今天小編分享的财經經驗：樓市見底了嗎，歡迎閱讀。
4 月 22 日，北京市住建委、中國人民銀行北京分行、國家金融監督管理總局北京監管局聯合發布新規：4 月 23 日後籤訂購房網籤合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。
" 離婚未滿一年即認定為二套房貸 " 的政策自 2017 年 3 月 24 日起執行，供執行了 7 年多時間。在此之前，北京通州時隔 9 年解除買房 " 雙限 "，以及 " 認房不認貸 " 已經率先放開，标志着 2016 年、2017 年出台的收緊政策基本撤銷，政策導向進入新階段。
過去十年，北京樓市成交量與政策條件的關聯度非常高，新房市場成交曲線與全國數據經常發生偏離，走出獨立行情。
比如，2016 年，借助棚改政策發力，全國新建住宅成交 137540 萬㎡，同比上漲 22.4%，而北京同期的新建住宅成交下滑了 11.9%。原因是北京全面收緊了限購、限貸、限價政策，同時減少了土地出讓。
被限制的需求湧進了二手房市場，2016 年，北京二手住宅網籤272431 套，較 2015 年大幅上漲 38%，創下了歷史紀錄。
随後，2016 年 "930" 政策出台，首套、二套房首付比例雙雙提高。2017 年 "317"，又進一步将購買二手房首付比例提高到了不低于 60%（普宅）、80%（非普宅），同時執行認房又認貸。
至此，北京新房、二手房成交量再也沒有接近歷史高位。
2013 年 -2023 年北京住宅市場情況
2015 年 -2023 年北京二手房成交數據
業内人士普遍認為，目前市場缺乏穩定預期，等待市場自行調節築底，将遙遙無期，破局的關鍵在于政策端。
據中國指數研究院統計整理，2024 年一季度全國有近 90 省市（縣）出台政策超 100 條。2022 年 4 月 -10 月為解綁政策出台的第一階段高峰，涉及城市主要為三四線城市。第二次高峰出現在 2023 年 9 月，主要為限購政策調整，北京、上海開始跟進 " 認房不認貸 "。
貸款支持政策較為密集
一線城市帶頭轉變方向，從成交量上看，2023 年樓市出現轉機。據易居研究院監測的數據，全國十大重點城市 2023 年新房、二手房合計成交量比 2022 年增長了 9%。不過，目前市場成交量還遠不及 2015 年之後的年均水平，需要更多政策工具包支持。
數據來源：易居研究院
同時，将一線城市新房和二手車數據進行拆分之後發現：二手房成交活躍度明顯高于新房。這說明，政策對于新房市場的刺激性較小，接下來不僅需要 " 因城施策 "，還需要針對不同類型的市場出台政策。
數據來源：各城統計部門
數據來源：中國指數研究院
擴大到全國範圍内，新房市場的成交量仍然處于低位。國家統計局數據顯示，2023 年全國新建商品住宅的成交面積降低到 10 億平方米以下，為 2010 年以來最低。
2013 年 -2023 年全國新建住宅市場情況：
數據來源：國家統計局
中國指數研究院監測的北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、廈門、天津、鄭州等 25 個重點城市的數據也印證了：2023 年二手房市場的表現要好于新房。
二手房和新房行情漲跌不同步，因此，我們很難認為政策松動是這次的主要城市成交量回暖的決定性因素，肯定還有另外的主要原因刺激了二手房市場。
根據國家統計局公布的全國 70 個大中城市數據進行對比：
2023 年 1-12 月平均數據，新建商品住宅價格指數同比 2022 年上漲的城市有 17 個，最高為成都 7%，其次為上海 4.4%；二手住宅銷售價格指數同比上漲的只有 4 個，最高為成都 5.8%，其次為北京 1.6%，在數量和漲幅方面都要低于新房市場。
一線城市的情況也與上述趨勢吻合。
2023 年 1-12 月平均銷售價格指數
（上年同期 =100）
到了 2024 年 3 月，新房庫存和二手房挂牌量繼續增加，房價壓力增高，但在 70 個大中城市中，新建商品住宅 1-3 月平均銷售價格指數上漲的城市仍有 14 個，二手住宅這一數據下降到了：0。
