今天小編分享的财經經驗：這些20年屋齡的老小區，為什麼狀态這麼好，歡迎閱讀。
據統計全國建于 2000 年前的家庭戶住房，也就是屋齡 20 年前一共約 1600 萬戶。
全國平均占比為 35%，而這個數字到了上海，轉眼就來到 50.38%，位居全國第一。
所以不意外，提到上海的老房子，我們腦海裡最多浮現的應該是這個樣子：内裡沒什麼綠化，外表也是破破舊舊的樣子。
圖源：真叫盧俊
當然也有頂級的老房子。
比如坐落在梧桐樹下上海的老洋房，今年 4 月靜安巨鹿路一套花園老洋房就賣出了總價 3.1 個億，單價超 100 萬 / 平的天花板價格。
那麼除此之外，上海還有沒有存在一定年份，也不是天價老洋房，适合普通人又居住體驗還不錯的老房子呢？
答案是：肯定。
就是你很難想象，在上海一個屋齡超 20 年的房子，很少見的做到大面積開窗基礎上，立面可以擁有這樣大理石般雕刻的質感，環繞建築旁側，角落園林幾把點綴的座椅，又創造出度假的氛圍。
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以及，當你推門而入，迎接你的還是這樣一個寬敞明亮的大堂。
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按理說這些都是老房子裡最難看到的生活畫面，一度也讓我覺得超過不少市面上的商品房，但這還只是最微不足道的地方，既然做到這樣的品質，這些老房子如今的二手房價表現又是怎樣？
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都是老房子，為什麼他們不一樣？
很多時候我們會覺得老房子住起來很難有舒适放松的感覺，大致會有兩個原因：
第一，受地塊面積、容積率等限制，幾乎沒有社區的概念，典型的就是上海市區的老破小；
第二，即使規劃上，也難以給到好的設計理念，讓地塊更适合居住。
基于此印象中的老小區生活一直都是狹窄閉塞，而最近我去古北、闵行看了幾個最早一批的外銷房，也才感受到老房子的設計理念能有多超前。
最典型的就是位于闵行金虹橋的名都城，這個建于 1997-1999 年的涉外老小區，确實擁有令人豔羨的地塊指标，約 13 萬方的占地面積、1.4 的容積率 ... 單這幾個數字就能吊打多少老小區
更重要的是，作為上海首個涉外居住國際社區，開發商本身也是外資房企，所以從一開始也是邀請歐洲著名設計師，以國際社區的概念在規劃。
先來看下他的建築布局：
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首先面對 1.8 的容積率也很克制的沒有做成全别墅，而是采用 8-18 層電梯蝶樓和獨棟别墅，并且布局上，還很有魄力的通過圍合式排布使得景觀價值最大化，這是非常難得的，也讓一個近 30 年的老小區，能擁有社區感。
所以我們看到，通過這樣的 " 包裹 "，内部營造出非常霸氣的景觀效果。
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最大的核心組團，整體綠化率高達 67%，也就是說每一戶站在自己的陽台，都可以享受到最大面積的景觀視野，完全是長在公園裡的小區。
而且仔細看，還比較難得的是，所有的配套都和景觀非常和諧的融在一起，會所和露天泳池的位置，位于小區的核心但是毫無違和感。
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其他生活場景也是如此，立體環繞式的露天音樂廣場，邊界有一排茂密的綠植圍合。
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兒童區除了娛樂設施之外，會有幾張座椅方便看護的大人休憩與交談。
一些小區在與道路銜接的地方，會适當退讓紅線，這已經是品質較好的小區才能有的規劃理念。但這裡，這也是我第一次見到這樣的尺度，需要站到馬路對面才能勉強拍下一半的大門，是如此闊綽。
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而繞到大門的另一側，還是一整塊巨大完整的草坪作為邊界，拿來踢足球都綽綽有餘了，但這裡不過是邊界綠化的配置。
