今天小編分享的财經經驗：拿地20年，李嘉誠在北京最後一個項目降價2萬元/平方米開售，歡迎閲讀。
經濟觀察網 記者 田國寶 10 月 29 日上午，位于北京市朝陽區姚家園的御翠園售樓處人頭攢動，前台登記處、沙盤前、銷售展板前擠滿了看房人。
售樓處外，幾名帶看人員注視着過往的車輛和行人，稍有人員駐足，帶看人員便會迎上去推銷；售樓處内，幾名案場銷售人員整齊地坐成三排，聽到前台叫号，帶着微笑快速前往迎接登記完的客户。
一位銷售人員告訴經濟觀察網，御翠園項目于 10 月 26 日開盤，因降價 2 萬元 / 平方米銷售，引來大量客户。周末兩天，每天有 2000 多名客户看房，認購量還沒統計，不到四天認購量預計超過 150 套。
御翠園由港資房企和記黃埔地產集團（下稱 " 和黃地產 "）開發，這是和黃地產在北京最後一個項目。從拿地至現在，項目整體已經開發 20 年。
北京市規劃和自然資源委員會信息顯示，2016 年 6 月，御翠園項目所在土地的出讓信息變更，合同地價款為 4399.2 萬元，規劃建築面積為 17.3 萬平方米，按此數據計算，樓面價為 254 元 / 平方米。
在帶看過程中，如果有客户詢問開發商的背景，銷售人員會告訴他們，這是李嘉誠的企業。
降價促銷
御翠園項目由 8 棟高層和 17 棟聯排别墅組成，共有 1252 套房源。根據預售計劃，項目分四期開盤，本次是第一期，有 3 棟高層和 6 棟聯排，共計 473 套房子。
御翠園第二期計劃于 2024 年 12 月開盤，共計推 420 套房源；第三期計劃于 2025 年 4 月開盤，共計推 335 套房源；最後一期計劃于 2025 年 10 月推出，共 24 套房源。銷售人員説，項目将于 2025 年 5 月交付。
北京市住建委公示的信息顯示，御翠園一期于 2023 年 7 月 18 日取得預售許可證，高層房源 396 套，分 140 平方米和 185 平方米兩種户型，備案均價 9.8 萬元 / 平方米；聯排别墅 77 套，分 345 平方米和 400 平方米兩種户型，備案均價 9.14 萬元 / 平方米。
上述項目銷售人員説，取得預售證時，正值樓市下行階段，由于項目價格相對較高，蓄客不理想，所以一直沒有對外銷售。9 月 24 日一系列樓市新政發布後，項目方覺得應該抓住機會出貨。
早在開盤前，御翠園已經通過中介和渠道蓄客。10 月 25 日晚間，相關銷售人員開始密集通過電話聯系客户看房，項目推廣資料在各個房地產團購群大量轉發。
根據渠道銷售人員發布的内容，御翠園銷售均價 7.6 萬元 / 平方米，比 9.6 萬元 / 平方米的備案均價便宜了 2 萬元 / 平方米。按照最小 140 平方米户型計算，平均每套房比備案價少 280 萬元，因而吸引了大量購房者關注。
一位參與御翠園分銷的渠道負責人告訴經濟觀察網，10 月 26 日開盤當天，由于看房客户太多，售樓處不得不排号限流，拿到号才能進入售樓處。根據項目方要求，客户認購房子需要繳納 50 萬元認購金，并限定 14 天内繳清首付款。
該渠道負責人介紹，一些沒有預約的客户前來看房，需要現場排隊，一般需要等待兩小時左右，排隊的客户從售樓處排到門外。由于周末看房人太多，認購量超出預期，10 月 28 日，御翠園的銷售均價從 7.6 萬元 / 平方米上調至 7.8 萬元 / 平方米，并于 10 月 29 日下午進一步上調至 8 萬元 / 平方米。
動态調價
