今天小編分享的财經經驗：這些20年屋齡的老小區，為什麼狀态這麼好，歡迎閲讀。
據統計全國建于 2000 年前的家庭户住房，也就是屋齡 20 年前一共約 1600 萬户。
全國平均占比為 35%，而這個數字到了上海，轉眼就來到 50.38%，位居全國第一。
所以不意外，提到上海的老房子，我們腦海裏最多浮現的應該是這個樣子：内裏沒什麼綠化，外表也是破破舊舊的樣子。
圖源：真叫盧俊
當然也有頂級的老房子。
比如坐落在梧桐樹下上海的老洋房，今年 4 月靜安巨鹿路一套花園老洋房就賣出了總價 3.1 個億，單價超 100 萬 / 平的天花板價格。
那麼除此之外，上海還有沒有存在一定年份，也不是天價老洋房，适合普通人又居住體驗還不錯的老房子呢？
答案是：肯定。
就是你很難想象，在上海一個屋齡超 20 年的房子，很少見的做到大面積開窗基礎上，立面可以擁有這樣大理石般雕刻的質感，環繞建築旁側，角落園林幾把點綴的座椅，又創造出度假的氛圍。
圖源：真叫盧俊
圖源：真叫盧俊
以及，當你推門而入，迎接你的還是這樣一個寬敞明亮的大堂。
圖源：真叫盧俊
按理説這些都是老房子裏最難看到的生活畫面，一度也讓我覺得超過不少市面上的商品房，但這還只是最微不足道的地方，既然做到這樣的品質，這些老房子如今的二手房價表現又是怎樣？
圖源：真叫盧俊
都是老房子，為什麼他們不一樣？
很多時候我們會覺得老房子住起來很難有舒适放松的感覺，大致會有兩個原因：
第一，受地塊面積、容積率等限制，幾乎沒有社區的概念，典型的就是上海市區的老破小；
第二，即使規劃上，也難以給到好的設計理念，讓地塊更适合居住。
基于此印象中的老小區生活一直都是狹窄閉塞，而最近我去古北、闵行看了幾個最早一批的外銷房，也才感受到老房子的設計理念能有多超前。
最典型的就是位于闵行金虹橋的名都城，這個建于 1997-1999 年的涉外老小區，确實擁有令人豔羨的地塊指标，約 13 萬方的占地面積、1.4 的容積率 ... 單這幾個數字就能吊打多少老小區
更重要的是，作為上海首個涉外居住國際社區，開發商本身也是外資房企，所以從一開始也是邀請歐洲著名設計師，以國際社區的概念在規劃。
先來看下他的建築布局：
圖源：真叫盧俊
首先面對 1.8 的容積率也很克制的沒有做成全别墅，而是采用 8-18 層電梯蝶樓和獨棟别墅，并且布局上，還很有魄力的通過圍合式排布使得景觀價值最大化，這是非常難得的，也讓一個近 30 年的老小區，能擁有社區感。
所以我們看到，通過這樣的 " 包裹 "，内部營造出非常霸氣的景觀效果。
圖源：真叫盧俊
最大的核心組團，整體綠化率高達 67%，也就是説每一户站在自己的陽台，都可以享受到最大面積的景觀視野，完全是長在公園裏的小區。
而且仔細看，還比較難得的是，所有的配套都和景觀非常和諧的融在一起，會所和露天泳池的位置，位于小區的核心但是毫無違和感。
圖源：真叫盧俊
其他生活場景也是如此，立體環繞式的露天音樂廣場，邊界有一排茂密的綠植圍合。
圖源：真叫盧俊
兒童區除了娛樂設施之外，會有幾張座椅方便看護的大人休憩與交談。
一些小區在與道路銜接的地方，會适當退讓紅線，這已經是品質較好的小區才能有的規劃理念。但這裏，這也是我第一次見到這樣的尺度，需要站到馬路對面才能勉強拍下一半的大門，是如此闊綽。
圖源：真叫盧俊
而繞到大門的另一側，還是一整塊巨大完整的草坪作為邊界，拿來踢足球都綽綽有餘了，但這裏不過是邊界綠化的配置。
