今天小編分享的财經經驗：萬科再提“活下去”，歡迎閱讀。
經濟觀察網 記者 田國寶 3 月 29 日，萬科（000002.SZ）舉辦 2023 年業績交流會，董事會主席郁亮再次提到了 " 活下去 "。
早在 2018 年，萬科便提出 " 活下去 " 的口号，引發了全行業關注。彼時，很多房企認為萬科傳遞的悲觀論調對市場信心是種打擊，但行業此後的發展驗證了這一判斷的前瞻性。
在今年的業績會上，再次提到 " 活下去 "，郁亮說，想要活下去，光靠業務能力是不夠的，還要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做好更充分的準備，" 雖然萬科很早就進入‘活下去’的狀态，但今年看來，我們考慮得還不夠全面 "。
2023 年 11 月，萬科股債大幅度波動，雖然在深圳市國資委及大股東深鐵集團表達對萬科的支持後，風波得以化解，但這件事讓萬科意識到企業的脆弱性。" 比如，萬科一直堅持穩健的财務策略，我們和金融機構合作一直比較穩定 "，郁亮說，但一旦市場出現恐慌情緒，出現超預期的下跌，原來穩定的合作可能會發生變化，所以萬科需要強化底線思維。
在整個公司進一步加強危機意識的背景下，萬科提出了一系列 " 活下去 " 的策略，包括加大資產處置力度，盤活存量資產；未來兩年削減 1000 億元有息負債；取消 2023 年的分紅。
三大挑戰
在業績會上，萬科總裁祝九勝指出，目前萬科面臨三大挑戰。
一是開發業務收支不平衡。萬科的銷售規模在不斷下降，2023 年，萬科的銷售金額是 3761.2 億元，同比下降近一成，2024 年前兩個月銷售同比下降四成。銷售金額下降意味着回款減少。
而萬科待交付規模較大帶來了龐大的支出。财報披露，2024 年萬科預計竣工計容面積是 2205 萬平方米，雖然不及 2023 年的 3133 萬平方米，但依然是不小的壓力。
對一個房地產項目而言，建安等成本的支出是剛性的，但銷售則是不确定的，一旦銷售回款無法覆蓋工程支出，則需要消耗集團層面的資金用于保交付。如果類似的項目規模較大，對房企而言顯然是不小的壓力。
第二個挑戰是融資模式改變。祝九勝介紹，以往，萬科 90% 的融資是信用債，總部融資團隊通過總對總方式可以搞定 80% 的融資。
但在當前的房地產形勢下，融資從總部轉向項目層面，比如剛剛落地的項目融資協調機制，重點就是針對項目。針對項目的融資往往不是一次性發放，而是按工程進度發放，資金也多數被鎖在項目層面，無法自由使用。
實際上，融資從總部轉向項目層面還伴随着一個明顯的變化，房企向金融機構獲得融資，信用貸款越來越難獲得，取而代之的是需要有資產做抵押。包括此前部分民營房企發行的中票，同樣需要抵押物。
第三個挑戰是經營性業務的布局。部分經營性業務的收益率較低，有的甚至達不到銀行利率，這就造成經營性業務的收益率不足以覆蓋利息的爬坡狀态。祝九勝介紹，萬科經營性業務規模接近 4000 億元。
祝九勝将萬科面臨的三大挑戰形容為三個 " 剪刀差 "，第一個和第三個形成一個跷跷板關系，即銷售規模每下滑 1000 億元，可以用 50 億元的經營性收益來平衡。但目前經營性業務還無法承擔平衡銷售規模下滑的重任。
而且，由于地方政府對預售資金監管趨嚴，萬科總部現金流也出現大幅度下滑。截至 2023 年底，萬科的貨币資金是 998 億元，同比減少 27%；而同期母公司現金流只有 184 億元，同比減少 58%。
從現金流來看，截至 2023 年底，萬科經營性現金流淨額同比增加了 44%，而母公司經營性現金流淨額同比下降了 81%。
如何 " 活下去 "
在業績會上，郁亮說，希望萬科能夠做得更好，能夠做成一個穿越周期的标杆。
為了應對挑戰，更好地活下去，萬科公布了一系列措施。
第一是加大資產處置的力度。郁亮介紹，2024 年，萬科将通過大宗資產和股權交易等方式，實現不低于 300 億元的回款。
此前，市場傳出過萬科在為普洛斯中國股權、泊寓股權等資產尋找買家的消息。
第二，未來兩年，萬科計劃削減 1000 億元以上的有息負債。截至 2023 年底，萬科有息負債合計 3200 億元，其中一年内到期的占比 19.5%；從融資渠道來看，銀行借款占比 61.7%，公開債占比 24.9%。
從财報看，2023 年萬科的有息負債同比有所上升，按照削債計劃，未來兩年，萬科的有息負債将下降至 2000 億元左右，利用經營性物業貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型。
祝九勝透露，萬科内部正按照梳理資源、盤點資產、提供抵押品、提升現金流等原則對待經營性物業貸，2024 年一季度，萬科新增經營性物業貸 100 億元左右；同時，城市房地產融資協調機制也獲得百億級别的融資。
第三，取消 2023 年分紅。萬科董秘朱旭介紹，自上市以來，萬科連續 30 年堅持分紅，累計分紅 1030 億元，是歷史股權融資的 2.8 倍。在業績會上，郁亮專門為取消分紅向股東致歉。
第四，經營性業務實現商業模式閉環。
一是通過發行公募 REITs 實現輕資產化運作。目前，中金印力消費 REIT 已經完成網下詢價，項目估值接近 40 億元；萬緯物流 REIT 申報獲得證監會受理；保租房 REIT 已經完成資產端梳理、評估等工作，正在開展申報工作。
二是通過成立私募基金，實現部分經營性業務的輕資產化。目前萬科已經和建設銀行設立了 100 億元的住房租賃基金，籤約了 5 個項目，總規模在 28 億元左右。
同時，萬科也取得了銀行、保險等債權機構的支持。祝九勝介紹，萬科與 26 家銀行有合作關系，對萬科 " 皺了眉頭、提了忠告、給了寬容 "。所謂皺眉頭是市場下行超出預期；給忠告是建議萬科怎麼活下去，如何保持現金流平衡；同時在債務方面給予萬科寬容。
祝九勝說，銀行主要關注三點：第一是錢到哪裡了？第二是資產在哪裡？第三是現金流夠不夠？作為房企，只要這三個問題回答好了，" 銀行的支持态度和力度是足夠的 "。
在業績會上，郁亮說，萬科堅決不躺平，" 我們有充分的信心戰勝困難，一定會跨過這個關口 "。