更重要的是因為這樣的間隔，你在小區幾乎聽不見任何外部行人和車輛的噪音，非常寧靜。
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而穿過大門後，又是模紋花壇的形式，基本上從入口開始就是屬于人行的空間了，把綠化都還給了業主。
所以什麼是國際化的生活？不是擺幾個歐式雕塑就叫國際化，而是真的運用國際建築的規劃體系從而創造出更好的生活，而這樣的理念滲透了小區每一處的細節。
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會所也不是簡單的會所，而是以俱樂部的形式，包含健身俱樂部（高爾夫）、韓亞皮膚管理中心、以及始于 1964 年法國的品酒匯這樣國際化的配套。
而這還是只存在于 1997 年老房子的會所，如今又有多少商品房會所能達到這樣的能級，都是設計之初就前置化敲定好國際化生活的概念，也才有了如今第一代涉外居住國際社區。
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當然最本質的，老房子還得是舍得投入成本。
有了先天地塊的優勢，有了國際化的設計理念，我們說老房子之所以能夠給到居住品質感，後期舍不舍得投入成本，這才是關鍵。
比如位于古北的愛都公寓，作為 1995 年的老房子，愛都公寓占地面積僅 1.5 萬方，不到名都城的十分之一，稍微不好路面通行就是災難級别。
早在 20 多年前愛都公寓就提出了人車分流的概念，而且無論是在車行入口還是内部社區的處理上，并沒有處理成大量綠化，反而是整體抬高地面之後，又全部采用密集的小磚鋪設，将更多面積留給通行。
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磚塊更小意味路面可以更好通行也不易壓裂變形，但背後就是成倍的投入。
包括仔細看周邊配電房設備間的處理，也是繁復花紋雕刻作為裝飾。 但這還是只是開場，我在上海住過 2 次屋齡 30 年的老破小，别說大堂了，樓梯間能做到幹淨整潔已屬不易，所以最最震撼的還是愛都公寓小區的大堂。
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入戶是用紅褐色整石頭切割的門頭，鋪裝和綠化之間因為抬高用了歐式雕花的欄杆作為分隔。
而推門之後，忽然就眼前一亮，不僅是給到完整獨立的大堂區網域，雖然整體面積不算太大，但該有的功能區都有，兩側是沙發座椅用來臨時交流休息，入戶前有一個歐式宮殿的階梯增加儀式感，以及随處可見的精致與細膩，每一個瓷器擺件、一個燈具都是精心挑選，不起眼的角落還藏了一面儀容鏡，鏡框和玻璃桌面也是鐵藝雕花，我甚至以為走進了哪個豪宅小區。
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與此同時，這也是我見過老房子裡最最幹淨的電梯大堂了，除了電梯外圍兩側做了牆面裝飾給到儀式感，點綴的水晶燈，水表電箱也都被很好的包裹起來。
這樣整潔的電梯大堂每天回家心情都是愉悅，更難能可貴的是，細心的朋友應該有留意到，為什麼住在老房子室内很難有好的采光通風，本質上就是因為老房子開窗很小，但在這個老小區，我卻看到如今很多商品房都難以實現的窗牆比，立面大面積的開窗，有弧線也有折線，包括一些轉角區網域也是如此。
這樣做的好處就是體現在室内居住上，讓客廳和卧室能有落地窗明媚的同時，就連消防通道也是全采光視角，爬樓梯的時候不會顯得壓抑昏暗。
從立面到鋪裝到入戶大堂，這樣近乎顆粒度的投入，多少豪宅都得甘拜下風。
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而老小區能歷久彌新，也能通過好的改造和物業維護。
如果你說好設計以及高成本投入，這種老房子都需要大量前置條件才能實現，對于已經成型的老小區，還有沒有翻盤的機會呢？
當然，而且還是絕對的逆生長。
第一種，最普遍的城市更新。
關于這個概念大家比較熟悉的應該就是 " 美麗家園 " 工程了。截至 2023 年年底上海已實施老舊小區改造超 1300 萬平方米，投資約 57 億元，令 329 個老小區煥發新顏，受益居民達到 16 萬戶，而類似這樣的民生工程改造下到底能有多大效果
