今天小編分享的财經經驗：剛需客暫時回來了？一線城市低總價二手房成交破冰，歡迎閲讀。
小陽春雖遲但到。近期，北上廣深一線城市樓市成交相對復蘇，房企與置換購房人期盼的 " 剛需客 " 在回歸。
" 比節前看房人明顯多了不少，價格合适的也有成交了。" 位于北京豐台蒲黃榆的某連鎖房產經紀機構負責李帥人告訴藍鲸财經，上個周末他帶看了 5 組客户，有一組已在聊價格。
家住南四環的陸佳則告訴記者，年前他跟某中介商談，将名下一套 90 平方米房子出售，由于價格沒有談攏，房源并有挂網，" 我想賣 390 萬元，當時中介跟我説，價格太高了，挂了也不會有人看。" 據陸佳介紹，近期前述中介在頻繁聯系他，如果他将價格下調一部分，可試着挂網，價格合适有可能會成交。
這或是當下北京二手房市場的縮影，" 北京二手房剛需市場确實在回暖。" 據合碩機構首席分析師郭毅介紹，一部分原因是價格降到部分購房人的預期，另一部分原因是，自去年四季度起，北京二手房成交量始終在底部徘徊，積攢了近半年的需求在節後逐步釋放。
降幅達部分剛需預期，二手房成交量上升
據中原地產首席分析師張大偉提供的數據，3 月 1 日至 10 日，北京二手房成交 4500 套，是去年 9 月來的新高，按照這個趨勢全月有望成交 1.5 萬套。
上海、廣州、深圳三地也呈現出相似情況。
一線城市 3 月 4 日 -10 日樓市成交量數據
綜合諸葛找房、廣州市房地產中介協會等機構數據
二手房成交回温與 3 月這一時間節點較特殊有關，在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，小陽春一般都是二手房先回升，主要原因是節後剛需買房、剛改換房（先買後買）的案例增加，而二手房一般在區位分布、即時可投入适用、户型等方面具有優勢。
" 性價比 " 則進一步推動了廣深剛需購房人入市，據李宇嘉介紹，目前市場上成交的低價房源，一是去年以來降價至剛需入場的門檻的房源，二是業主售價低于片區同類房源挂牌價的房源。
新房性價比不足，" 次新房 " 成代替品
二手房回暖的熱度并未傳遞到新房市場。據張大偉透露，" 目前北京新盤普遍破發，上百個在售項目，感覺到小陽春的不到 20 個，傳遞到成交更是聊勝于無，不如去年同期，而且有些積壓庫存的項目開始悄悄降價搶跑。"
" 破發、高破發率、新房買到手後二手房更便宜，這已經逐漸成為普遍現象。" 張大偉表示，目前樓市還有一點温度的杭州和上海都靠新房倒挂，北京已經基本沒有了。
" 低總價、低單價的二手房源是剛需的首選，新房户型總體偏大，不太适應剛需為主的市場。" 李宇嘉也指出，過去兩年熱點城市二手房價格跌幅明顯大于新房，導致新房和二手房價格倒挂的優勢消失，疊加 " 次新房 " 大量上市，占二手房挂牌的 50% 左右，占交易量的 60-70%，且新房交付周期長，二手房對新房形成了替代。
以某頭部房企在北京東五環外一個新房項目為例，該項目渠道參考單價為 6.1 萬元 / 平方米，項目周邊 2000 年後建成的二手房均價約為 4.2 萬元 / 平方米，價差較大。
" 這個新項目也是趕上了第一波需求釋放，去化還行，但二開表現如何很難説。" 有業内人士表示。
為促進去化，新房定價正在向二手房看齊。張大偉稱，包括北京、深圳、上海在内，多個城市的部分滞銷新盤在謀劃大幅度優惠。
李宇嘉也向藍鲸财經表示，" 近期，熱點城市新房上市售價跟着二手房走，也啓動了降價交易的模式，一般都低于吹風價，啓動全渠道，渠道傭金也很高。"
廣州市場上周推出的兩個去化差異較大的樓盤也驗證了預期不足時，購房人對 " 價格 " 場的敏感度。
合富研究院報告稱，白雲區保利雲境 " 低價首開 " 推貨 310 套，去化 4 成，高實用 68 平方米户型去化較好，主力均價介于 3.3 萬— 3.7 萬元 / 平方米之間；天河區華潤天河潤府首開推貨 430 套，由于首開價格沒有超出客户預期，去化一般，主力均價介于 4.9 — 6.5 萬元 / 平方米之間。
" 目前市場對價格較為敏感，無論新貨、餘貨，成交熱點均聚集在高性價比（或讓利幅度較大）的項目。" 合富研究院表示。
