“地王”频现，什么信号？

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热点城市单价 " 地王 " 不断被刷新。

3 月 25 日，杭州一宗宅地卖出约 7.7 万元 / 平方米的高价，不到两个月单价地王再次被刷新。同时，这也是杭州全面取消新房限价不到半年迎来的第三任单价新 " 地王 "。

杭州，只是一个缩影。

一周前的 3 月 18 日，北京也诞生了新的单价 " 地王 "，海淀区上地板块一宗宅地以 10.23 万元 / 平方米楼面价创北京土拍历史新高。

3 月 11 日，成都高新区一宗地块成交价突破 3 万元 / 平方米，刷新楼面价 " 天花板 "。

同样在上海，2 月末協定出让的静安高品质袖珍地块，以 16 万元 / 平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

一线、强二线城市地价不断刷新纪录，市场迎来对核心城市核心资产的 " 价值重估 "。

01一二线优质宅地土拍高热市场预期进一步强化

今年以来的土地市场从来不缺少话题，一方面核心城市 " 地王 " 不断被刷新，另一方面高溢价成交地块频现。

正如 3 月 25 日杭州出让的 4 宗地块，在刷新单价 " 地王 " 的同时，全部溢价成交，最高溢价率达 70%，平均溢价率飙升至 52%，平均楼面价达 51487 元 / 平方米，杭州地价首进 "7 万元 " 时代。

在优质宅地的带动下，今年以来，杭州土地市场高热，截至 3 月 25 日，年内已有 7 宗涉宅地块溢价率超过 50%，溢价率超过 20% 的涉宅地块更是有 20 宗。

杭州高溢价地块频出的背后，核心一二线城市优质地块高溢价成交已为常态。

表现在数据层面，根据 CRIC 监测的重点城市周度数据来看，在一二线城市高溢价地块的带动下，第 12 周（3 月 17 日 -3 月 23 日）平均溢价率升至 14.7%，且已连续 5 周都在 10% 以上。

从月度数据来看，2025 年 2 月经营性用地平均溢价率达到 11%，这是自 2021 年下半年进入调整期之后，平均溢价率首次突破 10%，上一次突破 10% 还是在 2021 年 7 月。

积极的信号是，土拍热度正在反向强化市场预期，并形成正向循环。

以杭州为例，3 月以来杭州新房市场去化提速，部分红盘甚至出现 " 社保巨子局 "。克而瑞浙江区網域数据显示，第 11 周（3.10-3.16）新房去化率达到了 56.6%。

随着优质宅地陆续入市，房企拿地意愿与购房者入场节奏的共同提速，或将推动市场热度持续攀升。

02土拍 " 高热 " 背后优质宅地成头部房企低风险配置首选

实际上，在市场止跌回稳的大背景下，核心城市土拍市场率先回暖，不过土地市场的这种 " 高热 " 更多是点状回暖，优质地块供应使得企业迎来加仓补货 " 視窗期 "。

高热背后不容忽视的是，更多三四线城市仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。

从本轮核心城市土拍高热背后的动因来看，核心有三点：

1、" 两会 " 以来，政策端多次强调 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 " 提振市场信心，地方政策包括控规调整、税费减免、购房补贴等带来的需求侧预期向好。北上广深四个一线城市和以杭州、成都为代表的二线城市，在土地、新房、二手房多个市场中，其规模和价格都呈现出了较强的止跌回稳态势，需求侧指标也给土地市场带来正反馈，接下来核心城市有望迎来更多高热地块的成交。

2、一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到 " 对症下药 " 的作用，通过核心地段优质地块供应，后续入市将形成 " 优质地块 - 高溢价成交 - 市场信心提振 " 的正向循环。核心城市 " 地王 " 不断刷新、高溢价地块频出便是对供地策略的积极反馈。而上海、杭州等核心城市出现高溢价地块的城市，政策叠加效应将进一步凸显。

从 2025 年预供地情况来看，一线城市 " 量稳质升 "，以上海为例，2025 年以来上海仍在继续加强核心优质区網域的土地供应比例，2025 年初上海预供地公告规模 72 万平方米，同比上升 13%，平均供地容积率从 1.87 下降至 1.78，极少数高容积率项目也均为城市核心地块，典型如容积率 3.95 的虹口区宅地在 2 月份拍出了接近四成的高溢价率。

此外，杭州、合肥、宁波等城市逆市扩量。典型如杭州，自 2024 年四季度新房限价解绑以来，杭州土拍屡屡出现 50% 以上的高溢价高总价地块，在火热的市场背景之下，杭州 2025 年初预供地规模同比增长 60%，推出更多的预供地清单以供企业挑选。

房地产供给侧正在经历一系列积极调整：一线与核心二线城市通过优化供地结构巩固市场信心，三四线城市以收缩策略化解库存压力。

3、高价地背后实际也反映出企业投资信心持续修复，不过在市场承压的背景下，房企愈加注重 " 利润率 " 和 " 安全性 "，核心城市优质宅地则成为头部房企低风险配置的首选。从近期高价地拿地房企可以看出，当前投资的房企仍以央国企和有实力的民企为主，拿地 " 視窗期 " 聚焦核心城市核心地块加仓补货，一季度拿地并能在年内能形成可售货值。