更重要的是因為這樣的間隔，你在小區幾乎聽不見任何外部行人和車輛的噪音，非常寧靜。
圖源：真叫盧俊
而穿過大門後，又是模紋花壇的形式，基本上從入口開始就是屬于人行的空間了，把綠化都還給了業主。
所以什麼是國際化的生活？不是擺幾個歐式雕塑就叫國際化，而是真的運用國際建築的規劃體系從而創造出更好的生活，而這樣的理念滲透了小區每一處的細節。
圖源：真叫盧俊
會所也不是簡單的會所，而是以俱樂部的形式，包含健身俱樂部（高爾夫）、韓亞皮膚管理中心、以及始于 1964 年法國的品酒匯這樣國際化的配套。
而這還是只存在于 1997 年老房子的會所，如今又有多少商品房會所能達到這樣的能級，都是設計之初就前置化敲定好國際化生活的概念，也才有了如今第一代涉外居住國際社區。
圖源：真叫盧俊
當然最本質的，老房子還得是舍得投入成本。
有了先天地塊的優勢，有了國際化的設計理念，我們説老房子之所以能夠給到居住品質感，後期舍不舍得投入成本，這才是關鍵。
比如位于古北的愛都公寓，作為 1995 年的老房子，愛都公寓占地面積僅 1.5 萬方，不到名都城的十分之一，稍微不好路面通行就是災難級别。
早在 20 多年前愛都公寓就提出了人車分流的概念，而且無論是在車行入口還是内部社區的處理上，并沒有處理成大量綠化，反而是整體抬高地面之後，又全部采用密集的小磚鋪設，将更多面積留給通行。
圖源：真叫盧俊
磚塊更小意味路面可以更好通行也不易壓裂變形，但背後就是成倍的投入。
包括仔細看周邊配電房設備間的處理，也是繁復花紋雕刻作為裝飾。 但這還是只是開場，我在上海住過 2 次屋齡 30 年的老破小，别説大堂了，樓梯間能做到幹淨整潔已屬不易，所以最最震撼的還是愛都公寓小區的大堂。
圖源：真叫盧俊
入户是用紅褐色整石頭切割的門頭，鋪裝和綠化之間因為抬高用了歐式雕花的欄杆作為分隔。
而推門之後，忽然就眼前一亮，不僅是給到完整獨立的大堂區網域，雖然整體面積不算太大，但該有的功能區都有，兩側是沙發座椅用來臨時交流休息，入户前有一個歐式宮殿的階梯增加儀式感，以及随處可見的精致與細膩，每一個瓷器擺件、一個燈具都是精心挑選，不起眼的角落還藏了一面儀容鏡，鏡框和玻璃桌面也是鐵藝雕花，我甚至以為走進了哪個豪宅小區。
圖源：真叫盧俊
與此同時，這也是我見過老房子裏最最幹淨的電梯大堂了，除了電梯外圍兩側做了牆面裝飾給到儀式感，點綴的水晶燈，水表電箱也都被很好的包裹起來。
這樣整潔的電梯大堂每天回家心情都是愉悦，更難能可貴的是，細心的朋友應該有留意到，為什麼住在老房子室内很難有好的采光通風，本質上就是因為老房子開窗很小，但在這個老小區，我卻看到如今很多商品房都難以實現的窗牆比，立面大面積的開窗，有弧線也有折線，包括一些轉角區網域也是如此。
這樣做的好處就是體現在室内居住上，讓客廳和卧室能有落地窗明媚的同時，就連消防通道也是全采光視角，爬樓梯的時候不會顯得壓抑昏暗。
從立面到鋪裝到入户大堂，這樣近乎顆粒度的投入，多少豪宅都得甘拜下風。
圖源：真叫盧俊
而老小區能歷久彌新，也能通過好的改造和物業維護。
如果你説好設計以及高成本投入，這種老房子都需要大量前置條件才能實現，對于已經成型的老小區，還有沒有翻盤的機會呢？
當然，而且還是絕對的逆生長。
第一種，最普遍的城市更新。
關于這個概念大家比較熟悉的應該就是 " 美麗家園 " 工程了。截至 2023 年年底上海已實施老舊小區改造超 1300 萬平方米，投資約 57 億元，令 329 個老小區煥發新顏，受益居民達到 16 萬户，而類似這樣的民生工程改造下到底能有多大效果
