楼市见底了吗

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4 月 22 日，北京市住建委、中国人民银行北京分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布新规：4 月 23 日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。

" 离婚未满一年即认定为二套房贷 " 的政策自 2017 年 3 月 24 日起执行，供执行了 7 年多时间。在此之前，北京通州时隔 9 年解除买房 " 双限 "，以及 " 认房不认贷 " 已经率先放开，标志着 2016 年、2017 年出台的收紧政策基本撤销，政策导向进入新阶段。

过去十年，北京楼市成交量与政策条件的关联度非常高，新房市场成交曲线与全国数据经常发生偏离，走出独立行情。

比如，2016 年，借助棚改政策发力，全国新建住宅成交 137540 万㎡，同比上涨 22.4%，而北京同期的新建住宅成交下滑了 11.9%。原因是北京全面收紧了限购、限贷、限价政策，同时减少了土地出让。

被限制的需求涌进了二手房市场，2016 年，北京二手住宅网签272431 套，较 2015 年大幅上涨 38%，创下了历史纪录。

随后，2016 年 "930" 政策出台，首套、二套房首付比例双双提高。2017 年 "317"，又进一步将购买二手房首付比例提高到了不低于 60%（普宅）、80%（非普宅），同时执行认房又认贷。

至此，北京新房、二手房成交量再也没有接近历史高位。

2013 年 -2023 年北京住宅市场情况

2015 年 -2023 年北京二手房成交数据

业内人士普遍认为，目前市场缺乏稳定预期，等待市场自行调节筑底，将遥遥无期，破局的关键在于政策端。

据中国指数研究院统计整理，2024 年一季度全国有近 90 省市（县）出台政策超 100 条。2022 年 4 月 -10 月为解绑政策出台的第一阶段高峰，涉及城市主要为三四线城市。第二次高峰出现在 2023 年 9 月，主要为限购政策调整，北京、上海开始跟进 " 认房不认贷 "。

贷款支持政策较为密集

一线城市带头转变方向，从成交量上看，2023 年楼市出现转机。据易居研究院监测的数据，全国十大重点城市 2023 年新房、二手房合计成交量比 2022 年增长了 9%。不过，目前市场成交量还远不及 2015 年之后的年均水平，需要更多政策工具包支持。

数据来源：易居研究院

同时，将一线城市新房和二手车数据进行拆分之后发现：二手房成交活跃度明显高于新房。这说明，政策对于新房市场的刺激性较小，接下来不仅需要 " 因城施策 "，还需要针对不同类型的市场出台政策。

数据来源：各城统计部门

数据来源：中国指数研究院

扩大到全国范围内，新房市场的成交量仍然处于低位。国家统计局数据显示，2023 年全国新建商品住宅的成交面积降低到 10 亿平方米以下，为 2010 年以来最低。

2013 年 -2023 年全国新建住宅市场情况：

数据来源：国家统计局

中国指数研究院监测的北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、厦门、天津、郑州等 25 个重点城市的数据也印证了：2023 年二手房市场的表现要好于新房。

二手房和新房行情涨跌不同步，因此，我们很难认为政策松动是这次的主要城市成交量回暖的决定性因素，肯定还有另外的主要原因刺激了二手房市场。

根据国家统计局公布的全国 70 个大中城市数据进行对比：

2023 年 1-12 月平均数据，新建商品住宅价格指数同比 2022 年上涨的城市有 17 个，最高为成都 7%，其次为上海 4.4%；二手住宅销售价格指数同比上涨的只有 4 个，最高为成都 5.8%，其次为北京 1.6%，在数量和涨幅方面都要低于新房市场。

一线城市的情况也与上述趋势吻合。

2023 年 1-12 月平均销售价格指数

（上年同期 =100）

到了 2024 年 3 月，新房库存和二手房挂牌量继续增加，房价压力增高，但在 70 个大中城市中，新建商品住宅 1-3 月平均销售价格指数上涨的城市仍有 14 个，二手住宅这一数据下降到了：0。

蜂硕研究院对北京市场的监测数据对比更为明显：北京二手房市场几乎在全线降价，但新房市场量跌价稳。

数据来源：蜂硕房产研究院

北京二手房情况：

更大的价格弹性给了二手房市场成交量筑底回升的更多支撑，而新房的定价弹性性对要小很多。

一方面是因为新房有地价等成本的压力，企业必须考虑持续运营，避免持续性降价引发公司内部和竞品的全面 " 价格内卷 "；另一方面，在债务压力没有有效缓解之前，企业会陷入越降价拋售，负债率越高的恶性循环。