開盤以來，御翠園售樓處每天公布一批特價房源，10 月 29 日的特價房源共有 25 套，售價區間在 1148 萬元— 3744 萬元，與備案價相比，銷售總價優惠 197 萬元— 432 萬元，平均優惠折扣為 14.2%。
高層房源中，140 平方米户型銷售均價普遍在 8.2 萬元 / 平方米左右，比備案價低 16.9%；185 平方米户型平均售價在 8 萬元 / 平方米左右，銷售中有兩種折扣，分别比備案價低 17.5% 和 15%。
聯排别墅平均售價也超過 8.2 萬元 / 平方米，其中 345 平方米户型有兩種折扣，分别比備案價低 10.5% 和 8.5%；400 平方米户型售價比備案價低 5%。
綜合算下來，御翠園 10 月 29 日的平均售價比開盤前公布的 7.6 萬元 / 平方米均價上調了 6.6%。
可供對比的是，與御翠園相鄰的逸翠園二手房成交價在 6.9 萬元 / 平方米— 7.5 萬元 / 平方米，帶露台或花園的成交價在 8 萬元 / 平方米— 8.5 萬元 / 平方米。逸翠園項目同樣由和黃地產開發。
御翠園銷售人員説，10 月 29 日，140 平方米的特價房源已經被認購完，銷售人員建議再釋放一批房源出來，但項目相關負責人告訴銷售人員，完成調價後再進行釋放。
上述渠道負責人説，御翠園開盤以來，周末每天認購量在 50 套左右，帶看成交比在約 30：1；10 月 28 日和 29 日，由于漲價及工作日原因，認購量開始下降，兩天認購量預計在七八十套。
在他看來，御翠園的優點和缺點都較明顯。優點是港資開發商注重品質和服務，房子質量不會太差，物業服務好，加上優惠折扣大，具備較高性價比；缺點是由于拿地較早，外觀、户型、園林等設計相對老舊，與當前流行的設計理念 " 沒法比 "。
銷售人員介紹，御翠園 185 平方米户型的得房率為 82%，140 平方米户型得房率為 76%，聯排别墅的得房率超過 90%。
歷經 20 年
2004 年 9 月，和黃地產在北京朝陽區姚家園拿下三幅土地，用地總面積 26.5 萬平方米，建築面積 43.8 萬平方米。三幅土地分别被開發成逸翠園、御翠尚府和御翠園三個項目，項目配建了養老、教育等設施。
2005 年 7 月，逸翠園項目取得預售證開始銷售，銷售均價 9000 元 / 平方米左右。2007 年底，該項目的成屋備案籤約均價在 1.5 萬元 / 平方米左右。
2011 年 11 月，御翠尚府取證開始銷售，均價 2.9 萬元 / 平方米。到 2014 年項目成屋銷售時，籤約價已經達到 5 萬元 / 平方米左右。
2021 年，御翠園以 12 萬元 / 平方米均價申請預售，但未獲批。
2022 年底，御翠園項目一度啓動蓄客，并計劃于年底取證，最終不了了之。
一直在到 2023 年 7 月，御翠園拿到一期預售許可證。不同于逸翠園和御翠尚府一次性拿證，御翠園一期只申請 9 棟樓的預售許可證。但由于市場未穩，項目一直沒有正式對外銷售。
從 2004 年拿地到 2024 年開盤，御翠園跨時 20 年之久，經歷了 2008 年上半年房地產最大一輪上行起點，也經歷了 2023 年下半年房地產向下的轉捩點。2024 年 9 月 24 日的系列新政發布後，房地產市場成交再次出現好轉迹象。
一位中介人士介紹，10 月以來，北京樓市成交量大幅上升，二手房由于價格相對較低，成交要遠遠大于新房。
御翠園由于拿地較早，雖然折價銷售，但溢價依然可觀。
御翠園一期批準預售面積為 9.32 萬平方米，占項目住宅可售面積的 37.4%，按照 10 月 29 日售價計算，一期可銷貨值在 76 億元左右，預計整個項目可售貨值超過 200 億元。
