“地王”頻現，什麼信号？

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熱點城市單價 " 地王 " 不斷被刷新。

3 月 25 日，杭州一宗宅地賣出約 7.7 萬元 / 平方米的高價，不到兩個月單價地王再次被刷新。同時，這也是杭州全面取消新房限價不到半年迎來的第三任單價新 " 地王 "。

杭州，只是一個縮影。

一周前的 3 月 18 日，北京也誕生了新的單價 " 地王 "，海澱區上地板塊一宗宅地以 10.23 萬元 / 平方米樓面價創北京土拍歷史新高。

3 月 11 日，成都高新區一宗地塊成交價突破 3 萬元 / 平方米，刷新樓面價 " 天花板 "。

同樣在上海，2 月末協定出讓的靜安高品質袖珍地塊，以 16 萬元 / 平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

一線、強二線城市地價不斷刷新紀錄，市場迎來對核心城市核心資產的 " 價值重估 "。

01一二線優質宅地土拍高熱市場預期進一步強化

今年以來的土地市場從來不缺少話題，一方面核心城市 " 地王 " 不斷被刷新，另一方面高溢價成交地塊頻現。

正如 3 月 25 日杭州出讓的 4 宗地塊，在刷新單價 " 地王 " 的同時，全部溢價成交，最高溢價率達 70%，平均溢價率飙升至 52%，平均樓面價達 51487 元 / 平方米，杭州地價首進 "7 萬元 " 時代。

在優質宅地的帶動下，今年以來，杭州土地市場高熱，截至 3 月 25 日，年内已有 7 宗涉宅地塊溢價率超過 50%，溢價率超過 20% 的涉宅地塊更是有 20 宗。

杭州高溢價地塊頻出的背後，核心一二線城市優質地塊高溢價成交已為常态。

表現在數據層面，根據 CRIC 監測的重點城市周度數據來看，在一二線城市高溢價地塊的帶動下，第 12 周（3 月 17 日 -3 月 23 日）平均溢價率升至 14.7%，且已連續 5 周都在 10% 以上。

從月度數據來看，2025 年 2 月經營性用地平均溢價率達到 11%，這是自 2021 年下半年進入調整期之後，平均溢價率首次突破 10%，上一次突破 10% 還是在 2021 年 7 月。

積極的信号是，土拍熱度正在反向強化市場預期，并形成正向循環。

以杭州為例，3 月以來杭州新房市場去化提速，部分紅盤甚至出現 " 社保巨子局 "。克而瑞浙江區網域數據顯示，第 11 周（3.10-3.16）新房去化率達到了 56.6%。

随着優質宅地陸續入市，房企拿地意願與購房者入場節奏的共同提速，或将推動市場熱度持續攀升。

02土拍 " 高熱 " 背後優質宅地成頭部房企低風險配置首選

實際上，在市場止跌回穩的大背景下，核心城市土拍市場率先回暖，不過土地市場的這種 " 高熱 " 更多是點狀回暖，優質地塊供應使得企業迎來加倉補貨 " 視窗期 "。

高熱背後不容忽視的是，更多三四線城市仍以底價成交為主，城市之間分化加劇。

從本輪核心城市土拍高熱背後的動因來看，核心有三點：

1、" 兩會 " 以來，政策端多次強調 " 持續用力推動房地產市場止跌回穩 " 提振市場信心，地方政策包括控規調整、税費減免、購房補貼等帶來的需求側預期向好。北上廣深四個一線城市和以杭州、成都為代表的二線城市，在土地、新房、二手房多個市場中，其規模和價格都呈現出了較強的止跌回穩态勢，需求側指标也給土地市場帶來正反饋，接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。

2、一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略起到 " 對症下藥 " 的作用，通過核心地段優質地塊供應，後續入市将形成 " 優質地塊 - 高溢價成交 - 市場信心提振 " 的正向循環。核心城市 " 地王 " 不斷刷新、高溢價地塊頻出便是對供地策略的積極反饋。而上海、杭州等核心城市出現高溢價地塊的城市，政策疊加效應将進一步凸顯。

從 2025 年預供地情況來看，一線城市 " 量穩質升 "，以上海為例，2025 年以來上海仍在繼續加強核心優質區網域的土地供應比例，2025 年初上海預供地公告規模 72 萬平方米，同比上升 13%，平均供地容積率從 1.87 下降至 1.78，極少數高容積率項目也均為城市核心地塊，典型如容積率 3.95 的虹口區宅地在 2 月份拍出了接近四成的高溢價率。

此外，杭州、合肥、寧波等城市逆市擴量。典型如杭州，自 2024 年四季度新房限價解綁以來，杭州土拍屢屢出現 50% 以上的高溢價高總價地塊，在火熱的市場背景之下，杭州 2025 年初預供地規模同比增長 60%，推出更多的預供地清單以供企業挑選。

房地產供給側正在經歷一系列積極調整：一線與核心二線城市通過優化供地結構鞏固市場信心，三四線城市以收縮策略化解庫存壓力。

3、高價地背後實際也反映出企業投資信心持續修復，不過在市場承壓的背景下，房企愈加注重 " 利潤率 " 和 " 安全性 "，核心城市優質宅地則成為頭部房企低風險配置的首選。從近期高價地拿地房企可以看出，當前投資的房企仍以央國企和有實力的民企為主，拿地 " 視窗期 " 聚焦核心城市核心地塊加倉補貨，一季度拿地并能在年内能形成可售貨值。