记者注意到，这与房产持有人的债务困境有很大关系，为尽快解决或缓解债务，" 二进宫 " 房源的折扣力度更大，成交率也相对更高。
来源 | 阿里法拍
以深圳为例，南山区知名豪宅项目半岛城邦花园一期一套房源 9 月 19 日正在阿里法拍平台拍卖，一拍起价为 1414 万元，面积为 121.4 平方米，折合单价约 11.64 万元 / 平方米。
但在第三方平台，半岛城邦花园一期项目的同户型房源市场挂牌价普遍在 15 万元 / 平方米以上，有的甚至超过 18 万元 / 平方米。
来源 | 房天下
不过，虽然法拍房源因为价格优势具备一定吸引力，但同时也伴随着包括法律问题、清场问题、税费问题等在内的相关风险。
9 月 19 日下午，从事法拍咨询工作的朱先生向每经记者介绍：" 有一些法拍房源可能本身存在产权纠纷、债务问题或法律诉讼，购房者可能需要面对复杂的法律程式。如比较麻烦的一类是房子在拍卖前本身就有租约在身，这就比较考验各地法院对租约的认定程度和异地法院执行力度。"
朱先生向记者分享了多个法拍房清场案例，存在的问题主要包括：法拍房本身隐藏历史欠缴税费及物业管理欠缴费用、拍卖房源本身存在较长租约合同、法拍房源产权成员因纠纷其中一方拒不搬离等。
据记者了解，法院对不同法拍房的处置方式也不一样，如对于拒不搬离的情况，法院通常会选择介入清场，包括下发拍卖文书、限期搬离通知书、断水断电通知书等；对于房源本身有租约的情况，通常会对租约予以认可或者部分认可，不做清场保证。