蜂碩研究院對北京市場的監測數據對比更為明顯：北京二手房市場幾乎在全線降價，但新房市場量跌價穩。
數據來源：蜂碩房產研究院
北京二手房情況：
更大的價格彈性給了二手房市場成交量築底回升的更多支撐，而新房的定價彈性性對要小很多。
一方面是因為新房有地價等成本的壓力，企業必須考慮持續運營，避免持續性降價引發公司内部和競品的全面 " 價格内卷 "；另一方面，在債務壓力沒有有效緩解之前，企業會陷入越降價拋售，負債率越高的惡性循環。
因此，二手房市場比新房市場更為敏感，對市場需求的反饋也更為準确。兩者的區别，容易在二手房和新房之間形成價差，疊加對預售屋按時交付能力的擔心，一部分購房者會在購買新房到購買二手房之間随時切換。
活躍程度不同，導致交易結構出現變化。據易居研究院統計數據，北、上、廣、深、杭、蘇、寧、成等 10 大重點城市，2023 年二手房成交量首次超過新房。
在 2023-2024 中國經濟年會上，住房和城鄉建設部黨組成員、副部長董建國表示：2023 年 1 到 11 月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了 37.1%，創造歷史新高。
價格更具靈活性的二手房市場，成為市場托底的關鍵。
2013 年以來，北京二手房市場經歷過三次明顯的價格波動，分别為：2023 年 3 月到 5 月、9 月到 10 月、2024 年 2 月到 3 月。每次價格上漲，都會再快速下滑，說明目前市場不具備漲價的基礎。
拉動價格壓力下行的壓力主要來自于三個方面：
一是高挂牌量，在售的同類房源增多，市場短期供大于求，想要快速出售的業主就必須殺價建立競争優勢；
二是市場置換需求相對旺盛，" 賣一買一 " 對交易周期要求較高，為了快速出售，置換業主會降價求流速；
三是居民杠杆率，收入預期變差，有降杠杆壓力的人會加入出售大軍，這部分人的降價衝動也比較大。
經歷 2023 年以來的三次大波動之後，北京二手房市場價格向上的試探已經完全熄火，市場均價快速回落。
管清友、許博男最近的一份報告認為，一線城市中，北京、上海的二手房價格已經深度回調至 2017 年、2018 年水平。
但目前市場整體價格也不具備去年下 9 月以來那樣的大跌壓力。在三個壓力形成的關鍵因素中，目前北京二手房市場的挂牌量還維持高位，但據貝殼研究院統計，置換需求占比已經到了總交易量的 70% 左右，進一步向上提升的空間有限。
中國指數研究院的數據顯示，2023 年以來，重點城市 90 平方米以上二手住房成交套數占比有所提升。在上海，今年 1-2 月，在二手房整體成交套數同比下降的情況下，140 平方米以上住房成交套數實現了 20% 以上增長，90 平米以上的占比已經達到 32.8%，為歷史新高。
一線城市的二手房交易結構将會逐漸趨于穩定，置換需求主導市場走向。
另據偉業我愛我家數據，北京 2017 年二手房交易樣本中，使用商業貸款進行支付的占 41.1%，較 2016 年減少 14.3%；全款支付占 30.9%，較 2016 年增加 8.1%。
2015 年、2016 年北京二手房市場上漲期間，使用商業貸款進行支付的占比從 40.1% 提高至 55.4%，2017 年随着限貸政策的出台和房貸利率成本的不斷升高，買房杠杆率逐步下降至 2014 年水平。
經過 2023 年一年波動之後，中國杠杆已經低于美日當年水平，來自于杠杆率的壓力會逐漸降低。
置換需求占比見頂、杠杆壓力下降疊加，預計一線城市二手房市場将會在 2024 年維持高挂牌量、價格微降的築底趨勢，在以價換量的基礎上，預計二手房市場将在今年底到達底部。市場交易量雖然很難回到 2015-2016 年的高峰水平，但可以維持 2017 年以來的平均水平。
雖然市場活躍度企穩，但高挂牌量會導致成交周期延長，而一線城市相對穩定的新房價格，導致了改善、置換需求向新房市場傳導的效果并不理想。
一線城市曾經火熱的 " 一二手聯動 " 啞火，一些改善需求 " 滞留 " 在二手房市場 " 内循環 "，會讓新房市場築底需要更長的時間。
據中國指數研究院監測，2024 年一季度，重點 100 城新建商品住宅月均成交面積為 1825 萬平方米，同比下降約四成。一線城市在政策優化、較強的購房需求支撐等因素影響下，同比下降約 37%。
