今天小編分享的财經經驗：上海土拍殺瘋了！ 最後一拍，招商蛇口、金茂、宸嘉、越秀185億加倉，歡迎閲讀。
上海土拍熱潮，央國企與民企激烈競逐地塊。
年底，上海土拍殺瘋了！
就在昨天，上海 2024 年最後一場土拍上半場，14 家央國企、實力民企同台角逐 6 宗宅地，總攬金 185 億、平均溢價率 17%。
不同于前 7 個批次土拍時的理性，今天的土拍一開場就非常火爆，大多以高溢價成交，頗有一種實力房企年底強勢補倉的火藥味。
宸嘉發展在上海土拍中強勢爆發：以封頂總價 43.82 億、溢價率 40%、樓面價 12.6 萬 /㎡，強勢落子徐匯核心板塊；
金茂連中 3 元成為最大赢家： 分别以總價 43.07 億、29.2 億分别競得寶山淞南 2 宗地塊，31.16 億斬獲寶山區寶山站地塊；
招商蛇口首次落子長寧： 聯合越秀以總價 21.8 億、溢價率 24.39%、樓面價 8.84 萬 /㎡落子長寧，與紅盤越秀蘇河 · 和樾府隔河相望。
豔姐就來説説這場土拍以及拿地的房企們，也歡迎大家在文末留言，發表您的看法。
01宸嘉爆發強勢落子徐匯核心
宸嘉發展是今年上海樓市藝術豪宅的 " 獨角獸 "。
今天的土拍中，徐匯龍華地塊競争相當激烈，4 個競買人在 101 輪競價後觸及 43.82 億、40% 溢價率的封天價，并轉入 " 競高品質指标 " 環節。
最終，宸嘉發展以 43.82 億封天價、樓面價 12.6 萬 /㎡，7000 元 /㎡裝标、1840㎡公共服務設施面積，擊敗招商蛇口 & 越秀、中海 & 徐匯城投、保利發展，成功競得徐匯龍華地塊。
40% 的溢價率，也是本輪上海土拍溢價率最高。
地塊面積不大，容積率 1.59，計容建面約 3.48 萬㎡，但位置還算優越，位于徐匯内中環，龍華西路東側，上海師大附中附屬龍華中學西側；直線距離 11 号線龍華站約 800 米。
但地塊也有一些 " 瑕疵 "，東側緊鄰龍華烈士陵園，地塊内還有一處文物，11 号線、23 号線貫穿地塊，未來或許存在一定的噪音問題。
不過徐匯的新房一直處于供不應求的狀态，目前同板塊内暫無新房在售，板塊内的中海 · 領邸剛剛 5 開 5 罄，前期均價在 13 萬 /㎡-15 萬 /㎡；徐匯苑二手房挂牌均價在 12 萬 /㎡左右。
豔姐注意到，這一次的徐匯龍華 " 地王 "，招商蛇口曾志在必得。
早在 12 月 7 号，招商蛇口便發布龍華地塊招标公告，計劃投資 60 億，從預算可以看出招商蛇口對徐匯新房市場的極度看好。
但最終在服務設施競标環節，在宸嘉發展報出 1840㎡後，招商蛇口 " 無奈放棄 "。
根據地塊限高 60 米、40% 中小套型要求，豔姐預測，項目未來大概率會做成小高層 + 洋房 + 疊加的 " 高低配 " 產品組合。通過洋房和疊加來保證利潤，小高層來拉低門檻。
宸嘉發展僅成立 4 年 ，還算是創業型的年輕公司，但 今年在上海非常搶眼。
6 月 3 日，其在 上海首個項目宸嘉 100 · 嘉佰道 開盤，422 套房源吸引 1000 組客户搶購，僅 2 小時就實現售罄，銷售額達 61.78 億 ，成為上海樓市新政後首個千人搖 + 日光盤！
在普陀長風板塊，宸嘉發展敢于對抗地段輪和價格論，打造總價 4000 萬級產品，其藝術豪宅締造能力讓行業刮目相看。
宸嘉 100 · 嘉佰道效果圖過程稿
憑借宸嘉 100 · 嘉佰道，宸嘉發展在上海掀起一股藝術豪宅旋風，收獲不少粉絲。
豔姐注意到，這也是宸嘉發展今年在上海土拍中拿下的第一個項目。宸嘉發展的企業初心就是在每個城市打造最頂尖的產品。
