今天小編分享的财經經驗：房企的“續命貸款”來了，但不是“普度眾生”，歡迎閲讀。
經濟觀察網 記者 陳月芹 1 月 24 日，央行、國家金融監管總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》），第一次明确經營性物業貸款可以用于償還該物業資產以外的債務，如開發商集團層面的存量貸款和公開債，這令一家頭部房企的融資人士感慨 " 從業以來，聞所未聞 "。
這類貸款需要以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領網域。申請經營性物業貸款的标的必須符合以下條件：已竣工驗收合格、已辦妥不動產權證書并投入運營且綜合效益較好的商業房地產，包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，但不包括商品住房、租賃住房。
該《通知》的最大亮點是拓寬了經營性物業貸款的資金用途。對此，前述頭部房企融資人士稱，" 難得看到把‘救項目，也救企業’的精神明确寫進檔案裏 "。
可用于母公司還債
在用途上，《通知》明确，經營性物業貸款可用于 " 與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款 "，不得用于購地、新建項目或其他限制性領網域。這是《通知》發布前就可行的操作。
新的突破在于，2024 年底前，經營性物業貸款還 " 可用于償還房地產開發企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領網域相關貸款和公開市場債券 "。
自 2021 年下半年恒大出險以後，監管層對房地產供給端的纾困、保交樓等常常貫徹 " 救項目，不救企業 " 的不成文原則，例如保交樓專項資金注入的主體是經層層篩選後确定的項目公司，而非出險房企集團層面，也決不允許将纾困資金用于房企的日常經營。
經營性物業貸款和央行于 2022 年射出的 " 第二支箭 "" 第三支箭 " 有何不同？
和 " 第二支箭 " 相比，兩者都需要以經營性物業為抵押，但資金渠道不同：經營性物業貸款的來源是商業銀行，而央行 " 第二支箭 " ——民營企業債券融資支持工具，即通過中債增進行資產抵押并獲得擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等。
前述頭部房企融資人士認為，商業銀行經營性物業貸款的貸款價值比（LTV，loan to value，指貸款金額和抵押品價值的比例）會比中債增高，費用也會比中債增便宜。
" 第三支箭 " 即股權融資，可用于保交樓或經濟适用房、棚户區改造或舊城改造拆遷安置住房建設等，也可用于補充流動資金、償還債務、并購重組等。實操中，多數房企的定增方案一般用于存量項目的開發和補充流動資金，而經營性物業貸款不僅可以用在本項目的經營，還可上調至集團層面償還存量貸款甚至公開市場債券。
一家股份制商業銀行人士表示，《通知》定向利好有資產且仍平穩經營的少數房企，而且要求這類商業地產具有優質 IP，如龍湖、新城、華潤等。" 因為經營性物業貸款以承貸物業作為抵押品，第一還款來源是承貸物業本身的經營性現金流。在現在的市場環境下，沒有優質 IP，很難保證經營性現金流，銀行也不敢給開發商做（經營性物業貸款）"。
《通知》也規定，商業銀行應與借款人（物業業主）在貸款合同中約定資金管理賬户，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬户，優先用于償還當期貸款本息。
一家頭部房企負責投資者關系的人士直言，公司手上仍有部分商業資產，但客流、營收情況較為一般，政策發布後的一天時間裏，沒有一個投資人或金融機構向其詢問過與經營性物業貸款相關的事宜。
首個專項監管檔案
除了利好有優質資產的房地產企業，《通知》更宏觀層面的意義還在于，它是經營性物業貸款業務的首個專項監管檔案。
中信證券表示，《通知》發布前，國内金融監管機構對經營性物業貸款業務并未有專項規章制度，而是更多通過負面清單管理來約束該業務的開展，如約束資金用途、還款來源、貸款額度等。
例如，商業銀行過往發放經營性物業貸款的抵押率一般不會高于 50% — 60%，而《通知》明确貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的 70％，上限有所放寬，但仍要求商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素合理确定貸款額度。此外，貸款期限一般不超過 10 年，最長不得超過 15 年。
這意味着，《通知》之後，不動產的貸款額度有提升空間，持有型物業的變現能力和資金使用效率進一步提高。華泰證券認為，此舉疊加消費類基礎設施 REITs 的發行，将為不動產盤活提供通道。
1 月 25 日，國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，近期将指導金融機構落實好經營性物業貸款管理要求，"《通知》非常有針對性，前期也做了很多調研，聽取了行業、金融機構和各個方面的意見建議。它允許銀行發放經營性物業貸款，對經營規範、發展前景良好的房地產開發企業，全國性銀行在風險可控、商業可持續基礎上，對這些房企發放的經營性物業貸款，在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和他們發行的公開市場債券 "。
前述股份制商業銀行人士透露，經營性物業貸款主要集中在全國性銀行，但各家銀行的占比不高，《通知》的出台可能為全國性商業銀行信貸投放提供新的增長點。
根據金融監管研究院報告，截至 2023 年底，中國銀行的經營性物業貸款約 1500 億元，占總貸款餘額不足 1%。平安銀行 2022 年披露的數據顯示，其經營性物業貸款和并購貸款二者合計，僅占貸款餘額的 2%。