截至 2 月底，50 個代表城市商品住宅可售面積為 3.37 億平米，相比去年底小幅下降 1.4%，按近 6 個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為 20.9 個月，較 2023 年末延長 1 個月，其中，三四線代表城市出清周期達 31.5 個月，較 2023 年末延長 2.5 個月，庫存去化壓力較大。
庫存結構向三四線城市傾斜，而一二線重點城市庫存上漲速度趨緩。
2023 年底，全國新建住宅的庫存為 33119 萬平米，是近 7 年以來的高點，但比 2015 年還少了 26.8%。
目前新房庫存并不是歷史最高位，而新開工面積甚至不到 2013 年的一半，比最高峰的 2019 年下降了 58.6%。新建住宅銷售面積比最高峰的 2019 年下降了 39.4%。
印證了萬科董事會主席郁亮的說法：市場已經超跌了。
新開工面積迅速下降，主要原因為企業開工動力不足。但重點城市的情況要好于三四線城市。
2024 年一季度（截至 3 月 26 日），一線城市推出面積同比降幅超五成，而成交面積、土地出讓金、成交樓面均價出現不同程度增長。雖然有今年上海、廣州比去年推地節奏加快的客關因素，但因為一二線城市集中了更多的國央企等資金狀況相對較好的企業，補倉意願也較強。
值得注意的是，據中國指數研究院初步統計，2024 年一季度，重點 50 城商品住宅月均批準上市面積約 850 萬平方米，同比下降約四成。短期内出現了供小于求的局面。
此外，一線城市也開始動用 " 以舊換新 " 作為政策工具，以求重新建立一二手房市場的聯動效應。
4 月 23 日晚，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發布《開展我市商品住房 " 換馨家 " 活動》的通知，宣布在全市推行房產 " 以舊換新 "，活動将于 5 月 1 日正式啟動。
上周末，鄭州正式啟動 " 以舊換新 " 試點工作，鄭州官方發布的數據顯示，第一天，共有 3449 人次登錄平台查閱政策、流程等，平台注冊用戶 260 個，報名參加城發集團收購并完成全部資料上傳共 68 人，另外，通過線下開發企業售樓部統計征集換購房意向信息 202 條。
" 以舊換新 " 對市場活躍度有促進作用，但目前還達不到托底效果，尚需要更多的執行細節來推動二手房市場向新房市場傳導。
過去十年中，大戶型買家入市，通常會釋放較強的信号意義，他們有較為充裕的現金流，對買入時機的把握更為準确，買入動作更為迅捷，近期市場也出現類似情況。
今年 1-2 月，上海新房市場出現波動，1000 萬以上總價段的項目成交套數占比，相比去年同期提升 2.8 個百分點。蘇州、無錫、合肥都有類似現象。
最近開盤的高端項目融創外灘壹号院二期、濱江凱旋門三期都獲得超高去化率，融創濱江壹号院二期首批 204 套房源 4 小時内賣完，濱江凱旋門三期 212 套房源 6 小時内清空。
據中國指數研究院統計，今年 1-2 月重點 25 城新房市場高端改善項目成交套數占比均值較 2023 年同期提升 0.8 個百分點，與 2023 年整體持平。
不過近期的高端市場占比提升，作者并不認為是新房市場的買入信号，原因：一是部分高端項目和周邊二手房存在價格倒挂，是另一個版本的 " 以價換量 "，此類項目集中入市，容易拉高短期數據；二是目前新房市場總體成交量處于低位，高端市場和剛需、普通改善之間存在割裂。
目前二手房市場活躍度高于新房，也說明了新房市場調整并不到位。雖然今年 3 月份全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅收窄，但市場成交量仍處于歷史最低位，築底過程尚未結束，性價比共識還未達成。
綜合庫存、開工、成交情況，以及新房市場的價格調整機制，預計一二線等重點城市有望在 2025 年形成新的供需平衡，三四線城市則需要更長時間消化高位庫存。
本文來自微信公眾号" 未來可栖 "（ID:hifuturecity），作者：小屋見大屋，36 氪經授權發布。