強勢落子徐匯核心，宸嘉發展的藝術豪宅戰略越走越寬。
02連中 3 元金茂年末瘋狂 " 補血 "
此次寶山 3 宗宅地的競拍也異常精彩。
在此次土拍中，原本預計應該有一場實力房企的 PK 賽——金茂和象嶼之間的 PK，他們在土拍前都提前發布了招标公告，原本是要共同競争寶山淞南板塊的 2 幅地塊：
兩幅臨近地鐵 18 号線（在線）的地塊，其中 D1-04 地塊是住宅地塊，起拍價 25.501 億，起拍樓板價 3.35 萬 /㎡；K1-11 地塊則為商業、住宅混合用地，起拍價 37.1193 億，起拍樓板價 2.97 萬 /㎡。
兩家房企都大有一種勢在必得、誓将土地納入囊中的既視感，尤其是象嶼，還公布了大致的地塊投資額：
其中，D1-04 地塊投資約 45 億；K1-11 地塊的投資額更是高達約 72.5 億！
再加上象嶼提前招标的另一幅奉賢地塊約 14 億的投資額，也就是説，此次象嶼早就已經準備好了總投資額——約 131.5 億。頗有一種要大力加倉上海的決心！
同樣的，金茂也提前啓動了設計招标，兩幅地塊均由知名設計公司：大象建築設計有限公司（GOA）負責。
然而，在今天上午的土拍現場，劇情發生了戲劇性的反轉：
寶山 D1-04 地塊進行出讓，讓人有點沒想到的是，象嶼居然沒有出現，現場共有 2 名競買人，包括招商蛇口 & 金茂聯合體、華潤 & 建發聯合體。
土拍現場
最終，經過近 70 輪的激烈競價，該地塊由招商 & 金茂聯合體以總價約29.291 億拿下，成交樓面價 38479 元 /㎡，溢價率 14.86%。
更為戲劇性的是，另一幅寶山 K1-11 地塊，居然還是由招商 & 金茂聯合體拿下，成交總價43.07 億，成交樓面價 34496 元 /㎡，溢價率 16.03%。
更讓豔姐驚呆的是，寶山楊行地塊也在上午出讓，最終被金茂 & 寶冶聯合體底價拿下，成交總價31.1555 億，樓板價 9058 元 /㎡。
至此，寶山此次出讓的 3 幅宅地，金茂均以聯合的形式收入囊中。
要知道的是，金茂前 11 月只拿地 1 宗，在之前的上海七批次土拍中，還是以華潤 + 建發 + 金茂聯合體的形式，以 15.81 億元底價拿下普陀桃浦地塊。
經過今天的土拍，金茂在上海的 " 彈藥 " 得以進一步補充。不得不承認，今年金茂在寶山南大板塊的中環金茂府等項目帶給市場上非常大的震撼，将整個新房的審美和產品力帶入了新的高度。
中環金茂府效果圖過程稿
已經有了 " 珠玉在前 "，豔姐預計，金茂在淞南的個項目，未來大概率會打造 " 金茂府 " 系產品，也會帶給市場更多驚豔。
只是有點可惜的是象嶼，在上午的土拍中顆粒未收。
要知道的是，象嶼今年也是上海土拍的 " 老玩家 " 了，今年前 11 個月，象嶼在前七批次集中土拍中總計參與了 16 幅地塊競争，先後在靜安中興、浦東曹路、闵行浦江等三個熱門板塊中獲得 3 幅地塊。
尤其是靜安中興地塊，是今年 3 月象嶼以 15.5 億元拿下的，該地塊房地聯動價公寓 12.5 萬 /㎡，風貌别墅價格為 18 萬 /㎡ ，可以説是象嶼重倉上海以來最為重磅的地塊。
這些年來象嶼持續加碼上海，也助力了業績的增長。尤其是去年象嶼地產在上海的業績也是非常出彩，在上海的銷售約 285 億，排名第五，也就是説，上海貢獻了象嶼地產整個公司約三分之二的業績。
目前象嶼地產在 1-11 月上海房企排行榜上，以 93.01 億的權益銷售額位列 12 位。今年也是誕生了諸多熱賣盤，比如近期象嶼和聯發聯合打造的金海汀雲台，首開認籌率就超過 136%，觸發了積分。