因此，二手房市场比新房市场更为敏感，对市场需求的反馈也更为准确。两者的区别，容易在二手房和新房之间形成价差，叠加对預售屋按时交付能力的担心，一部分购房者会在购买新房到购买二手房之间随时切换。

活跃程度不同，导致交易结构出现变化。据易居研究院统计数据，北、上、广、深、杭、苏、宁、成等 10 大重点城市，2023 年二手房成交量首次超过新房。

在 2023-2024 中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示：2023 年 1 到 11 月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了 37.1%，创造历史新高。

价格更具灵活性的二手房市场，成为市场托底的关键。

2013 年以来，北京二手房市场经历过三次明显的价格波动，分别为：2023 年 3 月到 5 月、9 月到 10 月、2024 年 2 月到 3 月。每次价格上涨，都会再快速下滑，说明目前市场不具备涨价的基础。

拉动价格压力下行的压力主要来自于三个方面：

一是高挂牌量，在售的同类房源增多，市场短期供大于求，想要快速出售的业主就必须杀价建立竞争优势；

二是市场置换需求相对旺盛，" 卖一买一 " 对交易周期要求较高，为了快速出售，置换业主会降价求流速；

三是居民杠杆率，收入预期变差，有降杠杆压力的人会加入出售大军，这部分人的降价冲动也比较大。

经历 2023 年以来的三次大波动之后，北京二手房市场价格向上的试探已经完全熄火，市场均价快速回落。

管清友、许博男最近的一份报告认为，一线城市中，北京、上海的二手房价格已经深度回调至 2017 年、2018 年水平。

但目前市场整体价格也不具备去年下 9 月以来那样的大跌压力。在三个压力形成的关键因素中，目前北京二手房市场的挂牌量还维持高位，但据贝壳研究院统计，置换需求占比已经到了总交易量的 70% 左右，进一步向上提升的空间有限。

中国指数研究院的数据显示，2023 年以来，重点城市 90 平方米以上二手住房成交套数占比有所提升。在上海，今年 1-2 月，在二手房整体成交套数同比下降的情况下，140 平方米以上住房成交套数实现了 20% 以上增长，90 平米以上的占比已经达到 32.8%，为历史新高。

一线城市的二手房交易结构将会逐渐趋于稳定，置换需求主导市场走向。

另据伟业我爱我家数据，北京 2017 年二手房交易样本中，使用商业贷款进行支付的占 41.1%，较 2016 年减少 14.3%；全款支付占 30.9%，较 2016 年增加 8.1%。

2015 年、2016 年北京二手房市场上涨期间，使用商业贷款进行支付的占比从 40.1% 提高至 55.4%，2017 年随着限贷政策的出台和房贷利率成本的不断升高，买房杠杆率逐步下降至 2014 年水平。

经过 2023 年一年波动之后，中国杠杆已经低于美日当年水平，来自于杠杆率的压力会逐渐降低。

置换需求占比见顶、杠杆压力下降叠加，预计一线城市二手房市场将会在 2024 年维持高挂牌量、价格微降的筑底趋势，在以价换量的基础上，预计二手房市场将在今年底到达底部。市场交易量虽然很难回到 2015-2016 年的高峰水平，但可以维持 2017 年以来的平均水平。

虽然市场活跃度企稳，但高挂牌量会导致成交周期延长，而一线城市相对稳定的新房价格，导致了改善、置换需求向新房市场传导的效果并不理想。

一线城市曾经火热的 " 一二手联动 " 哑火，一些改善需求 " 滞留 " 在二手房市场 " 内循环 "，会让新房市场筑底需要更长的时间。

据中国指数研究院监测，2024 年一季度，重点 100 城新建商品住宅月均成交面积为 1825 万平方米，同比下降约四成。一线城市在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下，同比下降约 37%。

截至 2 月底，50 个代表城市商品住宅可售面积为 3.37 亿平米，相比去年底小幅下降 1.4%，按近 6 个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为 20.9 个月，较 2023 年末延长 1 个月，其中，三四线代表城市出清周期达 31.5 个月，较 2023 年末延长 2.5 个月，库存去化压力较大。

库存结构向三四线城市倾斜，而一二线重点城市库存上涨速度趋缓。