看一個案例就可以：
圖源：真叫盧俊
徐匯凌雲街道 417 街坊，與一般小區單點局部翻新不同，這裏的更新方式是成片式更新。
整個凌雲街道一個街區就住了上萬人，七個小區、三個居委會，而社區類型也有動遷安置房、公租房等多種形式。
面對如此復雜的居住環境，曾經凌雲街道的老破小，和我們印象中的老房子一樣，過道一定是雜亂和擁擠的。
所以凌雲街道有了一個聽起來非常大膽的想法，叫做：拆掉圍牆。
并且還因地制宜實行了：
通過不同圍牆的處理方式，不僅将住宅和街道隔開，也讓小區内部空間和外界很好的融合在一起。
與此同時也有了更多大面積公共空間創造的可能。
圖源：真叫盧俊
就連停車位，也因為拆除圍牆後道路的擴寬 ，新增約 100 個停車位。
成片式更新對凌雲街區的改變是肉眼可見的。
圖源：真叫盧俊
同樣位于位于徐匯的康樂小區，是一個屋齡超 30 年的老小區，門頭從原來的水池幹涸池壁破敗變成如今的假山置景綠植環繞，已經碾壓多少老破小了。
圖源：真叫盧俊
而走進小區，所有的牆體都做了翻新，以及每户入口的地方也都有紅磚的房檐作為遮擋。
是不是有點别墅小洋房的感覺了？
圖源：真叫盧俊
即使是内部的樓道空間，原本擁擠雜亂的樣子，牆體重新刷新成防黴膩子及新刷内牆塗料，樓道地面也鋪貼防滑地磚，樓道内各種雜亂管線歸槽，還增加了木扶手，老房子也能因為改造得當而煥然新生。
圖源：真叫盧俊
而除了更新之外，還有一種更長情的陪伴：有物業服務的老房子。
各位有去過七寶的萬科城市花園麼？
前段時間我又去了一次，這個包含 15 個區的大盤項目，30 年過去了，依然是井井有序的樣子。
不僅因為當初圍合式的排布，給社區天然地創造了很多停車位，各種小型的電瓶車被很好歸置在車棚，且都做了充電設備，更讓我見識到了物業服務對于一個小區的秩序和整潔有多麼重要。
圖源：真叫盧俊
雖説是 1994 年交付的小區，但随處可見打掃衞生的阿姨，他們會開着清潔車每棟樓挨個打掃，還時不時還能遇見小區保安 24 小時巡邏。
包括大家比較熟悉的萬科在城市花園布局的底商，也都是開發商負責招商。
這些動作讓這個擁有物業的老小區， 經過歲月洗禮後仍然能煥發出歷久彌新的光彩。
圖源：真叫盧俊
怎麼樣， 看到這裏各位是不是有點感觸？
與我們記憶裏老舊、破敗的老房子不一樣，為什麼這些老房子可以擁有如此的品質？
從類型上看， 他們有的是外銷房，有的是城市更新後的老破小，還有的是萬科這樣開發商早期的老破小產品，但本質上產品類型不重要，重要的是我們可以看到這些老房子背後，在表達什麼樣的產品觀。
體現在房價上，有的賣出了更多成交，有的賣出了更高的價格。
立面材質或許會随着時間流逝而褪去光澤，裝飾風格也可能因為時代變遷而略顯過時，但一個本身就擁有好品質的小區。
數據來自兔博士和鏈家，僅供參考
記得我在離開名都城的時候，那天是下雨天，所以小區的人不多，但我在一個小區内部的道路，竟然看到了大片茂盛的法國梧桐樹，周圍車輛整齊停靠，道路一側也預留了人行通道，一位老人在打着傘牽着小狗，這些老房子們，反而因為歲月沉澱出獨特的韻味。
圖源：真叫盧俊
每個社區都會有成為老房子的那天，但希望以後能看到更多的房子， 是和人一樣，可以優雅的老去。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：Moon，36 氪經授權發布。