只能期待在明年的土拍中，象嶼能夠斬獲更多優質地塊了。
03貝殼現身上海土拍明日開搶？
這一次上海土拍，基本都是些熟悉的老面孔，雖然最貴的一宗被民企宸嘉發展拿下，但是整體依舊是以央國企為主。
這一批次中同樣比較核心的長寧地塊，被越秀招商蛇口聯合體以 21.8 億摘下，溢價率約 24.39%，成交樓面價約 8.8 萬元 /㎡。
港城集團 也以底價 16.11 億元摘下 16 号線臨港大道地鐵站附近的 3 幅宅地，前段時間，港城集團剛以 8.91 億競得附近的印象城 MEGA 項目。
這家深耕臨港的國企，這兩次 拿地動作下來 ，也将為臨港主城 101 片區帶來一座全新的 TOD 綜合體。
值得注意的是，除了喜得徐匯龍華地塊的宸嘉發展，據説還有一家民企将單獨參與這一批次的競拍：
今年以來在持續和開發商搶地、要 " 翻身自己做甲方 " 的貝殼。
早在今年 9 月時，貝殼就在成都錦江區力敗 10 餘家房企，以 42.2% 溢價率首次單獨拿地，戰鬥力相當驚人。
有流傳的名單稱，貝殼将參與奉賢新城地塊的競拍。
奉賢新城地塊是明天唯一一塊競拍地塊，也将成為上海 2024 年土拍的收官之作。
這塊地同樣也在象嶼提前招标的名單中，據説象嶼将聯合天安共同參與，此外央企保利置業也報名了，目前看來競争頗為激烈，也給明天的土拍留下了諸多看點。
04 結語
今年年末的土拍，精彩不止于上海。
除了各大一線城市拿出了數宗百億量級的地塊，被幾家央企鲸吞，更有意思的是，不少非國央企，尤其是民企，也在土拍市場上收獲頗豐。
一方面，一些尚存的地方小微民企再度返場，高溢價搶奪地王，就連煤老板也來湊熱鬧了。
四川本土民企四川遠達，以 2.63 萬元 /㎡的拿地樓板價摘下成都高新區地塊，創下區網域樓板價新高；
無錫本土民企江蘇鴻地地產，以 2.33 萬元 /㎡的拿地樓板價，刷新無錫土拍樓面價；
杭州本土民企海威置業以及中天美好聯合以 76.50% 的溢價率刷新 2024 年杭州土拍的最高溢價率紀錄 ……
甚至這些民企已經不止在本土發力了，比如四川本土房企邦泰前些時日還在西安以不低的溢價率連摘兩塊地，高調首入西安 ……
簡言之，這些民企們再度 " 起勁 " 了，甚至也開始敢于在當下挑戰更廣闊的市場。
最為市場津津樂道的是，12 月 20 日，" 鬥 " 了 1064 回合才決出勝負的三亞地王，甚至還是3 家民企的決鬥場，最後，戲劇性地被煤老板摘下 ……
另一方面，有不少過往、當下沉寂的 " 拿地大亨 "，這段時間，也動作頻頻。諸如萬科、金地商置、碧桂園 …… 近期皆有新增拿地。
這幾天 " 下手最猛 " 的當屬萬科，兩天内先後在河北唐山、廣州番禺豪擲超 30 億拿下了 4 宗地。
對于在今年按下 " 拿地放緩鍵 "、出手并不多的萬科來説，這是久違的大手筆，廣州的 3 宗地更是萬科時隔 4 年再次征戰廣州公開市場。
不過追根溯源，這 3 宗地屬于典型的 " 回鍋肉 " 地塊，是 zf 對萬科閒置土地收儲優化後的一次再出讓，在這個年末也算是比較常見的操作，對于企業來説，也是利大于弊。
事實上，如今大多數很久沒拿地的民企、混合所有制房企再次現身土拍市場，要麼是奔着拿回鍋肉、要麼是為了代建、又或是在其他復雜因素影響下選擇再度出手 ……但是集中在年末看到這樣的 " 熱鬧場面 "，多少也算是些積極信号。
行業的寒意雖還未驅散，但至少最難的 2024 年終于接近尾聲了： 恭喜大家，又挺過了一年！
本文來自微信公眾号 " 地產人言 "，作者：豔姐 team，36 氪經授權發布。
