深圳写字楼价格跌回10年前：港人反向抄底，有业主豪掷2亿扫楼

今天小编分享的财经经验：深圳写字楼价格跌回10年前：港人反向抄底，有业主豪掷2亿扫楼，欢迎阅读。

本文来源：时代周报作者：梁争誉

在内地人赴港抢房前，香港人早就在反向抄底深圳写字楼。

深圳中原写字楼部在 2023 年的市场报告指出，香香港觀光客户数量在增加。深圳中原的成交数据显示，2023 年，港人在深圳写字楼市场的成交宗数、成交金额同比增长 94%、876%，甚至出现一笔金额逾 2 亿元的交易。

港人北上投资，直接催化剂是执行 16 年的 " 限外令 " 取消，港人在深购买商办物业再无限制。另一方面，经过三年的深度调整，深圳商办物业价格大幅回调，甲级写字楼价格重回 10 年前，租金回报率走高，也吸引了中长期投资客出手。

港人北上抄底深圳写字楼

得益于 " 限外令 " 的取消，北上购置商办物业的香香港觀光客户成了深圳写字楼市场的一抹亮色。

" 限外令 " 已执行 16 年。2007 年 7 月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，境外机构只能在深圳购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。

" 香香港觀光客户在深圳商办市场一直扮演着重要角色，‘限外令’之前，中原工商铺成交比例中，香香港觀光客户一度超过 50%。" 中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，自 2011 年以来，深圳商办市场一直较为低迷，缺乏香香港觀光客户投资是重要的因素。

据时代周报记者了解，" 限外令 " 执行期间，中原工商铺成交的香香港觀光客户占比锐减至 10%。

2023 年 9 月，" 限外令 " 取消，深圳非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开，一举提高香香港觀光客户的入市积极性。

深圳中原工商铺部的成交数据显示，2023 年，港人成交 33 宗、3.63 亿元，相比 2022 年全年的 17 宗、3719 万元，成交宗数接近翻倍，成交金额大幅提升 876%。

一笔过亿的大宗交易，将港人投资热情推向高潮。深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧介绍道，一名香香港觀光客户购入荣超经贸中心建面 6043 平方米的二手物业，交易金额超过 2 亿元。

田慧表示，购买深圳商办物业的香香港觀光客户，兼具自用与投资的需求。" 纯投资意味着他们有运营能力，可以把回报率拉得更高。另外，这个价格确实很便宜，客户看好未来前景，以后可能加一点点价也能卖掉。"

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文对时代周报记者分析道，真正出手的客群普遍有三个特点，" 一是他们所处的是确定性较强的行业，二是他们在行业内处于相对领先地位，三是他们的业务规模和前景是相对可靠的。行业未来有成长空间，企业当下有比较明确的需求，所以当价格低到某个程度的时候，租和买的成本接近，他们就出手了。"

由于买家的特殊性，罗志文认为，香港 " 撤辣 " 并不会对港人投资内地商办物业产生太多影响。" 在内地购买写字楼的客群，大多数是有实际的经营需要，是对内地的长期投资行为。‘撤辣’后，香港房地产会是一个并列的选项，不会导致北上资金完全回流。"

田慧认为，深圳宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，将令投资市场更活跃，预计 2024 年香香港觀光客户的比重会稳定增长。

写字楼价格跌回 10 年前

相比于住宅物业，深圳写字楼市场的调整更为剧烈。

来自深圳中原写字楼部的数据显示，2023 年深圳三大核心区網域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，较历史最高值均有 20% 以上幅度的下滑，价格回到 10 年前。戴德梁行的数据也显示，截至 2023 年末，深圳甲级写字楼平均租金为 186.5 元 / 月 / 平方米，几乎回调至 2013 年的水平。

需求下滑的背景下，深圳三大核心区写字楼的买卖价格出现 "3 字头 "。2023 年，福田、罗湖、南山的写字楼平均成交价分别为 4.2 万元 / 平方米、3.1 万元 / 平方米、5.0 万元 / 平方米，分别较历史最高点下跌 29%、22%、29%。

租金回调幅度更大，" 供应大户 " 南山区的租赁价格重回 "1 字头 "。福田、罗湖、南山的写字楼平均成交租金分别为 222 元 / 月 / 平方米、125 元 / 月 / 平方米、146 元 / 月 / 平方米，分别较历史最高点下跌 42%、35%、32%。

位于南山的深圳科兴科学园，历史最高租金曾触及 220 元 / 月 / 平方米，2023 年的平均租金为 140 元 / 月 / 平方米，降幅超过 36%。

时代周报记者走访了解到，为了招租，写字楼业主不得不通过降租、赠送装修、延长免租期等手段招揽客户。一名负责科兴科学园招商的人士告诉时代周报记者，园区目前一二百平方米的小面积物业较为紧俏，大面积选择充足。一间 200 平方米的物业，报价约 160 元 / 月 / 平方米，扣除物管费则为 140 元 / 月 / 平方米，如果租约长，还有议价空间。

科兴科学园附近的一个全新写字楼项目，于 2023 年底启动招租，目前还有不少大面积物业在租，最低租金可以谈到 100 元 / 月 / 平方米。

" 租金下跌本质是供需失衡的结果。" 罗志文表示。

第一太平戴维斯统计数据显示，2023 年，深圳共录得 13 个新项目入市，带来 91.9 万平方米供应。因内外部经济环境挑战犹存，多数租户普遍收紧预算，全年租赁需求处近年低位，空置率同比上升 4 个百分点至 28.9%。鉴于企业租赁决策周期延长，业主普遍降租以增强吸引力，租金指数同比下降 5.4%。

另一方面，主力客群发生结构性变化，跨区选址推动多中心格局形成，也对传统核心区的租金造成一定冲击。

" 深圳是一个比较新的城市，很多商务区发展较快，交通、配套都很齐全，项目品质也不错，会稀释一部分核心区的客户。比如福田 CBD 的客户搬迁到车公庙，后海的客户搬迁到前海、超总。" 罗志文表示。

当然，企业自身也有降本增效的需求。" 一部分企业确实经营压力比较大，租约到期后从最核心的商圈搬到次核心商圈或中心区边缘。我们接触到的一些科技公司、制造业企业已经做出这样的选择。" 罗志文进一步表示，当租户的选择增多，业主方会希望在不确定性的市场环境下留住支付能力较强的客户，所以也会主动减租。