今天小編分享的财經經驗：“内衣第一股”都市麗人，賣房上瘾？，歡迎閱讀。
主業不夠，副業來湊。都市麗人低調布局的產業園業務，如今正徐徐浮出水面。
3 月 11 日，公司披露的正面盈利預告顯示，2024 年利潤同比增長 180%。產業項目的交付和入賬，成為業績大增的重要因素之一。
早在去年上半年，都市麗人開打的產業項目，首次揭開神秘面紗，當期有 2.5 萬平方米完成交付并确認收入 1.72 億元，占公司總收入的 11.4%，成為内衣主業之外的第二大收入來源。
按照計劃，公司在 2025 年前還将完成 3.6 萬平方米產業項目的交付，另有土儲待開發。這樣看來，在很長一段時間内，地產還會繼續力挺 " 内衣第一股 "。
業績暴增 180%
3 月 11 日晚間，" 内衣第一股 " 都市麗人（02298.HK）披露正面盈利公告，預計 2024 年公司擁有人應占利潤較上年增長約 180%。2023 年，公司擁有人應占利潤為 4248.30 萬元，以此測算去年約為 1.19 億元。
暴增的業績，讓市場情緒瞬間高漲。昨日開盤，公司股價大漲，盤中最高漲幅達 7.55%，午後回落，收報于 0.265 港元，與前日持平，總市值 5.96 億港元。
公司認為，業績大漲主要來自三大因素。
第一是開源，期内合作聯營商電商平台 GMV 約 11 億元，提升了市場份額，改善了經營業績；
其二是節流，公司繼續在内部實施成本控制和效率提升，營運成本得以進一步降低；
另外，公司在東莞鳳崗鎮的產業項目若幹部門完成交付并入賬。
公司與聯營商的合作模式是，将部分電商業務轉給聯營商經營，自身沒有庫存風險、由供應鏈直接向聯營商供貨。期内，雖然 GMV 可觀，但并不直接計入公司營業收入中。
從 2024 年中報來看，聯營商電商業務 GMV 規模達到 2.3 億元，略高于公司線上自營業務 2.2 億元的 GMV。公司從聯營商手中僅收取 4 到 6 個點的服務費。
這樣的合作模式，是為穩定收入的一次謹慎嘗試。旨為擴大公司内衣業務的市場份額和盈利水平。在去年中報業績會上，公司 CFO 蔡玮軒曾對外披露，當期内貼身衣物產品業務盈利較上年同期增長 36.7%。
去年上半年，公司錄得營業收入 15.14 億元，公司擁有人應占溢利 8239.80 萬元，同比分别增長 10.74% 和 215.35%。其中，公司貼身衣物產品收入錄得約 12.95 億元，較上年同期 13.19 億元微降 1.82%。當期，貼身衣物產品業務毛利率達 49.1%，同比增加 0.9 個百分點。新增的產業項目及物流服務業務毛利率則為 37.7%。
如果剔除新增產業及物流服務業務，公司内衣主業利潤雖然有所增長，但收入規模與高峰期收入存在不小的差距。
2018 年，公司營業收入達到頂峰，實現 50.96 億元。其中，内衣產品（包括文胸、内褲、睡衣及家居服、保暖服等產品）銷售收入約 45.05 億元，其後一路下滑。
賣房上瘾
這幾年，盡管打響了百城千店戰役，後又推出縣鎮戰略，渠道進一步下沉，都市麗人的内衣主業一直未能回暖。
内衣賣不動，公司不得不拿出盤在手裡已久的 " 副業 "，即產業項目和物流服務業務。
2022 年，公司将位于廣東東莞鳳崗鎮的原中國玉泉的舊倉庫，改造成現代化工業廠房和智慧物流倉儲，一部分自用，一部分對外銷售。
2024 年中報披露，上述項目的總建築面積約 14.50 萬平方米，其中約 5.6 萬平方米自持用作物流業務，餘下的 8.9 萬平方米對外出售。
截至去年 6 月，玉泉項目已有 6.1 萬平方米籤訂銷售合同，其中約 2.5 萬平方米在期内已完成交付并确認收入，餘下将在 2025 年前陸續交付。
2024 年上半年，公司產業項目及物流服務業務收入總額 2.83 億元，分部業績 7984.10 萬元，同比增長約 787%。同期，貼身衣物產品分部業績為 6025.70 萬元，同比增長約 36.62%。
賣房的出色表現，給都市麗人打了一劑雞血，有了繼續搞地產的信心。在去年中期業績發布會上，管理層對外透露，公司在東莞鳳崗鎮還有将近 11 萬平方米土地儲備等待開發。
介入地產相關業務，與公司董事長鄭耀南不無關系。
據天眼查，早在 2011 年，鄭耀南就在東莞成立東莞市保晶房地產開發有限公司，2017 年更名為廣東正基創新產業園發展有限公司，聚焦智慧園區項目投資及物業管理等，并先後參股或投資深圳京東冠如實業、東莞市都市基業城投、廣東都市麗人智能產業投資等多家企業。
2020 年 9 月，鄭耀南控制的廣東都市麗人智能產業投資，參與東莞第一宗城市更新地塊競拍，以 179 元 / 平方米樓面價，拿下鳳崗鎮竹塘村下圍工業區占地 5.9 萬平方米的土地。
這個項目後被命名為" 都市慧谷 "，計劃打造一個集智能制造、軟體信息、電子科技等為主的產業園區。除 " 都市慧谷 " 項目外，鄭耀南領銜公司還開發了" 都市智谷 "，入駐企業主要為可穿戴設備及相關配套領網域的企業。
在上市體系之外，鄭耀南已勾勒出一個產業園區商業版圖。
