今天小编分享的财经经验：上海土拍杀疯了！ 最后一拍，招商蛇口、金茂、宸嘉、越秀185亿加仓，欢迎阅读。
上海土拍热潮，央国企与民企激烈竞逐地块。
年底，上海土拍杀疯了！
就在昨天，上海 2024 年最后一场土拍上半场，14 家央国企、实力民企同台角逐 6 宗宅地，总揽金 185 亿、平均溢价率 17%。
不同于前 7 个批次土拍时的理性，今天的土拍一开场就非常火爆，大多以高溢价成交，颇有一种实力房企年底强势补仓的火药味。
宸嘉发展在上海土拍中强势爆发：以封顶总价 43.82 亿、溢价率 40%、楼面价 12.6 万 /㎡，强势落子徐汇核心板块；
金茂连中 3 元成为最大赢家： 分别以总价 43.07 亿、29.2 亿分别竞得宝山淞南 2 宗地块，31.16 亿斩获宝山区宝山站地块；
招商蛇口首次落子长宁： 联合越秀以总价 21.8 亿、溢价率 24.39%、楼面价 8.84 万 /㎡落子长宁，与红盘越秀苏河 · 和樾府隔河相望。
艳姐就来说说这场土拍以及拿地的房企们，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法。
01宸嘉爆发强势落子徐汇核心
宸嘉发展是今年上海楼市艺术豪宅的 " 独角兽 "。
今天的土拍中，徐汇龙华地块竞争相当激烈，4 个竞买人在 101 轮竞价后触及 43.82 亿、40% 溢价率的封天價，并转入 " 竞高品质指标 " 环节。
最终，宸嘉发展以 43.82 亿封天價、楼面价 12.6 万 /㎡，7000 元 /㎡装标、1840㎡公共服务设施面积，击败招商蛇口 & 越秀、中海 & 徐汇城投、保利发展，成功竞得徐汇龙华地块。
40% 的溢价率，也是本轮上海土拍溢价率最高。
地块面积不大，容积率 1.59，计容建面约 3.48 万㎡，但位置还算优越，位于徐汇内中环，龙华西路东侧，上海师大附中附属龙华中学西侧；直线距离 11 号线龙华站约 800 米。
但地块也有一些 " 瑕疵 "，东侧紧邻龙华烈士陵园，地块内还有一处文物，11 号线、23 号线贯穿地块，未来或许存在一定的噪音问题。
不过徐汇的新房一直处于供不应求的状态，目前同板块内暂无新房在售，板块内的中海 · 领邸刚刚 5 开 5 罄，前期均价在 13 万 /㎡-15 万 /㎡；徐汇苑二手房挂牌均价在 12 万 /㎡左右。
艳姐注意到，这一次的徐汇龙华 " 地王 "，招商蛇口曾志在必得。
早在 12 月 7 号，招商蛇口便发布龙华地块招标公告，计划投资 60 亿，从预算可以看出招商蛇口对徐汇新房市场的极度看好。
但最终在服务设施竞标环节，在宸嘉发展报出 1840㎡后，招商蛇口 " 无奈放弃 "。
根据地块限高 60 米、40% 中小套型要求，艳姐预测，项目未来大概率会做成小高层 + 洋房 + 叠加的 " 高低配 " 产品组合。通过洋房和叠加来保证利润，小高层来拉低门槛。
宸嘉发展仅成立 4 年 ，还算是创业型的年轻公司，但 今年在上海非常抢眼。
6 月 3 日，其在 上海首个项目宸嘉 100 · 嘉佰道 开盘，422 套房源吸引 1000 组客户抢购，仅 2 小时就实现售罄，销售额达 61.78 亿 ，成为上海楼市新政后首个千人摇 + 日光盘！
在普陀长风板块，宸嘉发展敢于对抗地段轮和价格论，打造总价 4000 万级产品，其艺术豪宅缔造能力让行业刮目相看。
宸嘉 100 · 嘉佰道效果图过程稿
凭借宸嘉 100 · 嘉佰道，宸嘉发展在上海掀起一股艺术豪宅旋风，收获不少粉丝。
