深圳寫字樓價格跌回10年前：港人反向抄底，有業主豪擲2億掃樓

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本文來源：時代周報作者：梁争譽

在内地人赴港搶房前，香港人早就在反向抄底深圳寫字樓。

深圳中原寫字樓部在 2023 年的市場報告指出，香香港觀光客户數量在增加。深圳中原的成交數據顯示，2023 年，港人在深圳寫字樓市場的成交宗數、成交金額同比增長 94%、876%，甚至出現一筆金額逾 2 億元的交易。

港人北上投資，直接催化劑是執行 16 年的 " 限外令 " 取消，港人在深購買商辦物業再無限制。另一方面，經過三年的深度調整，深圳商辦物業價格大幅回調，甲級寫字樓價格重回 10 年前，租金回報率走高，也吸引了中長期投資客出手。

港人北上抄底深圳寫字樓

得益于 " 限外令 " 的取消，北上購置商辦物業的香香港觀光客户成了深圳寫字樓市場的一抹亮色。

" 限外令 " 已執行 16 年。2007 年 7 月發布的《深圳市國土局關于規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》規定，境外機構只能在深圳購買用于辦公所需的商品寫字樓，境外個人只能購買一套用于自住的商品房。

" 香香港觀光客户在深圳商辦市場一直扮演着重要角色，‘限外令’之前，中原工商鋪成交比例中，香香港觀光客户一度超過 50%。" 中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，自 2011 年以來，深圳商辦市場一直較為低迷，缺乏香香港觀光客户投資是重要的因素。

據時代周報記者了解，" 限外令 " 執行期間，中原工商鋪成交的香香港觀光客户占比鋭減至 10%。

2023 年 9 月，" 限外令 " 取消，深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等對港澳居民放開，一舉提高香香港觀光客户的入市積極性。

深圳中原工商鋪部的成交數據顯示，2023 年，港人成交 33 宗、3.63 億元，相比 2022 年全年的 17 宗、3719 萬元，成交宗數接近翻倍，成交金額大幅提升 876%。

一筆過億的大宗交易，将港人投資熱情推向高潮。深圳中原工商鋪部寫字樓一部總經理田慧介紹道，一名香香港觀光客户購入榮超經貿中心建面 6043 平方米的二手物業，交易金額超過 2 億元。

田慧表示，購買深圳商辦物業的香香港觀光客户，兼具自用與投資的需求。" 純投資意味着他們有運營能力，可以把回報率拉得更高。另外，這個價格确實很便宜，客户看好未來前景，以後可能加一點點價也能賣掉。"

第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人、高級董事羅志文對時代周報記者分析道，真正出手的客群普遍有三個特點，" 一是他們所處的是确定性較強的行業，二是他們在行業内處于相對領先地位，三是他們的業務規模和前景是相對可靠的。行業未來有成長空間，企業當下有比較明确的需求，所以當價格低到某個程度的時候，租和買的成本接近，他們就出手了。"

由于買家的特殊性，羅志文認為，香港 " 撤辣 " 并不會對港人投資内地商辦物業產生太多影響。" 在内地購買寫字樓的客群，大多數是有實際的經營需要，是對内地的長期投資行為。‘撤辣’後，香港房地產會是一個并列的選項，不會導致北上資金完全回流。"

田慧認為，深圳寬松的市場環境、優惠的税費及貸款政策等，将令投資市場更活躍，預計 2024 年香香港觀光客户的比重會穩定增長。

寫字樓價格跌回 10 年前

相比于住宅物業，深圳寫字樓市場的調整更為劇烈。

來自深圳中原寫字樓部的數據顯示，2023 年深圳三大核心區網域——福田、羅湖、南山的寫字樓租售單價，較歷史最高值均有 20% 以上幅度的下滑，價格回到 10 年前。戴德梁行的數據也顯示，截至 2023 年末，深圳甲級寫字樓平均租金為 186.5 元 / 月 / 平方米，幾乎回調至 2013 年的水平。

需求下滑的背景下，深圳三大核心區寫字樓的買賣價格出現 "3 字頭 "。2023 年，福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交價分别為 4.2 萬元 / 平方米、3.1 萬元 / 平方米、5.0 萬元 / 平方米，分别較歷史最高點下跌 29%、22%、29%。

租金回調幅度更大，" 供應大户 " 南山區的租賃價格重回 "1 字頭 "。福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交租金分别為 222 元 / 月 / 平方米、125 元 / 月 / 平方米、146 元 / 月 / 平方米，分别較歷史最高點下跌 42%、35%、32%。

位于南山的深圳科興科學園，歷史最高租金曾觸及 220 元 / 月 / 平方米，2023 年的平均租金為 140 元 / 月 / 平方米，降幅超過 36%。

時代周報記者走訪了解到，為了招租，寫字樓業主不得不通過降租、贈送裝修、延長免租期等手段招攬客户。一名負責科興科學園招商的人士告訴時代周報記者，園區目前一二百平方米的小面積物業較為緊俏，大面積選擇充足。一間 200 平方米的物業，報價約 160 元 / 月 / 平方米，扣除物管費則為 140 元 / 月 / 平方米，如果租約長，還有議價空間。

科興科學園附近的一個全新寫字樓項目，于 2023 年底啓動招租，目前還有不少大面積物業在租，最低租金可以談到 100 元 / 月 / 平方米。

" 租金下跌本質是供需失衡的結果。" 羅志文表示。

第一太平戴維斯統計數據顯示，2023 年，深圳共錄得 13 個新項目入市，帶來 91.9 萬平方米供應。因内外部經濟環境挑戰猶存，多數租户普遍收緊預算，全年租賃需求處近年低位，空置率同比上升 4 個百分點至 28.9%。鑑于企業租賃決策周期延長，業主普遍降租以增強吸引力，租金指數同比下降 5.4%。

另一方面，主力客群發生結構性變化，跨區選址推動多中心格局形成，也對傳統核心區的租金造成一定衝擊。

" 深圳是一個比較新的城市，很多商務區發展較快，交通、配套都很齊全，項目品質也不錯，會稀釋一部分核心區的客户。比如福田 CBD 的客户搬遷到車公廟，後海的客户搬遷到前海、超總。" 羅志文表示。

當然，企業自身也有降本增效的需求。" 一部分企業确實經營壓力比較大，租約到期後從最核心的商圈搬到次核心商圈或中心區邊緣。我們接觸到的一些科技公司、制造業企業已經做出這樣的選擇。" 羅志文進一步表示，當租户的選擇增多，業主方會希望在不确定性的市場環境下留住支付能力較強的客户，所以也會主動減租。