“内衣第一股”都市丽人，卖房上瘾？

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主业不够，副业来凑。都市丽人低调布局的产业园业务，如今正徐徐浮出水面。

3 月 11 日，公司披露的正面盈利预告显示，2024 年利润同比增长 180%。产业项目的交付和入账，成为业绩大增的重要因素之一。

早在去年上半年，都市丽人开打的产业项目，首次揭开神秘面纱，当期有 2.5 万平方米完成交付并确认收入 1.72 亿元，占公司总收入的 11.4%，成为内衣主业之外的第二大收入来源。

按照计划，公司在 2025 年前还将完成 3.6 万平方米产业项目的交付，另有土储待开发。这样看来，在很长一段时间内，地产还会继续力挺 " 内衣第一股 "。

业绩暴增 180%

3 月 11 日晚间，" 内衣第一股 " 都市丽人（02298.HK）披露正面盈利公告，预计 2024 年公司拥有人应占利润较上年增长约 180%。2023 年，公司拥有人应占利润为 4248.30 万元，以此测算去年约为 1.19 亿元。

暴增的业绩，让市场情绪瞬间高涨。昨日开盘，公司股价大涨，盘中最高涨幅达 7.55%，午后回落，收报于 0.265 港元，与前日持平，总市值 5.96 亿港元。

公司认为，业绩大涨主要来自三大因素。

第一是开源，期内合作联营商电商平台 GMV 约 11 亿元，提升了市场份额，改善了经营业绩；

其二是节流，公司继续在内部实施成本控制和效率提升，营运成本得以进一步降低；

另外，公司在东莞凤岗镇的产业项目若干部門完成交付并入账。

公司与联营商的合作模式是，将部分电商业务转给联营商经营，自身没有库存风险、由供应链直接向联营商供货。期内，虽然 GMV 可观，但并不直接计入公司营业收入中。

从 2024 年中报来看，联营商电商业务 GMV 规模达到 2.3 亿元，略高于公司线上自营业务 2.2 亿元的 GMV。公司从联营商手中仅收取 4 到 6 个点的服务费。

这样的合作模式，是为稳定收入的一次谨慎尝试。旨为扩大公司内衣业务的市场份额和盈利水平。在去年中报业绩会上，公司 CFO 蔡玮轩曾对外披露，当期内贴身衣物产品业务盈利较上年同期增长 36.7%。

去年上半年，公司录得营业收入 15.14 亿元，公司拥有人应占溢利 8239.80 万元，同比分别增长 10.74% 和 215.35%。其中，公司贴身衣物产品收入录得约 12.95 亿元，较上年同期 13.19 亿元微降 1.82%。当期，贴身衣物产品业务毛利率达 49.1%，同比增加 0.9 个百分点。新增的产业项目及物流服务业务毛利率则为 37.7%。

如果剔除新增产业及物流服务业务，公司内衣主业利润虽然有所增长，但收入规模与高峰期收入存在不小的差距。

2018 年，公司营业收入达到顶峰，实现 50.96 亿元。其中，内衣产品（包括文胸、内裤、睡衣及家居服、保暖服等产品）销售收入约 45.05 亿元，其后一路下滑。

卖房上瘾

这几年，尽管打响了百城千店战役，后又推出县镇战略，渠道进一步下沉，都市丽人的内衣主业一直未能回暖。

内衣卖不动，公司不得不拿出盘在手里已久的 " 副业 "，即产业项目和物流服务业务。

2022 年，公司将位于广东东莞凤岗镇的原中国玉泉的旧仓库，改造成现代化工业厂房和智慧物流仓储，一部分自用，一部分对外销售。

2024 年中报披露，上述项目的总建筑面积约 14.50 万平方米，其中约 5.6 万平方米自持用作物流业务，余下的 8.9 万平方米对外出售。

截至去年 6 月，玉泉项目已有 6.1 万平方米签订销售合同，其中约 2.5 万平方米在期内已完成交付并确认收入，余下将在 2025 年前陆续交付。

2024 年上半年，公司产业项目及物流服务业务收入总额 2.83 亿元，分部业绩 7984.10 万元，同比增长约 787%。同期，贴身衣物产品分部业绩为 6025.70 万元，同比增长约 36.62%。

卖房的出色表现，给都市丽人打了一剂鸡血，有了继续搞地产的信心。在去年中期业绩发布会上，管理层对外透露，公司在东莞凤岗镇还有将近 11 万平方米土地储备等待开发。