今天小编分享的财经经验:北京上海豪宅卖爆了,但这一数据让人有点担心,欢迎阅读。
圣诞节的这一天,中海地产在上海徐汇滨江的豪宅中海领邸 · 玖序开盘。
这个最小户型面积 226 平米,售价 3500 万 / 套起步的项目,在 30 分钟内被购买一空。
从 6 月 28 日开盘以来,中海领邸已经五次开盘,每次开盘都会全部售罄,在 180 天内一共卖了 1200 套,单盘业绩高达 282 亿。
业内人士也惊叹:
282 亿的销售额,单独拿出来,在全行业都能排进前 25。
2014 年 1-11 月房地产企业销售排名(部分)
但,让人惊讶的不是中海的业绩,而是今年上海有钱人的 " 购房力 "。
中海的另一个项目:顺昌玖里,销售均价 17.2 万 / 平米,今年年初开盘,一次卖了近 200 亿;
保利在杨浦滨江的外滩序 BUND45,单价最低的一套约 10.5 万 / 平米,最高一套单价超 14.8 万 / 平米,只有 74 套房源,一下子涌进了 538 个人交钱摇号;
卖得火的还有融创外滩壹号院二期,均价 17 万 / 平米,今年三开三罄卖了超 200 亿;
单价 16 万 / 平米的绿发 · 浦江园,开盘当月也卖了超 100 亿。
易居克而瑞曾做过一个统计,今年前 9 个月,上海总价 3000 万以上的豪宅一共成交了 1817 套,成交规模创近 10 年最高。
图片来源:丁祖昱评楼市
有专门教人投资买房的播主在播客中说:今年上海楼市已经没有什么 " 打新 " 的机会了!
但还是挡不住上海的豪宅卖爆了。
这样的现象发生在房地产下坡期,让很多人非常费解。因为市场主流声音一直在喊 " 狼来了 ",在接下来的经济周期中,需要应对的是 " 消费降级 "、GDP 增速下降、资产价格下跌,有房的人应该尽快 " 逃离房地产 ",没房的人可以 " 以租代买 "。
一些官方的统计数据也被用来做论据:
上海市统计局公布的 1-11 月社会消费品零售总额数据:比去年同期下降 3.1%。其中,前一段被爆炒的餐饮业下降幅度更大。
而且,这样的现象不止发生在上海,北京也一样:
今年 1-11 月,北京市实现社会消费品零售总额 12865.9 亿元,同比下降了 2.8%。
北京市社会消费品零售总额累计增速,部門:%
与此同时,售价超 11.1 万 / 平米的北京宸园,9 月 28 日取证至今已经网签 231 套;成交价格约 17.5 万 / 平米的京华玖序,网签已经超过 75.5 亿,项目 325 套房源,实际去化率 99.4%。
在 3000 万以上豪宅成交榜上,北京遥超广深,紧随上海之后。
北京、上海这两大一线城市,出现了一样的 " 症状 ":豪宅大卖,但社零走出下降趋势。
有金融领網域的从业者说:消费对 GDP 增长的贡献度连续 3 个季度下降。最终消费支出对国内生产总值增长贡献率从一季度的 74%,下降到二季度的 47%,三季度又下降到了 29%。
房地产回升了,消费却下降了。
于是,有人呼吁,为了救房地产而出台了史上最宽松的购房政策,现在也轮到救消费了。
今年,上海的 " 乐品上海 " 餐饮消费券已发到了第三轮,只静安区就发放了超 3000 万元餐饮消费券。
北京市除了在全市范围内发放家电、电子产品等 8 类消费券,单类商品最高补贴 2000 元 / 件,总补贴最高 16000 元 / 人,经开区、门头沟等地还以区为部門发放汽车消费券。
上海市测算:消费券每 1 元补贴可以带来 4.2 元消费。
北京市在统计公报中表示:家用电器和音像器材类商品零售额在 " 以旧换新 " 政策带动下增长 9.2%。
但人们普遍觉得,这样的力度还不够。
从全国来看,社会消费品零售总额数据还在同比增长,但有几类在年底快速下降:化妆品类、金银珠宝类、文化办公用品类。
中产是消费的主力军大部分存在于北京、上海,这两大最强一线城市的消费数据走低,说明中产也开始捂紧钱包生活了。
数据来源:国家统计局
在一线城市的人会有一个通感:经济好的时候,所谓的中产们会通过消费来营造一种 " 自己不断变好 " 的感觉,他们往往会买几个奢侈品包包,尝试一下大品牌的化妆品。
他们也是在楼市上涨期加杠杆加得最猛的群体,手里有 500 万,就敢上车千万级入门豪宅。
到了近两年的房价下行期,他们又成为提前还贷最积极的一群人。我所认识的人中,就有 " 房子价值千万,个人月消费 3000" 的案例,为了降低买房杠杆压力,他们不断向自己的消费开刀,把化妆品、出门吃饭全砍掉了。
所以,尽管北京、上海是全国居民人均存款最高的两个城市,也是全国大中城市中拥有最大中产群体的两个,但因为此前的 " 超前 " 买房,如今面临着巨大的消费缩减压力。
2023 年全国城市居民人均存款数据
中产面临的是为之前的超前消费 " 还债 "的压力,但真正的富豪们却不是同一个逻辑。
有钱人们不是靠工资产生现金流的,所以他们更倾向于用投资思维看待资产安排问题。他们现在更在意的是" 如何保住此前获得的胜利果实 "。
近期北京、上海的豪宅市场中,都不乏外地客户的身影,这些人来自矿产等实体行业,和之前投资扩张、重仓金融资产不同,他们现在选择谨慎投资,而一线城市的豪宅更符合 " 低风险 " 这一个要求。
所以,本质上是消费的本地化,以及房产类投资从全国向一线城市与都市圈核心城市集中,在一定程度上加重了 " 社零疲软、豪宅卖爆 " 的现象,
这一点与开发商们纷纷向重点一二线城市集中不谋而合。
今年 1 — 11 月份,全国住宅销售面积同比下降了 16.0%。相比之下,北京、上海的数据分别为:下降 4.7%、下降 3.5%。
一线城市正在与其它城市拉开更大的差距。