今天小编分享的财经经验：存量改造赛道，央国企的“三大王牌”还可以怎么打？，欢迎阅读。
" 央国企不缺钱，缺的是敢冒险的‘产品经理’。"
2024 年已开商业项目列表，正不动声色地发生着改变。
除了大家熟悉的万达、龙湖、新城等大型民企运营商的项目之外，最突出的一个特征便是央国企商业项目集中入市，不止有华润万象生活、融通等央企，还有王府井、百联集团、泰达控股等国企。
这些项目面向民生、构建日常、突出配套，重构在地文化。既有大而全的综合体，以 " 一站式微度假 " 重新定义城市商业；也有 " 螺蛳壳里做道场 "，从细微处融入消费者生活，实实在在为城市提供功能重塑、产业生态构建和消费场景创新的融合体验。
为什么央国企项目近两年集中入市？答案藏在政策与市场的双重驱动中。
自 2021 年 " 十四五 " 规划提出 " 实施城市更新行动 " 以来，存量资产改造成为国家战略；2022 年，19 号文和 205 号文发布，无不透露出国家对存量盘活这件事的高度重视。而央国企作为城市建设的 " 国家队 "，手握资源与资金，自然成为这场变革的主力军。
01核心城市主导，央国企扛旗、跨界合作破冰
存量改造不仅是商业焕新，更是城市功能重构与社会价值再挖掘。央国企正以多元场景和创新模式，为中国城市商业注入新活力。
图源：赢商网
▶▶ 区網域分化明显：从已开项目数量来看，北京、上海、广州三城占据近 5 成的份额，这一分布高度契合城市能级与政策倾斜度。北上广作为超一线城市，商业存量庞大且土地开发趋近饱和，旧改成为盘活存量的核心路径。深圳不在此列很正常，毕竟这座城市太新了。
▶▶ " 小而美 " 成主流：已开商业体量跨度极大，大者似石家庄北国未来城（22.9 万㎡），小者为上海妇女用品商店（0.12 万㎡）。总体来看，1-5 万㎡项目占比居多，显示存量改造更倾向灵活定位、精准运营，而非盲目追求规模。
▶▶ 央国企主导，跨界合作增多：央企与市属国企占比高，但它们与外资（丰泰地产）、互联网企业（京东）、科研机构（省农科院）等跨界合作案例增加，推动专业化能力提升。
图片来源：上海妇女用品商店
以上分析基于 2024 年已开商业存量样本项目，因统计范围未覆盖全国，部分结论可能存在地網域局限性。但我们依然可感知的是，当前央国企主导的存量旧改，本质是" 政策推力 + 资本实力 + 在地资源 "的三重共振。
在政策端，住建部 " 防止大拆大建 " 政策倒逼城市更新转向存量优化，央国企成为合规化改造的核心载体；在资本端，央国企低成本融资能力，如发债利率低于民企 3-5 个百分点，支撑长周期改造；在资源端，国企掌握土地、政策审批等稀缺资源，可快速启动项目。02存量资产商业盘活三大趋势
存量改造的本质，是将空间从 " 交易场所 " 更新为 " 生活提案者 "，重新定义商业与人的关系。我们看到，存量旧改商业项目改造后，定位趋于多元化，三大趋势尤为突出：
趋势一：让商业成为城市的 " 会客厅 "
北京龙玥城通过 " 微度假 + 宠物友好 + 数字艺术 " 构建全龄友好生态，天津吉利大厦以 " 二次元 + 全时網域 + 策展经济 " 激活城市夜经济，本质都是将物理空间转化为情感连接节点。深入理解并回应城市生活的深层需求，从单一的消费目的地成为了一个承载多元生活方式的 " 城市会客厅 "。
图片来源：天津吉利大厦
趋势二：" 她经济 " 与社群经济崛起
上海妇女用品商店 瞄准国内首个女性社群视角的新型线下空间，上海百联 ZX 造趣场专注二次元社群，成都此地 CyPARK 打造兴趣社交场，皆反映 Z 世代对 " 认同感商业 " 的强烈需求。消费趋势转向社群经济和情绪共鸣，这类爆改项目往往通过会员体系、社群活动构建情感黏性，与传统卖场形成鲜明区隔。
图片来源：成都此地 CyPARK
趋势三：工业遗存的 " 价值重估 "
NOWS 新座 将南京酿造厂旧址改造为全新的潮流文化地标，采用 " 国企业主 + 民企运营 " 的方式，打造了一个集城市创意、艺术赋能、潮流先锋于一身的新兴商业体。这类项目往往能获得政策倾斜，但需平衡历史保护与商业回报的矛盾。值得警惕的是，部分同质化定位，如多地 " 潮流 "、" 微度假 " 项目，可能引发新一轮商业地产内卷。
图片来源：南京 NOWS 新座
03" 三张王牌 " 与两大隐忧
在这场存量改造的浪潮中，央国企既是 " 掌舵者 "，也面临 " 暗礁 "。它们的优势与短板，恰恰折射出中国城市更新的复杂生态。
作为 " 国家队 "，手里握着三张 " 王牌 "：
一是资源整合的超级权限，央国企的 " 特权 " 不仅体现在低成本融资，如 3%-4% 专项债利率，更在于对城市资源的系统性整合能力。二是长期主义的资金底气，不同于民企追求短期回报，央国企可以十年磨一剑，其长周期运营思维，本质是对商业规律的尊重与对短期 KPI 的超越。三是社会责任的隐形加分项，很多项目改造前是 " 僵尸商业 "，有项目采用商业 + 公益模式，获得政策倾斜与民众口碑的双重红利。
图片来源：上海 CP 静安
央国企的三张王牌，本质是" 政策赋权—资本托底—社会认同 "的正向循环。
然而，这种模式亦可能暗藏隐忧：" 政策驱动型 " 改造易陷入形式主义，部分项目仓促入市，导致后期运营乏力。此外，国企体制与市场化需求的冲突，审批流程冗长、决策链条复杂等问题，使得部分项目定位滞后于消费趋势。
未来突围路径可能在于：建立 " 国资平台 + 专业运营方 " 的轻资产合作模式，如华润与丰泰地产的合作；同时加速数字化工具应用，如场所端的 AR 导航、智能停车，以及后台端的数据后台分析，以技术赋能提升运营效率。
总体而言，步入 2025 年，存量旧改商业已超越单纯的物理空间改造，成为观察中国城市治理现代化、消费更新与国企改革的三棱镜。央国企能否在政策红利与市场规律间找到平衡点，将决定这场城市焕新浪潮的最终成色。
本文来自微信公众号 " 赢商网 "，作者：龚婉玲，36 氪经授权发布。
