今天小編分享的财經經驗：存量改造賽道，央國企的“三大王牌”還可以怎麼打？，歡迎閲讀。
" 央國企不缺錢，缺的是敢冒險的‘產品經理’。"
2024 年已開商業項目列表，正不動聲色地發生着改變。
除了大家熟悉的萬達、龍湖、新城等大型民企運營商的項目之外，最突出的一個特征便是央國企商業項目集中入市，不止有華潤萬象生活、融通等央企，還有王府井、百聯集團、泰達控股等國企。
這些項目面向民生、構建日常、突出配套，重構在地文化。既有大而全的綜合體，以 " 一站式微度假 " 重新定義城市商業；也有 " 螺蛳殼裏做道場 "，從細微處融入消費者生活，實實在在為城市提供功能重塑、產業生态構建和消費場景創新的融合體驗。
為什麼央國企項目近兩年集中入市？答案藏在政策與市場的雙重驅動中。
自 2021 年 " 十四五 " 規劃提出 " 實施城市更新行動 " 以來，存量資產改造成為國家戰略；2022 年，19 号文和 205 号文發布，無不透露出國家對存量盤活這件事的高度重視。而央國企作為城市建設的 " 國家隊 "，手握資源與資金，自然成為這場變革的主力軍。
01核心城市主導，央國企扛旗、跨界合作破冰
存量改造不僅是商業煥新，更是城市功能重構與社會價值再挖掘。央國企正以多元場景和創新模式，為中國城市商業注入新活力。
圖源：赢商網
▶▶ 區網域分化明顯：從已開項目數量來看，北京、上海、廣州三城占據近 5 成的份額，這一分布高度契合城市能級與政策傾斜度。北上廣作為超一線城市，商業存量龐大且土地開發趨近飽和，舊改成為盤活存量的核心路徑。深圳不在此列很正常，畢竟這座城市太新了。
▶▶ " 小而美 " 成主流：已開商業體量跨度極大，大者似石家莊北國未來城（22.9 萬㎡），小者為上海婦女用品商店（0.12 萬㎡）。總體來看，1-5 萬㎡項目占比居多，顯示存量改造更傾向靈活定位、精準運營，而非盲目追求規模。
▶▶ 央國企主導，跨界合作增多：央企與市屬國企占比高，但它們與外資（豐泰地產）、互聯網企業（京東）、科研機構（省農科院）等跨界合作案例增加，推動專業化能力提升。
圖片來源：上海婦女用品商店
以上分析基于 2024 年已開商業存量樣本項目，因統計範圍未覆蓋全國，部分結論可能存在地網域局限性。但我們依然可感知的是，當前央國企主導的存量舊改，本質是" 政策推力 + 資本實力 + 在地資源 "的三重共振。
在政策端，住建部 " 防止大拆大建 " 政策倒逼城市更新轉向存量優化，央國企成為合規化改造的核心載體；在資本端，央國企低成本融資能力，如發債利率低于民企 3-5 個百分點，支撐長周期改造；在資源端，國企掌握土地、政策審批等稀缺資源，可快速啓動項目。02存量資產商業盤活三大趨勢
存量改造的本質，是将空間從 " 交易場所 " 更新為 " 生活提案者 "，重新定義商業與人的關系。我們看到，存量舊改商業項目改造後，定位趨于多元化，三大趨勢尤為突出：
趨勢一：讓商業成為城市的 " 會客廳 "
北京龍玥城通過 " 微度假 + 寵物友好 + 數字藝術 " 構建全齡友好生态，天津吉利大廈以 " 二次元 + 全時網域 + 策展經濟 " 激活城市夜經濟，本質都是将物理空間轉化為情感連接節點。深入理解并回應城市生活的深層需求，從單一的消費目的地成為了一個承載多元生活方式的 " 城市會客廳 "。
圖片來源：天津吉利大廈
趨勢二：" 她經濟 " 與社群經濟崛起
上海婦女用品商店 瞄準國内首個女性社群視角的新型線下空間，上海百聯 ZX 造趣場專注二次元社群，成都此地 CyPARK 打造興趣社交場，皆反映 Z 世代對 " 認同感商業 " 的強烈需求。消費趨勢轉向社群經濟和情緒共鳴，這類爆改項目往往通過會員體系、社群活動構建情感黏性，與傳統賣場形成鮮明區隔。
圖片來源：成都此地 CyPARK
趨勢三：工業遺存的 " 價值重估 "
NOWS 新座 将南京釀造廠舊址改造為全新的潮流文化地标，采用 " 國企業主 + 民企運營 " 的方式，打造了一個集城市創意、藝術賦能、潮流先鋒于一身的新興商業體。這類項目往往能獲得政策傾斜，但需平衡歷史保護與商業回報的矛盾。值得警惕的是，部分同質化定位，如多地 " 潮流 "、" 微度假 " 項目，可能引發新一輪商業地產内卷。
圖片來源：南京 NOWS 新座
03" 三張王牌 " 與兩大隐憂
在這場存量改造的浪潮中，央國企既是 " 掌舵者 "，也面臨 " 暗礁 "。它們的優勢與短板，恰恰折射出中國城市更新的復雜生态。
作為 " 國家隊 "，手裏握着三張 " 王牌 "：
一是資源整合的超級權限，央國企的 " 特權 " 不僅體現在低成本融資，如 3%-4% 專項債利率，更在于對城市資源的系統性整合能力。二是長期主義的資金底氣，不同于民企追求短期回報，央國企可以十年磨一劍，其長周期運營思維，本質是對商業規律的尊重與對短期 KPI 的超越。三是社會責任的隐形加分項，很多項目改造前是 " 僵屍商業 "，有項目采用商業 + 公益模式，獲得政策傾斜與民眾口碑的雙重紅利。
圖片來源：上海 CP 靜安
央國企的三張王牌，本質是" 政策賦權—資本托底—社會認同 "的正向循環。
然而，這種模式亦可能暗藏隐憂：" 政策驅動型 " 改造易陷入形式主義，部分項目倉促入市，導致後期運營乏力。此外，國企體制與市場化需求的衝突，審批流程冗長、決策鏈條復雜等問題，使得部分項目定位滞後于消費趨勢。
未來突圍路徑可能在于：建立 " 國資平台 + 專業運營方 " 的輕資產合作模式，如華潤與豐泰地產的合作；同時加速數字化工具應用，如場所端的 AR 導航、智能停車，以及後台端的數據後台分析，以技術賦能提升運營效率。
總體而言，步入 2025 年，存量舊改商業已超越單純的物理空間改造，成為觀察中國城市治理現代化、消費更新與國企改革的三棱鏡。央國企能否在政策紅利與市場規律間找到平衡點，将決定這場城市煥新浪潮的最終成色。
本文來自微信公眾号 " 赢商網 "，作者：龔婉玲，36 氪經授權發布。