艳姐注意到，这也是宸嘉发展今年在上海土拍中拿下的第一个项目。宸嘉发展的企业初心就是在每个城市打造最顶尖的产品。
强势落子徐汇核心，宸嘉发展的艺术豪宅战略越走越宽。
02连中 3 元金茂年末疯狂 " 补血 "
此次宝山 3 宗宅地的竞拍也异常精彩。
在此次土拍中，原本预计应该有一场实力房企的 PK 赛——金茂和象屿之间的 PK，他们在土拍前都提前发布了招标公告，原本是要共同竞争宝山淞南板块的 2 幅地块：
两幅临近地铁 18 号线（在线）的地块，其中 D1-04 地块是住宅地块，起拍价 25.501 亿，起拍楼板价 3.35 万 /㎡；K1-11 地块则为商业、住宅混合用地，起拍价 37.1193 亿，起拍楼板价 2.97 万 /㎡。
两家房企都大有一种势在必得、誓将土地纳入囊中的既视感，尤其是象屿，还公布了大致的地块投资额：
其中，D1-04 地块投资约 45 亿；K1-11 地块的投资额更是高达约 72.5 亿！
再加上象屿提前招标的另一幅奉贤地块约 14 亿的投资额，也就是说，此次象屿早就已经准备好了总投资额——约 131.5 亿。颇有一种要大力加仓上海的决心！
同样的，金茂也提前启动了设计招标，两幅地块均由知名设计公司：大象建筑设计有限公司（GOA）负责。
然而，在今天上午的土拍现场，剧情发生了戏剧性的反转：
宝山 D1-04 地块进行出让，让人有点没想到的是，象屿居然没有出现，现场共有 2 名竞买人，包括招商蛇口 & 金茂联合体、华润 & 建发联合体。
土拍现场
最终，经过近 70 轮的激烈竞价，该地块由招商 & 金茂联合体以总价约29.291 亿拿下，成交楼面价 38479 元 /㎡，溢价率 14.86%。
更为戏剧性的是，另一幅宝山 K1-11 地块，居然还是由招商 & 金茂联合体拿下，成交总价43.07 亿，成交楼面价 34496 元 /㎡，溢价率 16.03%。
更让艳姐惊呆的是，宝山杨行地块也在上午出让，最终被金茂 & 宝冶联合体底价拿下，成交总价31.1555 亿，楼板价 9058 元 /㎡。
至此，宝山此次出让的 3 幅宅地，金茂均以联合的形式收入囊中。
要知道的是，金茂前 11 月只拿地 1 宗，在之前的上海七批次土拍中，还是以华润 + 建发 + 金茂联合体的形式，以 15.81 亿元底价拿下普陀桃浦地块。
经过今天的土拍，金茂在上海的 " 弹药 " 得以进一步补充。不得不承认，今年金茂在宝山南大板块的中环金茂府等项目带给市场上非常大的震撼，将整个新房的审美和产品力带入了新的高度。
中环金茂府效果图过程稿
已经有了 " 珠玉在前 "，艳姐预计，金茂在淞南的个项目，未来大概率会打造 " 金茂府 " 系产品，也会带给市场更多惊艳。
只是有点可惜的是象屿，在上午的土拍中颗粒未收。
要知道的是，象屿今年也是上海土拍的 " 老玩家 " 了，今年前 11 个月，象屿在前七批次集中土拍中总计参与了 16 幅地块竞争，先后在静安中兴、浦东曹路、闵行浦江等三个热门板块中获得 3 幅地块。
尤其是静安中兴地块，是今年 3 月象屿以 15.5 亿元拿下的，该地块房地联动价公寓 12.5 万 /㎡，风貌别墅价格为 18 万 /㎡ ，可以说是象屿重仓上海以来最为重磅的地块。
这些年来象屿持续加码上海，也助力了业绩的增长。尤其是去年象屿地产在上海的业绩也是非常出彩，在上海的销售约 285 亿，排名第五，也就是说，上海贡献了象屿地产整个公司约三分之二的业绩。
目前象屿地产在 1-11 月上海房企排行榜上，以 93.01 亿的权益销售额位列 12 位。今年也是诞生了诸多熱賣盘，比如近期象屿和联发联合打造的金海汀云台，首开认筹率就超过 136%，触发了积分。