看一個案例就可以：
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徐匯凌雲街道 417 街坊，與一般小區單點局部翻新不同，這裡的更新方式是成片式更新。
整個凌雲街道一個街區就住了上萬人，七個小區、三個居委會，而社區類型也有動遷安置房、公租房等多種形式。
面對如此復雜的居住環境，曾經凌雲街道的老破小，和我們印象中的老房子一樣，過道一定是雜亂和擁擠的。
所以凌雲街道有了一個聽起來非常大膽的想法，叫做：拆掉圍牆。
并且還因地制宜實行了：
通過不同圍牆的處理方式，不僅将住宅和街道隔開，也讓小區内部空間和外界很好的融合在一起。
與此同時也有了更多大面積公共空間創造的可能。
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就連停車位，也因為拆除圍牆後道路的擴寬 ，新增約 100 個停車位。
成片式更新對凌雲街區的改變是肉眼可見的。
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同樣位于位于徐匯的康樂小區，是一個屋齡超 30 年的老小區，門頭從原來的水池幹涸池壁破敗變成如今的假山置景綠植環繞，已經碾壓多少老破小了。
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而走進小區，所有的牆體都做了翻新，以及每戶入口的地方也都有紅磚的房檐作為遮擋。
是不是有點别墅小洋房的感覺了？
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即使是内部的樓道空間，原本擁擠雜亂的樣子，牆體重新刷新成防黴膩子及新刷内牆塗料，樓道地面也鋪貼防滑地磚，樓道内各種雜亂管線歸槽，還增加了木扶手，老房子也能因為改造得當而煥然新生。
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而除了更新之外，還有一種更長情的陪伴：有物業服務的老房子。
各位有去過七寶的萬科城市花園麼？
前段時間我又去了一次，這個包含 15 個區的大盤項目，30 年過去了，依然是井井有序的樣子。
不僅因為當初圍合式的排布，給社區天然地創造了很多停車位，各種小型的電瓶車被很好歸置在車棚，且都做了充電設備，更讓我見識到了物業服務對于一個小區的秩序和整潔有多麼重要。
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雖說是 1994 年交付的小區，但随處可見打掃衛生的阿姨，他們會開着清潔車每棟樓挨個打掃，還時不時還能遇見小區保安 24 小時巡邏。
包括大家比較熟悉的萬科在城市花園布局的底商，也都是開發商負責招商。
這些動作讓這個擁有物業的老小區， 經過歲月洗禮後仍然能煥發出歷久彌新的光彩。
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怎麼樣， 看到這裡各位是不是有點感觸？
與我們記憶裡老舊、破敗的老房子不一樣，為什麼這些老房子可以擁有如此的品質？
從類型上看， 他們有的是外銷房，有的是城市更新後的老破小，還有的是萬科這樣開發商早期的老破小產品，但本質上產品類型不重要，重要的是我們可以看到這些老房子背後，在表達什麼樣的產品觀。
體現在房價上，有的賣出了更多成交，有的賣出了更高的價格。
立面材質或許會随着時間流逝而褪去光澤，裝飾風格也可能因為時代變遷而略顯過時，但一個本身就擁有好品質的小區。
數據來自兔博士和鏈家，僅供參考
記得我在離開名都城的時候，那天是下雨天，所以小區的人不多，但我在一個小區内部的道路，竟然看到了大片茂盛的法國梧桐樹，周圍車輛整齊停靠，道路一側也預留了人行通道，一位老人在打着傘牽着小狗，這些老房子們，反而因為歲月沉澱出獨特的韻味。
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每個社區都會有成為老房子的那天，但希望以後能看到更多的房子， 是和人一樣，可以優雅的老去。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：Moon，36 氪經授權發布。
