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经济观察网 记者 田国宝 3 月 29 日，万科（000002.SZ）举办 2023 年业绩交流会，董事会主席郁亮再次提到了 " 活下去 "。
早在 2018 年，万科便提出 " 活下去 " 的口号，引发了全行业关注。彼时，很多房企认为万科传递的悲观论调对市场信心是种打击，但行业此后的发展验证了这一判断的前瞻性。
在今年的业绩会上，再次提到 " 活下去 "，郁亮说，想要活下去，光靠业务能力是不够的，还要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做好更充分的准备，" 虽然万科很早就进入‘活下去’的状态，但今年看来，我们考虑得还不够全面 "。
2023 年 11 月，万科股债大幅度波动，虽然在深圳市国资委及大股东深铁集团表达对万科的支持后，风波得以化解，但这件事让万科意识到企业的脆弱性。" 比如，万科一直坚持稳健的财务策略，我们和金融机构合作一直比较稳定 "，郁亮说，但一旦市场出现恐慌情绪，出现超预期的下跌，原来稳定的合作可能会发生变化，所以万科需要强化底线思维。
在整个公司进一步加强危机意识的背景下，万科提出了一系列 " 活下去 " 的策略，包括加大资产处置力度，盘活存量资产；未来两年削减 1000 亿元有息负债；取消 2023 年的分红。
三大挑战
在业绩会上，万科总裁祝九胜指出，目前万科面临三大挑战。
一是开发业务收支不平衡。万科的销售规模在不断下降，2023 年，万科的销售金额是 3761.2 亿元，同比下降近一成，2024 年前两个月销售同比下降四成。销售金额下降意味着回款减少。
而万科待交付规模较大带来了庞大的支出。财报披露，2024 年万科预计竣工计容面积是 2205 万平方米，虽然不及 2023 年的 3133 万平方米，但依然是不小的压力。
对一个房地产项目而言，建安等成本的支出是刚性的，但销售则是不确定的，一旦销售回款无法覆盖工程支出，则需要消耗集团层面的资金用于保交付。如果类似的项目规模较大，对房企而言显然是不小的压力。
第二个挑战是融资模式改变。祝九胜介绍，以往，万科 90% 的融资是信用债，总部融资团队通过总对总方式可以搞定 80% 的融资。
但在当前的房地产形势下，融资从总部转向项目层面，比如刚刚落地的项目融资协调机制，重点就是针对项目。针对项目的融资往往不是一次性发放，而是按工程进度发放，资金也多数被锁在项目层面，无法自由使用。
实际上，融资从总部转向项目层面还伴随着一个明显的变化，房企向金融机构获得融资，信用贷款越来越难获得，取而代之的是需要有资产做抵押。包括此前部分民营房企发行的中票，同样需要抵押物。
第三个挑战是经营性业务的布局。部分经营性业务的收益率较低，有的甚至达不到银行利率，这就造成经营性业务的收益率不足以覆盖利息的爬坡状态。祝九胜介绍，万科经营性业务规模接近 4000 亿元。
祝九胜将万科面临的三大挑战形容为三个 " 剪刀差 "，第一个和第三个形成一个跷跷板关系，即销售规模每下滑 1000 亿元，可以用 50 亿元的经营性收益来平衡。但目前经营性业务还无法承担平衡销售规模下滑的重任。
而且，由于地方政府对预售资金监管趋严，万科总部现金流也出现大幅度下滑。截至 2023 年底，万科的货币资金是 998 亿元，同比减少 27%；而同期母公司现金流只有 184 亿元，同比减少 58%。
从现金流来看，截至 2023 年底，万科经营性现金流净额同比增加了 44%，而母公司经营性现金流净额同比下降了 81%。
如何 " 活下去 "
在业绩会上，郁亮说，希望万科能够做得更好，能够做成一个穿越周期的标杆。
为了应对挑战，更好地活下去，万科公布了一系列措施。
第一是加大资产处置的力度。郁亮介绍，2024 年，万科将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于 300 亿元的回款。
此前，市场传出过万科在为普洛斯中国股权、泊寓股权等资产寻找买家的消息。
第二，未来两年，万科计划削减 1000 亿元以上的有息负债。截至 2023 年底，万科有息负债合计 3200 亿元，其中一年内到期的占比 19.5%；从融资渠道来看，银行借款占比 61.7%，公开债占比 24.9%。
从财报看，2023 年万科的有息负债同比有所上升，按照削债计划，未来两年，万科的有息负债将下降至 2000 亿元左右，利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。
祝九胜透露，万科内部正按照梳理资源、盘点资产、提供抵押品、提升现金流等原则对待经营性物业贷，2024 年一季度，万科新增经营性物业贷 100 亿元左右；同时，城市房地产融资协调机制也获得百亿级别的融资。
第三，取消 2023 年分红。万科董秘朱旭介绍，自上市以来，万科连续 30 年坚持分红，累计分红 1030 亿元，是历史股权融资的 2.8 倍。在业绩会上，郁亮专门为取消分红向股东致歉。
第四，经营性业务实现商业模式闭环。
一是通过发行公募 REITs 实现轻资产化运作。目前，中金印力消费 REIT 已经完成网下询价，项目估值接近 40 亿元；万纬物流 REIT 申报获得证监会受理；保租房 REIT 已经完成资产端梳理、评估等工作，正在开展申报工作。
二是通过成立私募基金，实现部分经营性业务的轻资产化。目前万科已经和建设银行设立了 100 亿元的住房租赁基金，签约了 5 个项目，总规模在 28 亿元左右。
同时，万科也取得了银行、保险等债权机构的支持。祝九胜介绍，万科与 26 家银行有合作关系，对万科 " 皱了眉头、提了忠告、给了宽容 "。所谓皱眉头是市场下行超出预期；给忠告是建议万科怎么活下去，如何保持现金流平衡；同时在债务方面给予万科宽容。
祝九胜说，银行主要关注三点：第一是钱到哪里了？第二是资产在哪里？第三是现金流够不够？作为房企，只要这三个问题回答好了，" 银行的支持态度和力度是足够的 "。
在业绩会上，郁亮说，万科坚决不躺平，" 我们有充分的信心战胜困难，一定会跨过这个关口 "。