只能期待在明年的土拍中，象屿能够斩获更多优质地块了。
03贝壳现身上海土拍明日开抢？
这一次上海土拍，基本都是些熟悉的老面孔，虽然最贵的一宗被民企宸嘉发展拿下，但是整体依旧是以央国企为主。
这一批次中同样比较核心的长宁地块，被越秀招商蛇口联合体以 21.8 亿摘下，溢价率约 24.39%，成交楼面价约 8.8 万元 /㎡。
港城集团 也以底价 16.11 亿元摘下 16 号线临港大道地铁站附近的 3 幅宅地，前段时间，港城集团刚以 8.91 亿竞得附近的印象城 MEGA 项目。
这家深耕临港的国企，这两次 拿地动作下来 ，也将为临港主城 101 片区带来一座全新的 TOD 综合体。
值得注意的是，除了喜得徐汇龙华地块的宸嘉发展，据说还有一家民企将单独参与这一批次的竞拍：
今年以来在持续和开发商抢地、要 " 翻身自己做甲方 " 的贝壳。
早在今年 9 月时，贝壳就在成都锦江区力败 10 余家房企，以 42.2% 溢价率首次单独拿地，战斗力相当惊人。
有流传的名单称，贝壳将参与奉贤新城地块的竞拍。
奉贤新城地块是明天唯一一块竞拍地块，也将成为上海 2024 年土拍的收官之作。
这块地同样也在象屿提前招标的名单中，据说象屿将联合天安共同参与，此外央企保利置业也报名了，目前看来竞争颇为激烈，也给明天的土拍留下了诸多看点。
04 结语
今年年末的土拍，精彩不止于上海。
除了各大一线城市拿出了数宗百亿量级的地块，被几家央企鲸吞，更有意思的是，不少非国央企，尤其是民企，也在土拍市场上收获颇丰。
一方面，一些尚存的地方小微民企再度返场，高溢价抢夺地王，就连煤老板也来凑热闹了。
四川本土民企四川远达，以 2.63 万元 /㎡的拿地楼板价摘下成都高新区地块，创下区網域楼板价新高；
无锡本土民企江苏鸿地地产，以 2.33 万元 /㎡的拿地楼板价，刷新无锡土拍楼面价；
杭州本土民企海威置业以及中天美好联合以 76.50% 的溢价率刷新 2024 年杭州土拍的最高溢价率纪录 ……
甚至这些民企已经不止在本土发力了，比如四川本土房企邦泰前些时日还在西安以不低的溢价率连摘两块地，高调首入西安 ……
简言之，这些民企们再度 " 起劲 " 了，甚至也开始敢于在当下挑战更广阔的市场。
最为市场津津乐道的是，12 月 20 日，" 斗 " 了 1064 回合才决出胜负的三亚地王，甚至还是3 家民企的决斗场，最后，戏剧性地被煤老板摘下 ……
另一方面，有不少过往、当下沉寂的 " 拿地大亨 "，这段时间，也动作频频。诸如万科、金地商置、碧桂园 …… 近期皆有新增拿地。
这几天 " 下手最猛 " 的当属万科，两天内先后在河北唐山、广州番禺豪掷超 30 亿拿下了 4 宗地。
对于在今年按下 " 拿地放缓键 "、出手并不多的万科来说，这是久违的大手笔，广州的 3 宗地更是万科时隔 4 年再次征战广州公开市场。
不过追根溯源，这 3 宗地属于典型的 " 回锅肉 " 地块，是 zf 对万科闲置土地收储优化后的一次再出让，在这个年末也算是比较常见的操作，对于企业来说，也是利大于弊。
事实上，如今大多数很久没拿地的民企、混合所有制房企再次现身土拍市场，要么是奔着拿回锅肉、要么是为了代建、又或是在其他复杂因素影响下选择再度出手 ……但是集中在年末看到这样的 " 热闹场面 "，多少也算是些积极信号。
行业的寒意虽还未驱散，但至少最难的 2024 年终于接近尾声了： 恭喜大家，又挺过了一年！
本文来自微信公众号 " 地产人言 "，作者：艳姐 team，36 氪经授权发布。
